許小年:以保障房降房價可能性不大
中國住建部部長姜偉新要求,今年的1000萬套保障性安居工程建設任務是中央政府向全國人民的承諾,是改善民生的標誌性工程,各地必須在11月末以前全面開工。目前,包括北京、深圳等地保障性住房的開工建設計畫執行情況並不樂觀。保障房是否是解決房地產市場問題的法寶?房地產市場的問題應該怎樣解決?
1、土地供應總量是固定的,用於保障房的多了,用於商品房的必然減少;
2、房價的癥結在於地方財政,不解決地方財政問題,房價就是打不開的死結;
3、如果將調控進行到底,資金鏈條首先斷裂的可能是地方政府,而不是開發商。
話題一保障房能否降低房價?
本報:1000萬套保障房11月末必須開工,規模如此龐大的保障房投入市場之後,能否解決當前房價過高的問題?
許小年:現在房價過高就是供需失衡的反映,而房地產的瓶頸制約因素又是政府壟斷的土地供應。我一直強調一個觀點,決定當期房價的不是當期的供給和需求,而是預期的供給和需求。「18億畝紅線」已在社會上牢牢地建立了土地稀缺從而房產稀缺的預期,干預房地產的18般兵器又大大增加了未來的不確定性,當期開發規模隨著銷售額的萎縮而減少,勢必引起未來供應量的下降,調控政策強化而不是削弱了供應短缺的預期,增加而不是減少了房價上漲的壓力。
保障房是否可以增加供給,扭轉供不應求的局面?我認為可能性不大。保障房本身就問題重重。蓋房的土地在哪裡?資金在哪裡?交通、商業、學校、醫院等配套設施誰負責提供?有無足夠的建築施工能力?怎樣保證施工質量?保障房建成後如何分配?市民是否願意去住?
即使保障房順利建成,商品房價格也不會因此下降。這是因為保障房主要滿足低收入階層的住房需求,能夠分流的中端和高端需求有限。由於「18億畝紅線」的硬性約束,土地供應總量是固定的,用於保障房的多了,用於商品房的必然減少。
話題二房價的癥結在地方財政?
本報:除了供需關係以外,還有哪些因素在影響房價,當前房價的癥結在哪裡?
許小年:除了土地,對市場預期產生較大影響的就是貨幣政策。因加息步伐落後於通貨膨脹,實際利率長期為負,通脹預期抬頭,購買實物資產的需求持續旺盛。在「買比不買強」、「晚買不如早買」的心理驅使下,假證明、假離婚、個人購買轉為公司購買等手法流行,嚴厲的行政手段也無法壓制堅挺的當期需求,房價並未出現顯著回落。
如果政府下決心將房地產調控進行到底,是否能夠改變市場的預期?也許可以,但問題是調控能否進行到底?前幾次樓市調控,一旦政策鬆動,價格立即報復性反彈。與前幾次不同的是,在控制通脹的總體方向下,政府願意犧牲一兩個百分點的GDP,以求房價的下降。但是地方財政可能成為新的掣肘因素。
房價的癥結在於地方財政,這已逐漸成為人們的共識。房價中約40%到60%為地價和各種費稅,也就是地方財政收入,不解決地方財政問題,房價就是打不開的死結。
有人認為,1994年的分稅制改革後,財權過分集中在中央政府,地方的財權和事權不對稱,地方不得不另辟財源,土地財政應運而生。這個分析看上去有道理,但並不準確,地方財政赤字的主要原因是支出增長過快。
話題三調控後資金鏈斷了咋辦?
本報:宏觀調控政策繼續進行下去存在難度,那麼解決房地產市場問題的途徑在哪裡?
許小年:房地產調控令土地財政難以為繼,如果將調控進行到底,資金鏈條首先斷裂的可能是地方政府,而不是開發商,那時怎麼辦?如果沿著行政干預的思路走不下去了,房地產市場的希望又在哪裡?
和金融業一樣,要從根本上解決房地產的問題,仍然要靠改革和開放。具體而言,開放土地一級市場,增加土地供應,平抑地價和房價,徹底改變土地和房屋越來越稀缺的預期。土地的市場配置將消除土地財政,為了平衡地方預算,需要進行財稅體制改革。改革的重點不在中央和地方財權的劃分,而在政府職能的準確界定,以及公眾對財政和稅收的監督。政府應弱化其經濟功能和投資功能,裁減冗員,削減政府消費,將有限的稅收收入集中在公共服務和民生上,民生項目包括了保障房的建設。換句話說,財政改革重在節流,而不是開源。
人物簡介:許小年1953年出生,現任中歐國際工商學院經濟學和金融學教授,自1999年以來,他一直擔任中國國際金融有限公司的董事總經理兼研究部主管。還曾任職美林證券亞太高級經濟學家,世界銀行顧問。曾獲中國經濟學界最高獎「孫冶方經濟科學獎」。有評論說,他看似驚人的言論之下,隱藏著經濟學家的獨立精神和最樸實的市場經濟原理。
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