一二手房價倒掛 市場出現拐點？

2011-07-01 12:01 作者:黃樹輝

部分開發商的降價促銷舉措帶動深圳樓市在2011年上半年提前進入價跌量升的格局。而在去年上半年，深圳新建商品房的銷售面積下降幅度還超過六成，今年的樓市成交甚至好於去年。

世聯地產根據官方成交數據不完全統計，截至6月29日，2011年上半年深圳新建商品房成交面積約為152萬平方米，其中新建商品住房成交面積約為140萬平方米。去年上半年，深圳全市新建商品房銷售面積為153萬平方米，同比下降了62.4%，其中商品住宅銷售面積為135萬平方米，同比下降64%。

對比可以發現，2011年上半年深圳新建商品房成交面積與去年同期基本持平，但新建商品住房成交面積則同比略升4%。

受限價政策影響，近期深圳樓市熱銷盤幾乎無一例外是限價項目。據統計，深圳幾大熱銷限價項目，價格分別下調10%~15%不等，開盤當天均取得不錯銷售業績，甚至個別項目開盤即售罄。以招商地產旗下深圳項目為例，6月份開盤的深圳招商觀園項目，開盤均價為12000元/平方米，低於周邊項目均價約2000元/平方米；蛇口雍景灣定價35000元/平方米，遠低於原先擬定的均價40000元/平方米。這種低價銷售策略獲得了市場的肯定，6月份招商地產的認購金額爆髮式增長，達到40多億元。

早在5月初，中海地產就曾以「新房八折」為促銷噱頭，1000多套房源迎來數千人排隊搶購的熱鬧場面。

多家開發商的低價促銷策略在拉動深圳上半年樓市成交量的同時，也使房價出現下跌。世聯地產官方成交數據不完全統計顯示，2011年上半年深圳新建商品房成交均價約為20088元/平方米，其中新建商品成交均價約為18500元/平方米。而去年同期深圳的新建商品住宅平均價格為19962元/平方米。這意味著今年深圳房價較去年同期約下降6%。

從房價總體走勢而言，2011年1~6月，深圳新建商品住房平均價格出現過不小的波動趨勢。1至2月房價處於徘徊狀態，均價分別為每平方米20152元和20588元。3月份，深圳新建商品住房平均價格開始下跌至每平方米19424元，但4月份反彈至每平方米20295元，5月份再次急劇下跌至每平方米15262元。

需要關注的是，在嚴厲的限價政策下，深圳市一手樓的價格大幅下降，市場出現一二手房價格倒掛現象，新房價格比二手房低20%甚至更多。

位於深圳市南山區的招商雍景灣在6月18日開盤，這是深圳限價令出臺後入市新盤中價格調整幅度最大的一個，當天，該項目以3.5萬元/平方米的均價開盤，單價低於該片區同等二手豪宅近萬元。

深圳中原的內部成交監測數據顯示，2011年5月，深圳二手住宅市場成交均價為24783元/平方米，但因低價或促銷的項目成交多，5月深圳全市新房成交均價只有15262元/平方米，環比大跌近25%。

一手新房售價低於周邊二手樓價近萬元，2008年全國範圍內出現的一、二手房價倒掛現象再次降臨深圳，有分析認為，這是市場出現拐點的前兆。

但也有分析認為，深圳一、二手房價倒掛現象很大程度上是因為政府限價政策所致，並不是市場供求關係的真實表現，深圳樓市的下一步走向還要看政策能否繼續嚴格執行。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)