貨幣不緊 房價難降(圖)

2010-10-17 13:42

貨幣走勢決定房價走勢

當一種資產主要被用作投資需求時，其金融屬性就大大增加，並超過其本身的實體經濟屬性。當房地產被金融屬性主導時，貨幣態勢，即流動性充裕變化狀況，就成了決定房價走勢的基本因素。正是當前超寬鬆的貨幣態勢，以及過分充裕的流動性狀況，決定了樓市泡沫不僅不會破滅、反而會繼續擴大的趨勢，造就了當前樓市房價易升難降的局面。

調控目標模糊令市場預期錯亂

調控目標不明確，使得市場對政策理解產生差異，進而產生不同的預期，形不成向下的預期合力。政策目標的模糊，令開發商、投機者、自住型的真實需求者各方都在揣摩政策底線，市場各方之間充滿著非理性的博弈！

調控歷史降低當前政策效果

自2005年3月舊「國八條」頒布後，房地產調控的力度並非不強，措施並非不具針對性，但每次都被市場輕鬆化解，拋開「仁者見仁、智者見智」的諸多具體原因，最根本的基礎就是——2005年至現在，正是我國貨幣供給快速增加時期。1998年中國開始房地產市場化之時，貨幣深化指標(M2/GDP)為 120%，2005年快速上升到158%，之後便在此水準上穩定下來，2009年時在「反危機」的貨幣擴張政策下，中國貨幣深化指標再次快速上升，由 2008年的155%暴漲到了181%(同期美國為60%)，居全球首位，遙遙領先於世界主要經濟體。

自從2005年國務院新、舊「國八條」和25號文發布後，國家層面的調控房價行為就沒有停止過。但現實的調控效果是，年年調控年年漲、越調越漲，及至 2008年金融危機爆發，當房地產市場投機者、開發商等眾多參與機構和人員，做好了「死」的準備時，沒想到天降甘霖，空前的貨幣「大放水」讓樓市投機者個個賺得盆滿缽滿。中國房地產調控的歷史現狀，不僅使得政府政策的公信力受損，而且使得投資者的「抗體」增加，極大增加了市場對調控的「耐藥性」。

貨幣政策攸關房價

基於房地產的金融屬性，僅在產業層次上，在實體領域對房地產市場進行調整，其效果要麼是無效、要麼是導致新問題出現，同時還使得經濟體系中「尋租」現象增多，在制度上成就了腐敗的系統性基礎(這已被現實證明了)。從當前貨幣政策走向看，貨幣當局仍無加大貨幣回收力度的跡象。重症需猛藥。從治理通貨膨脹角度，快速回收貨幣的效果是最佳的，但猛烈的貨幣回收措施對當前房地產利益集團是一個重要打擊，在現有利益格局沒轉換前，即現有既得利益集團的資產調整沒完成前，對全社會利益格局調整有重大影響的強烈貨幣收緊政策是很難出臺的。未來我國的貨幣回收力度將比較平穩，房地產價格走勢也將進入一個平穩、緩慢，但為時較長的回落軌道。