任志強:新政已發揮作用 樓市兩極分化

2010-06-12 14:52 作者:任志強

新政出臺之後,政府與民眾的眼睛都定在了房價的漲跌上,都在觀望中期待著房價的下跌,回歸於理性的合理之中。

而統計局最新公布的五月份的數據則似乎讓所有的人都大失所望,70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲了12.4%,其中新建住宅銷售價格同比上漲15.1%,漲幅縮小,但環比仍上漲0.4%。

四月份的投資環比下降後,五月份又出現了增長,土地購置與新開工面積都同比保持著較高的增長,似乎並不用擔心因為新政的出臺和銷售的下降(商品房銷售面積下降15.8%,銷售額下降25.0%)使開發商的投資熱情下降。

開發商的到位資金同比增長了57.2%,自籌資金遠高於國內貸款,開發商似乎也沒有因為銷售的下降而減少手中的現金流。

難道是新政在樓市面前無效嗎?難道市場在新政面前無動於衷嗎?其實,市場已形成了兩級的分化。

國十條的新政是要遏制部分城市的價格過快上漲,而這個部分城市的衡量標準是:房價過高,上漲過快和供求關係惡化的三項內容。從五月份的價格變化看,新政的作用已開始充分顯現了。

70個大城市中,四月份環比價格指數在100以下的只有三亞一個城市,而五月份已上升為12個城市了。這12個城市包括:北京、南京、杭州、寧波、廈門、廣州、深圳、海口、溫州、三亞等,恰恰是中央認為房價過高、上漲過快的城市,上海也環比降為了100的零增長。

我認為的兩極分化恰恰是原來被認為是房價過高、上漲過快的城市都出現了環比的下降,而那些原來房價並非過高、上漲並非過快的城市出現了房價的上漲並支撐起了全國房價保持較高增長的一片藍天。

二手房的市場則從四月份的5個城市環比低於100上升到了26個的環比低於100,也重點是這些曾經房價過高和上漲過快的城市。

如果國十條的目標並非讓全國的房價都下跌,而是在遏制部分城市的房價過快上漲,那麼可以說新政已在發揮出應有的作用了。但如果新政是想讓全國都吃一種藥、都下跌,那麼這種兩極分化的情況就不應出現了。

王石下山後,中城聯盟的部分人員為王石慶祝登頂成功,會上大家也討論了房地產的形勢與對策。會上有人問,我為什麼不帶頭降價。我只能遺憾的回答,我一年銷售的面積只有幾萬平方米,沒有社會的影響力作用,高檔房的價格降了也於事無補,沒幾套;低檔房本就在低價位中,甚至在當地同類中排不上號。而萬科佔了全國約2%的銷售量,房子銷售的套數可能大於我的總平米數,這樣才可能對房價的指數產生影響和對市場及政策產生影響。這並未取得一致意見。畢竟萬科的項目不是都集中於那些房價過高、上漲過快的城市,許多是在二、三線城市,房價本來就很低,正處於緩慢上行之中。有人買的市場是不會有人主動降價的。

6月5日,我以新上任的中城聯盟輪值主席的名義,建議響應政府調控政策的號召倡議,在中城聯盟內提出在房價上漲過快、房價過高的城市適度的控制房價。但意見尚未統一。這正是在於這種兩極分化。

被關注的房價過高、上漲過快的核心城市,價格環比已呈現了明顯的鬆動,但原有統計的基數低讓同比保持著較高的增長。但環比大多已降到了100以下了,從正增長變為了負增長。但許多三、四線城市的房價則因原有基數低,在鋼材等價格的影響下以及被一線高房價的高地價的影響下,進入了上升通道。這樣全國的數據則保持著較高的增長,讓全國人民都似乎對新政的作用很失望。

重回到新政的目標到底是讓全國的房價下跌,還是想遏制部分城市的房價上漲過快這個爭論中來看,前者還沒出現或者說也不應出現,後者已有動向,也許跌的不深卻已不漲了。

或說這是個目標並不清晰的政策,沒有人確切的知道國十條到底是指那些城市的房價過高或上漲過快,也不知道回歸到哪個價位就算合理了,更不知道房價下跌之後又會怎樣呢?

也許目前樓市的價格仍在僵持之中,但起勢是明顯的。核心城市的銷售量與價格環比下行,部分二、三線城市銷售量與價格平穩上行,寫字樓與商業的銷售在彌補住宅下跌的空缺。總體指數下行並將繼續。

至少要看一段時間的數據才能知道未來的動向。

股市在農行推遲上市之後,出現了偶發性的暴漲,今天又退縮為下跌了。股市恰恰在政策的預期不明中波動,樓市也在左右的搖擺中醉而未醒。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)