金融時報：中國必須小心樓市崩盤

眾所周知，如果你開始從擦鞋的男孩嘴裡聽到炒股經，就到了做空市場的時候了。但當北京「的哥」告訴你應該把畢生積蓄拿來買哪個樓盤時，你又該怎樣做呢？

判斷中國房地產市場——對沖基金投資者吉姆•夏諾斯(Jim Chanos)稱其「比迪拜糟糕1000倍以上」——是否存在巨大泡沫，可能是當今世界最重要的問題之一。

不僅中國經濟增長依賴於住房建設，其他許多經濟體的命運也依賴於中國這個世界第二大經濟體的需求，尤其是像巴西和澳大利亞這樣的大宗商品出口國。

從地緣政治的角度來講，這也是一個重要問題。

住房建設是拉動中國經濟增長的一大主力，假如中國房地產市場存在泡沫並且破裂，所造成的衝擊可能導致經濟增長率跌至5%以下。中共政府認為，要把社會不安定因素和建設真正政治代表制的訴求維持在可控範圍之內，經濟年增長率必須維持7-8%以上。

假如看到自己新買的漂亮公寓和別墅因中共駕馭經濟不當、導致房地產市場出現大泡沫而嚴重貶值，中國新興的中產階層也許就不會那麼甘願接受一黨專政。

那麼，中國房地產市場究竟有沒有泡沫？

遍佈全國各地的大批空置房和爛尾樓可作為泡沫之證據。可惜的是，我交談過的最聰明的一些人意見並不一致。有些人說泡沫很大，有些人說根本不存在泡沫，還有些人說就算有泡沫，也絕對破不了。

有些人把泡沫定義為信貸迅速擴張、以助長從資產價格上漲中牟利的投機活動的現象，就此而言，中國房地產市場並不符合這種情況。

根據里昂證券(CLSA)的數據，2010年中國家庭債務與可支配收入的比率僅為45%左右，低於美國在1960年的55%，與2007年美國房地產泡沫高峰期的130%相比更是小巫見大巫。

但是，如果你把泡沫定義為資產的價格與基本價值存在根本性的錯配，那麼，中國房地產市場絕對符合這種定義。

在北京郊區毗鄰首都機場的地方，分布著許多封閉式的別墅區，如棕櫚灘、觀唐、萊蒙湖、波旁宮。

這些別墅區儘管名稱堂皇，但就算是其中最頂尖的小區也與休斯頓或拉斯維加斯毫無特色的郊區無異。許多別墅建築質量低劣，密度很高，屋後只有一小片黃土地作為院子，唯一的風景就是鄰居家房子的側面。

然而，北京一套像樣別墅的現價在4000萬元人民幣（合600萬美元）左右，足可在倫敦買一套不錯的公寓，或者在曼哈頓買一套豪華公寓。

鑒於方圓數英里內的閑置農地上在建的類似樓盤有30個左右，讓人很難相信這樣的價格能夠維持下去。

北京的豪華別墅是極端例子，不能代表整個市場。然而，在中國各地的許多城市，平均房價與家庭平均年收入之比都達到了10倍以上。在發達經濟體，房價收入比在3倍左右被認為是正常的。在其他亞洲經濟體，這個比率大多維持在5-7倍。

看好中國樓市的人士認為，官方數據遺漏了「灰色收入」，因而極大地低估了居民的真實收入水平。所謂灰色收入，是指賄賂、回扣和逃稅所得等沒有體現在官方數據中的收入。根據一些估計，這部分收入可能相當於所報告收入水平的四分之一。

樂觀主義者還認為，房價瘋漲受到了政府拆遷補償的推波助瀾。中國各地城市都在大搞拆遷重建，政府為此向拆遷戶提供補償，使眾多拆遷戶得以購買市價遠超其收入所能承受水平的新房。

北京等大城市充斥著大量月薪2500元人民幣左右、身家卻上百萬的出租車司機和藍領工人，就是因為他們從拆遷補償中得到的住房價值節節攀升的緣故。

但是，即使是最樂觀的「泡沫否認者」也承認，中國房價過高，從長遠來看，當前價格水平是不可持續的。

問題在於，考慮到房地產市場對中國、中共和全球經濟的重要性，中國政府能否讓房價逐步下降而又不導致泡沫轟然爆裂呢？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)