澳洲房產投資訣竅

2010-08-29 20:49

房產投資是華人普遍傾向的一種投資方式，但並不是所有的房產投資都可獲得高回報。那麼，什麼類型的房產才適合您的投資組合呢？房產投資本身就是一門學問。投資顧問認為有一點非常重要，就是，用作房產投資的資本要切合自己需要，並符合自己的資金流轉週期。儘管所謂「放之四海而皆准」投資策略並不存在，有些原則還是可以遵循的。

長期投資策略

房地產諮詢公司Paul Moran Financial Planning的主任莫仁（Paul Moran）認為，現在許多人並不真正懂得長期投資。與股票投資相比，由於房租收益率大幅下跌，房產投資的回收期相對更長。

莫仁表示，澳洲各大城市部分地段的房租收益率平均下降了2%-2.5%，因此他通常都會對他的客戶講，房產投資是一項長期投資，週期可長達10-15年甚至20年，這樣才能獲得真正的投資回報。

不過，對於合適的投資者，莫仁還是會鼓勵他們選擇直接的房產投資。他認為，如果投資者資金充裕、有能力支付養老金、償還抵押貸款、輕鬆支付生活開支，那麼他們就應該進行房產投資。

現金流轉充裕但資本不足

如果您已經具備了上述條件，那麼下一步該如何操作呢？房產諮詢公司Property Planning Australia的主任阿姆斯特朗（Mark Armstrong）為客戶判斷的第一個問題就是：資本增長和現金流轉，對該客戶來說哪個更重要？

通常來說，年齡在30-45歲之間的客戶現金流轉充裕，因為他們處於一生中工作和收入的黃金時期。不過他們因為尚未真正積累起資本，其資本狀況處於弱勢。

對於這樣的客戶，他建議使用貸款，迅速開始積累資本。他會幫助客戶尋找房產增值機會較大地區的房屋，距離中央經濟區，但並不真正住在那裡，這種房產的土地和資產比例較高。

資本充裕但現金流轉不足

阿姆斯特朗表示，人們在接近退休時的情況則剛好相反。他們可能一週只工作3天，具備足夠的資本，但不想向銀行過多借債。這種情況下，上述的投資策略就不適合了。他們需要有良好回報的投資方案，因此建議選擇投資商業房地產，房租收益高但價格波動不大。一般來說，商業地產的租金收益率高於普通住宅。

此類投資適合那些具有淨資產的人，比如他們出售了價值200萬元的房子並購買了面積較小的物業，這樣他們手頭有100萬元的淨資產。

首次投資者

房產諮詢公司Wakelin Property Advisory的主任威克里（Monique Sasson Wakelin）認為，對於首次投資者來說，市郊一房的公寓是非常好的投資機會，其價格往往在41.5萬-50萬之間。

她說，最近有許多質量優良的房產項目入市，而且非常適合首次投資者。她同時提醒說，投資者需要保證不被潮流和時尚所左右，也就是說，這類房產通常是現成的公寓，沒有諸如電梯、健身房這類維修保養費用很高的豪華設施，停車位則是住宅區靜街的一個車位。她不推薦目前在售的許多房產項目，她認為這些項目不適合投資者。

經驗豐富投資者

威克里女士表示，對於那些已經有5、6套投資房的投資者，應該重新評估一下自己的投資組合，設法優化，以實現地域及房產類型投資多樣化，也就是真正均衡他們目前的投資項目。

學生公寓、軍隊公寓以及服務性公寓

通常而言，應該避免這些項目。雖然這類項目的租金回報比一般的要高，不過這類房產有許多諸如再售及其他的外部問題。

比如說，學生公寓往往很小，這樣就會遇到貸款困難的問題，而且只能租給學生等。服務性公寓往往依賴於他們所在地的賓館。對於軍隊公寓，則要考慮一旦軍隊設施搬遷或關閉後，這些公寓該作何用途。

投資多樣化

如果條件允許，當然可以多樣化投資。不過，莫仁表示，不考慮租金因素，如果您選擇貸款型投資策略，那麼最多隻購置兩至三處投資型物業。也就是說，您購買的投資型物業必須適合自己的經濟情況，確保租金回報率在3.5%至4%之間，並確保物業增值率高於通貨膨脹率。

威克里女士補充說，投資型物業必須得房屋本身條件和地段都非常好，作長期投資，全力以赴償還銀行貸款，這樣多年以後，可獲得資本增值。