房價拐點在第三季度出現？

2010-06-21 14:35 作者:尹中立

4月17日，國家出臺了更為嚴厲的調控房地產新政，到6月17日剛好滿兩個月。實際上，這輪調控一開始，有關房價會不會出現拐點、會在什麼時候出現拐點等問題就一直爭論不休。綜合當前市場特徵，筆者認為房價在第三季度應該有明顯的下降。

新房價格堅挺，二手房波動

2008年~2009年的市場調整首先由一手房開始，而這次不同，新政策出臺之後的1個月時間裏，儘管新房的交易量出現明顯下降，但其價格表現相當堅挺，而二手房的價格開始出現調整。從北京5月份的數據看，二手房平均價下降了12%左右。一些原來炒得比較高的區域下降比較多，比如通州下降了20%~30%。

為什麼有這樣的差異？主要有兩個原因。一是2008年開發商的資金鏈繃得比較緊。2006年~2007年，中國的股市與樓市空前繁榮，開發商的資產週轉率很高，忽視了資金的敞口風險，加上當時市場普遍低估了美國次貸危機對中國房地產市場的影響，當市場的交易量迅速下滑時，不少開發商出現了資金鏈斷裂，降價銷售成為唯一選擇。而2009年的市場銷售超預期，使得開發商在2010年的資金比較充裕，有資金風險敞口的開發商比較少。

二是希望歷史還會重演。2008年底和2009年初，不少開發商選擇了降價銷售，但市場在救市政策的刺激下，迅速出現反彈，讓降價銷售者大呼上當。因此，本輪房地產調控政策的出臺，開發商自然會選擇觀望，不會很快降價銷售，有些城市（如北京）的房價反而逆勢上漲。就在4月中旬國家出臺更嚴厲的政策調控房地產時，歐債危機開始出現惡化的趨勢，使很多人想起了2008年的美國次貸危機惡化以及由此導致宏觀經濟政策的大逆轉。特別是5月中旬溫總理在天津考察時表示擔心「政策的疊加效應」，使不少人開始感覺決策層又要轉變政策，進一步加劇了市場的觀望氣氛。

歐債危機只是「慢性病」

在我看來，歐債危機不會對中國出口產生致命打擊。美國的雷曼公司倒閉之後，之所以對全球市場產生嚴重的衝擊，是因為它導致了全球信用的凍結，從而使全球貿易出現凍結。當時的市場風險溢價迅速提高，投資者都迴避風險，大宗商品的價格出現跳水，石油價格從147美元/桶迅速跌到30多美元/桶，銅價也如此。於是，市場出現強烈的去庫存化，一時間，中國出口企業突然失去了訂單。

而目前歐債危機只是少數國家的主權債務問題，它影響到個別國家的國債的風險溢價，對全球金融市場的風險溢價沒有明顯影響。因此，企業也不會出現類似2008年底的去庫存化現象。如果將2008年的雷曼公司倒閉形容為「急性傳染病」的話，那麼歐債危機應該屬於「慢性病」。

當然，慢性病也是病，歐債危機也會影響中國的出口，主要是因為歐洲國家會減少財政開支，減少進口，而且人民幣相對於歐元大幅度升值，也影響到中國的外貿。但是，只要不是強烈的收縮，就不會對中國經濟產生大的衝擊，反而會有利於中國的產業結構調整。

股市下跌影響樓市

從經驗上看，股市是樓市的先行指標，領先的時間應該在2~3個季度——當股市上漲6個月之後，房價也會出現上漲；股價出現趨勢性下跌6個月之後，房價一定下跌。2008年11月初股價見底的，2009年第二季度房價出現上漲；2010年的股價從年初開始出現下跌，現在已經持續了5個月時間，房價估計在6月份會出現明顯的轉折。

為什麼股價與房價有這樣的關係？這兩個市場的價格決定因素是基本上一致的。經濟增長快、信貸與貨幣投放多，則股價、房價都出現上漲，反之則都會下跌。但這兩個市場對宏觀經濟政策的價格敏感性是不同的，股市比樓市更敏感些。

2010年初以來，股市之所以出現下跌，是因為信貸緊縮的結果。2008年11份開始，中國實行適度寬鬆的貨幣政策，各商業銀行都積極增加信貸，出現貸款的空前膨脹，2009年前6個月就放了近8萬億的貸款。如此多的信貸投放必然會引起很多不良反應，因此，2010年的信貸目標定為7.5萬億，比2009年實際減少40%。決定股價的應該是邊際的貨幣增量，邊際的貨幣增量出現減少的趨勢，必然使股價下跌。

開發商資金將趨緊

房地產開發是一個資金密集型活動，資金的渠道主要有四條：資本市場、銀行貸款、預售及建築企業的墊資。現在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上了。

先看資本市場的融資。4月17日的「國十條」使房地產類上市公司在內地發行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場上去發行債券，但需要付出10%以上的成本。

再看銀行貸款。新政策對地產公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業銀行都收縮了房地產開發貸款的規模。此外，北京等城市對二套房貸的認定標準比2007年更加嚴格，而二套房貸的首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過預售的方式取得資金的通道也受到了影響。

從經驗看，從第三季度開始，房地產開發類公司的資金開支會出現高潮，土地出讓金一般在7、8月份交納，支付工程款一般在年底比較集中，很多公司的賬目現金很多，但未來幾個月需要支付的資金也很多。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)