潘石屹：未來房價下跌的幾個重要因素

作者:潘石屹 2010-08-30 15:51 桌面版 简体打賞 1

前幾天我曾說過，在未來一年內中國住房市場的價格和成交量都會下跌，這一說法引來了許多朋友、媒體記者和股票分析員的追問。把對這一問題的思考與分析寫下來與大家一起探討。

中央的政策強調要加大保障性住房的建設。儘管這項政策幾年前就已提出，但沒有像今年這樣具體和嚴厲，如每個城市要完成「雙50%」：即給保障性住房的供地不能少於50%；當年開工面積不能少於50%。如果這項政策持續實施下來，中國住房市場的格局將會發生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來解決住房問題，而會有相當一部分人，30%甚至更多的人轉向依靠政府的幫助，通過保障性住房來解決自己的住房問題。也有人質疑地方政府建保障房的積極性和財力等，但我們看到「國十條」中加上了問責制，這是幾年來對房地產的宏觀調控從來沒有過的，表明瞭政府對這項政策執行的決心。

銀監會出臺了「三個辦法一個指引」，即對開發商貸款要直接委託給施工單位、材料供應商，加劇了開發商資金的緊張，把開發商手裡原來的活錢變成了死錢，尤其對那些毛利率不高、銷售建設過程慢、過去有過拖欠施工單位和材料供應商款項的開發商影響會更大。我們看到這項政策已經出臺，可能馬上就會開始實施。

針對住建部出臺的對預售收入監管的辦法，各城市的細則和具體政策都在相繼出臺。這是大家不太關注的一項政策，但這對開發商運行資金的影響是非常巨大的。一般房地產企業的運行資金中有超過50%來自預售收入，對預售收入的監管、分階段放款，也是把開發商的活錢變成了死錢。

幾年來政府一直強調清理閑置土地，但幾乎沒有進展。每一塊土地背後都有極其龐雜的經濟關係、社會關係，常常是官司債務纏身。今年媒體公布了1400多宗閑置土地的名單，之後國土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。公布這個名單就等於國土部門給自己下了任務，這2800宗閑置土地的處理結果無論如何要對社會有一個交代。

以上這四方面的政策，預計在四季度都可能實施，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場上住房的供應量。真正影響市場價格的力量是供求關係，供應量的增加直接影響市場價格；二是加劇了房地產商資金的緊張程度。開發商降價的前提是企業資金緊張，沒有錢了，企業的資金鏈條緊張比任何導致降價的因素壓力都大。

還有就是今年上半年房地產投資增加達38.1%，達到歷史最高水平，開工量加大也會增加住房的供應量。

受這些因素的影響，未來一年住房價格有很大下跌的壓力。

有朋友問，最近兩週杭州和深圳的住房市場在恢復，價格和成交量都在上升，這是不是又一輪房價上漲的先兆？我認為，這兩個城市比較特殊，不能反映全國的情況。全國來看，GDP的增長、就業壓力、地方的財政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問題都壓在房地產一個行業上，這些壓力超出了這個行業承受的極限，這一點可以從很多指標中體現出來，如租金回報率很低，地價比房價貴等等。

許多人追問我，住房價格會下跌多少百分比？希望我具體回答。我不是神仙，無法回答。在香港分析員會上，又有人追問我這個問題，我說可能會回到2009年初的水平。他們問是2010年初的水平吧？我說，我估計是2009年初的水平，因為許多指標不支持這麼高的住房價格。會場上一片嘩然。

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