許小年：房地產的希望在哪裡

去年下半年以來，不斷增加的通脹壓力促使中央銀行收緊銀根，企業特別是民營企業遭遇融資困難，一些企業因此而破產。我們又處於典型的宏觀經濟政策兩難困境中：緊縮銀根則經濟增速下滑，失業上升；不緊縮銀根，則通脹抬頭。在度過了最為困難的2009年和最為複雜的2010年後，我們迎來了最為糾結的2011年。

當前的通脹是過去兩年貨幣超發的結果。2009年廣義貨幣增長28%，GDP增長9.2%，兩者相差19個百分點。2010年廣義貨幣又增加了20%，而GDP增長10.3%，僅為貨幣供應增長率的一半。多發的貨幣遲早要體現在價格上，不是商品價格就是資產價格，或兩者同時上漲。所謂輸入性通脹、天氣異常不過是混淆主要因素和次要因素的託辭，即使公眾能夠接受，通脹也不會因此而回落。

為避免出現惡性通脹，我們應下決心繼續緊縮銀根，更多地使用利率、匯率的價格手段，輔之以存款準備金率等數量手段，將過去幾年間超發的貨幣收回來。畢竟超發貨幣帶來的繁榮是暫時的，輸血可救急於一時，不可能維持身體的長期健康，與其坐等滯脹的到來，不如抑制通脹於初發之時。

在傳統的凱恩斯主義分析框架中，通貨膨脹和經濟增長不可兼顧：要想保增長，必須容忍通脹；要想控制物價，必須犧牲增長。這個政策上的兩難導致了政府的猶豫不決，以及民眾和企業對緊縮的牴觸。實際上，兩全之計是存在的，但必須到凱恩斯經濟學之外去尋找，將研究和關注的重點從傳統的需求分析轉向供給，從投資、消費、出口需求轉向供給仍處於短缺狀態的部門。

凡價格高漲，必然是供不應求。以金融行業為例，眼下民營企業融資困難，黑市利率高達50%，甚至超過100%，說明面向中小企業的金融服務供應嚴重不足。不是因為銀根緊了和資金缺乏，而是中間渠道不暢通。否則就不能解釋，為什麼國企沒有資金問題，為什麼各地仍在拉閘限電，為什麼木材、中藥材等商品的炒作依然火爆。如何將社會游資引向實體經濟中的企業？放鬆管制，讓更多的民營小型金融機構進入市場，發揮金融中介作用，解決中小企業的融資問題，活躍地方經濟，創造更多就業。我們不差錢，差的是機構和渠道，差的是金融開放。

供不應求的另一行業是房地產，房價就是供需失衡的反映，而房地產的瓶頸制約因素又是政府壟斷的土地供應。我一直強調一個觀點，決定當期房價的不是當期的供給和需求，而是預期的供給和需求。「18億畝紅線」已在社會上牢牢地建立了土地稀缺從而房產稀缺的預期，干預房地產的18般兵器（「國十條」和「新八條」）又大大增加了未來的不確定性，當期開發規模隨著銷售額的萎縮而減少，勢必引起未來供應量的下降，調控政策強化而不是削弱了供應短缺的預期，增加而不是減少了房價上漲的壓力。

保障房是否可以增加供給，扭轉供不應求的局面？我認為可能性不大。以「大躍進」方式上馬，保障房本身就問題重重。蓋房的土地在哪裡？資金在哪裡？交通、商業、學校、醫院等配套設施誰負責提供？有無足夠的建築施工能力？怎樣保證施工質量？保障房建成後如何分配？市民是否願意去住？若不研究解決這一系列的問題，僅僅簡單地用行政手段把指標強壓給各級政府，結果一定是弄虛作假和騷擾民眾。媒體已有報導，一些地方將拆遷安置房、教師和員工宿舍算作保障房，湊數完成任務，實際並未增加有效供給；在另一些地方，政府預收了幾十年的房租，以籌集建設資金。做不到的事非要承諾，畫餅充飢吊起了胃口，預期一旦落空，飢餓感更加強烈。

退一步講，即使保障房順利建成，商品房可能會因此而更加昂貴。這是因為保障房主要滿足低收入階層的住房需求，能夠分流的中端和高端需求有限。由於「18億畝紅線」的硬性約束，土地供應總量是固定的，用於保障房的多了，用於商品房的必然減少。簡單的算術告訴我們，保障房計畫使預期商品房供應缺口擴大，會推動商品房當期價格上漲。

除了土地，對市場預期產生較大影響的就是貨幣政策。因加息步伐落後於通貨膨脹，真實利率長期為負，通脹預期抬頭，購買實物資產的需求持續旺盛。在「買比不買強」、「晚買不如早買」的心理驅使下，假證明、假離婚、個人購買轉為公司購買等手法流行，嚴厲的行政手段也無法壓制堅挺的當期需求，房價並未出現顯著回落。

如果政府下決心將房地產調控進行到底，是否能夠改變市場的預期？也許，但問題是調控能否進行到底？過去幾次樓市調控，都因投鼠忌器，顧慮對經濟增長的負面影響而放棄。一旦政策鬆動，價格立即報復性反彈，相信這次也不會例外。與前幾次不同的是，在控制通脹的總體方向下，政府似乎願意犧牲一、兩個百分點的GDP，以求房價的下降。但這次必須顧忌的「器」也不同了，地方財政可能成為新的掣肘因素。

房價的癥結在於地方財政，這已逐漸成為人們的共識。房價中約40%~60%為地價和各種費稅，也就是地方財政收入，不解決地方財政問題，房價就是打不開的死結。

有人認為，1994年的分稅制改革後，財權過分集中在中央政府，地方的財權和事權不對稱，地方不得不另辟財源，土地財政應運而生。這個分析看上去有道理，但並不準確，地方財政赤字的主要原因是支出增長過快，特別是金融危機期間，執行拉動內需的政策，各地無不大干快上，地鐵、公路、機場等基礎設施投資猛增。支出超過收入，地方政府只好用賣地收入和土地抵押貸款彌補不足。請注意，用土地作為抵押，獲得銀行貸款，這是土地財政的重要組成部分。地價不僅影響賣地收入，而且在很大程度上決定了地方政府債務融資的規模。官方數字表明，截至去年年底，全國共有各類地方政府融資平臺8千多個，貸款餘額8萬多億，相當於中央和地方政府一年的財政預算總收入。

房地產調控令土地財政難以為繼，如果將調控進行到底，資金鏈條首先斷裂的可能是地方政府，而不是開發商，那時怎麼辦？如果沿著行政干預的思路走不下去了，房地產市場的希望又在哪裡？

和金融業一樣，要從根本上解決房地產的問題，仍然要靠改革和開放。具體而言，開放土地一級市場，增加土地供應，平抑地價和房價，徹底改變土地和房屋越來越稀缺的預期。土地的市場配置將消除土地財政，為了平衡地方預算，需要進行財稅體制改革。改革的重點不在中央和地方財權的劃分，而在政府職能的準確界定，以及公眾對財政稅收的監督。政府應弱化其經濟功能和投資功能，裁減冗員，削減政府消費，將有限的稅收收入集中在公共服務和民生上，民生項目包括了保障房的建設。換句話說，財政改革重在節流，而不是開源。政府的職能和開支若按現在的趨勢擴張，再開闢多少財源也不夠用。如果要節流，就必須強化納稅人的監督與制約。歷史經驗告訴我們，自我約束是靠不住的。

跳出凱恩斯主義的框架，從宏觀政策和行政干預轉向改革開放，改革財稅體制，開放壟斷的和被管制的行業，開放市場，創造新的投資機會和就業機會。中國經濟的增長潛力並未窮盡，是僵化的體制使我們陷入當前的兩難困境。堅持改革開放，我們就能夠打破僵化的體制，迎來新一輪的經濟增長。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)