地產牛市下半場告急(圖)

2011-03-17 16:03 作者:倪金節

如果限購限貸政策嚴格執行一到兩年，相信資產負債表再好看的地產企業，也難以支撐到明年上半年，降價是他們唯一的選擇。但是過去十多年支撐房價上漲的因素會就此消失嗎？

中國房地產市場已經持續繁榮了12年，可謂完整意義上的大牛市。不少起步晚於1998年的牛市都早已經宣告終結。比如羅傑斯1999年開始鼓吹的商品18年長牛，美國2001年之後的信貸泡沫，以及中國A股的6124點大牛市。

不過，在大力度的「新國八條」，和地方限購政策大面積出臺兩個月之後，大牛市行情有接近尾聲的跡象。不管怎麼說，目前的房地產市場，已經進入牛市下半場階段基本可以確定雖然短期內還看不到徹底步入漫漫熊途的徵兆。

剛剛過去的一週(3月7日至3月13日)，根據中國指數研究院監測的35個城市中，樓市成交量下滑的城市超六成，12個城市跌幅在30%以上，4個城市成交量跌幅超過50%。這已經是該監測連續三週出現成交量急跌了。

無疑，由於中國樓市的偽市場化特徵十分明顯，行政手段往往能起到出其不意的效果。

去年下半年以來，由於持續的貨幣緊縮，銀行信貸對房地產開發的支撐力度明顯不足。特別是，2月份新增貸款只有5356億元，遠低於預期，廣義貨幣供應量(M2)同比增長僅為15.7%，較之前面兩年的至少20%的增長，已經可以說是急速下跌。筆者接觸的一些開發商對20%以上高息的地下錢莊已經趨之若鶩，可見他們的資金週轉已經開始出現問題。

如果目前的限購限貸政策真能嚴格執行一年到兩年，相信資產負債表再好看的地產企業，也難以支撐到明年上半年，降價是他們唯一的選擇。

但問題又來了。雖然行政手段短期內抑制了需求，但是過去十多年支撐房價上漲的因素消失了嗎？如果沒消失，這種短期政策，真的能夠解決多數人的住房問題？

答案很簡單。多年累積起來的貨幣泡沫依舊，並且仍然將維持16%以上的增長；土地財政一如既往，分稅制看不到改革的跡象，高價地依然會不斷出現；投資渠道依然狹窄，製造業生存環境並未好轉，民間資金游離於房市仍是不錯的選擇。

真正能夠解決居民住房需求的，肯定不能完全依賴短期的限購和限貸，最根本的還是要把多數人的住房問題依賴保障房解決。

實際上，房地產牛市行情結束是好事情。因為這可以讓全國房地產市場進行一次審慎而嚴肅的價值體系重估，讓投資者和地產商最終找到各自的利益平衡點。中國的房地產行業要想真正走向健康，大多數民眾都能安居樂業，就不得不經歷那樣殘酷的現實。建設保障性住房，改善低收入家庭居住條件，關係到群眾的切身利益，是各級政府的重要責任。房價越高，政府保障群眾「住有所居」的責任越重。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)