潘石屹：老任，您又說狠話了(組圖)
——我對任志強《別聽小潘瞎忽悠》的回應

2010-09-03 15:25 作者:潘石屹

我模仿大人物用批注的形式，寫了一篇回應任志強《別聽小潘瞎忽悠》的博客。 希望以此與大家共同磋商。

這21家上市房地產公司的總借貸為4000億元。
淨資產負債率，即：（有息借貸—現金）/ 股東權益

附文：

別聽小潘瞎忽悠
（批註：這標題起得猛，也不知道是什麼內容，小潘肯定是我，潘石屹）

小潘發了個博客說影響房價的幾個因素，並因此得出結論：房價很快要跌到09年初（批註：其實，我主要是分析了目前影響住房價格的一些因素，和我的一些思考。我認為住房價格會跌，主要是針對目前有人認為會出現「金九銀十絕地大反彈」的觀點。在香港分析員會議上，我說住房價格會回到2009年初的水平，也只是對住房價格走向大趨勢的一個判斷——會下跌。但誰又能準確預測市場的價格呢？誰也沒有這個本事。）許多媒體與網友問我的意見，本不想批評小潘，結果他又來了篇補充，還鏈接在微博上，炒得挺熱乎。我怕許多民眾上當，（批註：我堅信真正的智慧在民眾中，不會在專家頭腦中。）只好也回應一下小潘的忽悠。

我也認為房價三、四季度會下跌，早就在國十條之後多次呼籲適度調整了。（批註：您與我的分析是一致的。唯一的區別在於我列出了幾點原因，這些因素會在一年之內發揮作用，使住房價格下跌，是半年或一年的區別。）其實房價已出現了下降，

一是在CPI和PDI高漲中不升就是降了。

二是開盤價大大降低，但在指數統計中卻無法體現，這個降價被忽略了。（批註：這條很有道理，是目前房價統計體系中的一個重要缺陷。正因為這一缺陷，使房價上升和下跌時都統計不出來。希望統計部門早日改進。）

三是房價全國差別巨大，區域性供求關係和經濟增長差別巨大，出現了有升有降的分化，因此指數統計上也會出現正負差之和歸零的問題。於是已經出現的下降被增長掩蓋了。四是局部地區的銷售回升正是來自於房價下降產生的影響，這些部分城市的回升不是房價上升的前兆而是降價的效果。

但影響房價的原因和理由卻不同於小潘的看法，（批註：結論與我分析的完全相同，您的文章是我博客很好的註釋和補充。）小潘也許並沒有找到真正的原因。

一、保障性住房的大量推出並不影響商品房價格，（批註：政府的政策要保證供地面積超過50%、開工面積不低於50%的保障房，如果說這樣大量的保障房不會對商品房市場產生影響，這個結論太武斷了。）

但信貸政策會影響房價（批註：這條我同意，信貸政策對房價的影響是立竿見影的，如果今天首付款提高兩成，利息提高2%，明天房價立刻就會跌，但同時也會使買不起房的人更買不起房。）。保障房與商品房根本就不是同一個消費層次，並且更多的保障房是以租賃為主，李副總理的講話中甚至沒有經濟適用住房，說明政府已將保障購買住房資產的做法（也許一直是一種錯誤的做法）變成了保障租用為主的做法，（批註：可以看出您認真學習了李副總理的講話，但我看到現實中還有許多經濟適用房，並不是以租用為主的保障房。）而這部分家庭本來也是買不起商品房的。

但中國與世界各國一樣，沒有一個國家的住房消費不是依賴於信貸的支持而能發展形成的。許多國家都有專門的個人住房消費信貸政策，這個政策不由央行管轄而獨立運行，重要的在於信貸才能解決未來的收入流變成今天的消費，並獲得早期鎖定價格的增值收益。因此各國的住房消費信貸政策都成為市場的判斷信號標誌。對住房消費產生決定性的作用，也成為影響住房價格的首要因素。

不管有多少剛性或非剛性需求，沒有了住房消費信貸都無法變成實際的消費行為，信貸的門檻、信貸的利率高低、信貸的槓桿倍數關係等都影響著消費的能力與決策，也影響著消費的價格，就像貨幣政策中的利率決定著資金價格一樣。

2007年9月之後的房地產市場下滑正來自於這種消費信貸的調整，多次的加息和二套房貸的政策讓中國的住房消費出現了一次巨大的危機，並讓整個中國的經濟出現了巨大的滑坡，也決定著市場住房的價格。而2008—2009年初的減息與套二房貸的調整則讓市場恢復並價格上漲。而此次國十條信貸政策的調整必然再次影響價格與消費。（批註：您講了這麼多，都是說明信貸政策對房價的重要影響，與我的觀點並不矛盾。）

好在此次的首套房貸利率並沒有提高，因此在部分改善性消費需求被抑制之下，仍保持著首套消費的低成就優勢，因此也決定著此次價格的下滑就不會出現2008—2009年初的現象。

二、「三個辦法和一個指引」與「預售收入監管」是一個問題。小潘將其分為兩個問題來談，其實都是指開發商的資金流受控。（批註：「兩個問題」還是「一個問題」並不重要，一個是銀監會的文件，一個是住建部的文件，我把它們分成兩個部分來討論，兩個文件起的作用是一樣的：讓房地產企業和整個行業的現金流吃緊。）確實這會影響一些小的地產公司的現金週轉與多個項目中的拆東牆補西牆，會讓那些三個蓋子扣五個鍋的開發商面臨週轉問題，但不會影響正常經營的企業現金週轉，反而降低了開發商的資金成本與利息支出。

2008年開發企業現金流的負數不僅是報表中的負債率，也是銀行存款中的短缺，而今天報表中的負債率中卻有大量的是銷售回款，雖然計入了負債中，企業賬面上的現金是充足的。7月份到位資金量和完成投資額之間有一萬四千多億的餘額，而2008年則只有幾千億，兩者之間的差距巨大。今年的貨幣供給總量更比2008年翻了番的增長。銷售也比2008年增長了25%以上。雖然總的開復工量增加了，但現金流緊張時可以放慢開發進度而減少資金流的支出，因此至少在相當一段時間內不會出現斷裂的危險。（批註：這一整段是我們討論的重點，我們都認為企業資金鏈要出問題時，會迫於資金的壓力而降價。為了說明此問題，我們專門分析了21家上市房地產公司的負債狀況（上市公司的資金狀況一般會比非上市公司好），但得到的結論十分令人吃驚，為了避免不必要的麻煩，把公司名稱略去（儘管公開的財務報表裡都有）：最有實力的上市房地產公司A去年淨資產負債率為-1%，今年上半年為47%；今年排名第一、二的公司B，去年是-2%，今年上半年是45%；更讓人驚訝的是C公司，去年是136%，今年上半年是203%。其它的我不一一列舉了，這21家上市房地產公司的總借貸高達4000億元。文後我附上詳細圖表，供參考！）

尤其是今年與2008年的國內外環境不同，至少外部環境有極大的改善，內部增長仍保持了較高的速度。2008年的預期讓多數人不敢消費，而今年卻在擴大消費。適度的降低價格之後，銷售就出現了回暖，可以用降低價格的辦法刺激消費而回收資金。而2008年則降了價也未出現銷售的回暖情況，可見這個非房地產市場環境的變化已不可同日而語了。

把降價的預期寄託於開發商的現金流斷裂並不現實，這也不是重要的因素。（批註：您能列舉出還有比開發商現金流斷裂更緊迫的能使開發商降價的原因嗎？）因過去價格的增長中讓降價仍給開發商保留了利潤空間，因此我不斷呼籲開發商適度的降低價格，以保持市場的穩定。

從擠開發商現金流的角度出發實現房屋價格下降的目標等於是「乾塘取魚」的做法，必然會嚴重的影響到供給，其結果也必然導致後期因供求關係惡化而產生的報復性反彈，但願不要出現這種現象。（批註：這的確是個問題，不是什麼人在擠，而是市場在擠。這樣下去會影響未來的供應量。）

三、關於閑置土地的情況，只表明瞭政府應依賴於辦事的態度，而地方政府與中央政府之間的矛盾或說博弈並沒有因此而中斷，畢竟地方政府要承擔處理閑置土地中的供方責任。（批註：過去幾年對清理閑置土地的問題的確是下個文件，表個態度，沒有具體的措施，也沒有具體的清單。今年有了2800宗閑置土地的名單了，而且計畫是九月底完成清理。這就不能簡單理解成又一次「狼來了」，總會有個結果，有個交待，不只是個態度了。）固然這種清理是必要的，但總量並不是影響市場的供給量。當開發商能充分利用閑置土地開發時，也會佔用現金流，那麼就可能減少對新增土地的需求。結果會是市場的供給總量不變，否則上面提到的現金流問題就不成為問題了。正在於資金總量不變時，投入舊地的開發必然影響新地的購置。

實現今年計畫加大的土地供給量，已從銷售的削弱和市場的下滑中可以看出流拍量在增加，（批註：我們看到許多城市減少土地供應量，認為原因是流拍或擔心流拍。其實最基本的原因是地價、房價都被高估了，說明大家對這個市場擔心了。）地價也像房價一樣出現了價格分化、有漲有跌，並且很可能全年預計供應的土地總量並不能如願的被市場吸納和消化，甚至連保障房用地也許都無法全部利用。

因此閑置土地的清理並不是導致房價波動的因素或直接原因。（批註：您的理由是錢是一定的，開發了閑置土地就不會再購置新地，總的供應量是一定的，所以不會影響房價。但願您說得對。）

四、供求關係是影響價格的決定因素，這在經濟學中是一條鐵律，供給的增加無疑會讓價格在供求關係平衡中波動。

從去年九月份之後的投資增長看，（批註：以下這兩段不就是對我觀點的補充說明嗎？您提供的數據，上半年開工面積超過30億平方米，創歷史新高；國家統計局的數據上半年房地產投資增長38.1%，也是歷史新高，這兩個數據互相佐證，說明未來住房市場供應量在加大。）先期指標在一年的生產週期之後會變成市場的供給，今年上半年開復工的增長也充分說明瞭這一點。因此今年的九月份之後的供給量增長是必然的。這種增長會延續到明年年中之後，從已銷售面積佔總開復工的比例的下降也說明這種供給的增長。下半年剩餘的時間中，供給預計增加50%以上，因此價格會在供給增長中下滑。

但在總的供求關係沒有徹底扭轉中，這種正常的市場競爭會讓價格波動或下降，卻不會爆發惡性的下跌。

尤其是中國的地區性不平衡、城市間不平衡與地區經濟發展之差導致的人口輸出與人口輸入的變化，也加劇了這種人口與土地資源之間的不平衡，於是部分城市的土地供給成倍增長，但這部分人口輸入的城市土地仍然嚴重不足的局面並未改變。因此在經濟的不平衡發展中就會出現一些城市供過於求、一些城市供求平衡而一些城市仍然供不應求，價格也會在這種不平衡中出現有上有下的變化，一些地區價格下降較大，一些地區維持穩定，一些地區價格仍然保持著上漲的趨勢。（批註：我們只是分析全國住房價格的變化，並未分析各個地區和城市。像上海、北京城市中心區域幾年都沒有土地供應了，怎麼可能下跌呢？）

也正是這樣一種變化讓目前的房價會下降，但不會重回2009年初的水平的原因。（批註：2009年初對開發商來說是心驚肉跳的日子，大家都不願意回想那段痛苦的日子，接下來大規模救市，給開發商貸款延期，延付出讓金，實行十分寬鬆的信貸政策，才讓開發商渡過難關，也使房價、地價暴漲了。今後還會有4萬億嗎？還會把到期貸款都延期嗎？）從國房景氣指數看，2009年初的房價是中國實行房改市場化制度改革之後的最低點，或者說如果降到這個低點必然會出現中國經濟的再次探底，這也許並不是政府、市場、社會和所有人願意看到的現象。

五、根據美、日、港等世界各國的經濟週期對房地產週期的影響分析，在所有的房地產週期中都有一個明顯的對應關係，即經濟高增長中不會也不應出現房地產嚴重下滑的趨勢。

經濟週期對房地產週期的影響（批註：不能這樣簡單地類比和分析，鄧小平南巡很偉大，西蒙也很偉大，但「昨天的太陽晒不干今天的衣服」，要面對今天的新問題，提出自己的觀點和見解。）

經濟增長率	房地產發展狀況
小於4%	萎縮
4%——5%	停滯、甚至倒退
5%——8%	穩定發展
8%——10%	高速發展
10%——15%	飛速發展

從中國自90年代初鄧小平南巡講話之後的房地產市場變化與經濟增長率的關係也印證了這樣一種對應的關係。

因此在中國經濟保持8%以上的高速增長時，房地產市場本就應是穩定和高速增長的週期，調控正是為了保持這種穩定增長，既防止過快過熱，又防止大起大落。如果每次大落時都用4萬億投資和大量的貨幣來刺激經濟的增長就難免會出現這種波動。

總之短期之前，房地產市場在國十條的調控作用之下，會放慢投資的增速。增加市場的供給、加大供給的同時，讓價格平穩和下降，不會出現暴跌的現象。從前幾次的銷售量與價格的波動關係看，會在政策的之後作用之下，有反彈與二次下調的可能，但不會在經濟高增長中出現持續的下跌或暴跌。

我希望看到在國十條的作用下保持市場的價格平穩下降，並迅速提供560萬套的保障和租賃住房。如果今年不能完成保障房建設的任務，那就會讓市場和多數民眾失望並失去等待的耐心。那麼明年的兩會就不會僅僅是解決房價的問題了。（批註：您又說狠話了。）

上述意見請大家參考！也許小潘的判斷並不正確，請討論。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)