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分析:中國「樓市新政」效力能否持續?(圖)

2010-05-06 02:40 作者:王榮 桌面版 简体 0
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五月份通常是中國樓市的紅火時節,今年五一長假期間各地樓市冷冷清清。中國媒體報導多見「房市遇冷」、「房源大增」、「房價下跌」等字眼,似乎表明中國樓市泡沫正在政府的「樓市新政」組合拳之下被擠扁擠破。

《中國房地產藍皮書》稱政府以往的房地產調控未切中要害。

中國社科院5月5日發表的《中國房地產藍皮書(2010)》指出,中國去年房地產調控未能切中要害,政策不到位,在很大程度上推動了2009年房價和地價大幅上漲。

國內有金融和地產業者及學者認為「新政」還沒有拿出殺手鐧;海外政治學者則認為房價問題屬於政治問題,需通過政治途徑和手段來解決。

市場降溫

五一節假日期間樓市的表現往往被看作全年市道的風向標。《北京晨報》記者在節假期間走訪多處樓盤發現「昔日喧囂的售樓處變得門可羅雀,在部分商品房售樓處更是出現了銷售人員數量超過看房者的現象。」

新華網報導說,深圳出現了大量拋售樓盤和成交量下降的情況。深圳房地產信息網的數據顯示,新政出臺後挂盤量比以前增加了二成。有的地產公司發現新政出臺後每天放盤增加30%,但成交量則減少70%-80%。

4月17日,國務院發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,外界稱之為「新國十條」。其中許多緊縮性政策被認為對投機活動和炒房客有直擊目標的效果。

同時,央行今年內第三次上調存款準備金,對房地產市場的影響有觀點認為起到「雪上加霜」的作用。

樓市新政因此被廣泛稱為前所未聞地「嚴厲和精確」,也被形容為組合拳。

這套組合拳的打擊對象,是社科院的房地產藍皮書顯示的扭曲的房地產市場:捂盤惜售、土地閑置和炒地皮現象造成市場供應緊張,房價暴漲,累積了金融風險,擾亂了市場秩序。

藍皮書指出,2009年中國房地產市道呈V型軌跡,從低迷、復甦到火爆,房地產開發建設達到歷史高點,房地產企業資金充裕,貸款增幅快速上升,個人按揭超速增長。

土地市場也出現年初流拍、下半年「地王」迭出的戲劇化場面。

所有這一切,都是在政府陸續推出各種調控措施的背景下發生的。有觀察人士指出,這一輪樓市調控其實從去年12月就開始,但市場反應似乎說明當局並非全心全意,而開發商及相關利益集團嗅覺靈敏,判斷準確,出手凶猛。

博弈結果是房價地價屢壓屢漲,市場日趨扭曲。

藍皮書指出,中國的房地產調控政策「不盡成熟」,有些政策非但無效,反而會適得其反,比如為增加交易成本的稅項被賣家打入房價,未能抑制投機反而更快地推高了房價。

「最猛的藥」

新華社報導說,2009年下半年以來,市場上很多真實的自住需求逐漸被擠出,大量購房置業者或是出於抗通脹的資產保值目的,或是出於炒房暴富。這類投資於投機需求增多造成市場供求緊張,民間怨憤聚積。

北京大軍經濟研究中心的仲大軍告訴BBC中文網,房地產市場的這種現象折射了中國社會財富分配和資源分配的嚴重失衡。這一輪調控房價的「組合拳」可能會讓樓市高燒降溫,但對市場需求中的這類 「不健康」因素作用有限。

他說,房地產市場是中國宏觀經濟中的一個局部,但是一個非常重要的局部,牽一髮而動全身。而針對房價開出的藥,即便是「精確打擊」,很大程度上還是頭痛醫頭,腳痛醫腳;對症下藥,效力也只侷限在一段時間內。

不過,和中國的股票價格一樣,中國的房地產價格中也含有較高的政策成分。在房價瘋漲到了被認為「危及穩定」的程度,政府還是有退燒藥的。

仲大軍說,房價現在看來是在回落,但真正的猛藥還沒有用上。真正的猛藥他認為是從稅收方面下手。

4月17日「新國十條」中關於「抑制不合理住房需求」部分的內容包括提高貸款利率和首付率等,但更值得關注的是關於稅收政策須作相應調整的表述,稱財政部和稅務局應該「加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策」。

有專家對此解讀為政府不光要開徵物業稅,遏制對房地產的過度持有和消費,而且還要對房市火爆過程中產生的暴利徵收「暴利稅」。這也意味著對土地增值稅要「嚴格執行」。

也就是說,最猛的藥還沒有下。

房價裡的政治

在美國的中國政治學者王丹認為,房價問題是個政治問題,因為造成房價高漲、瘋漲,根本原因包括地方政府的土地財政和官商形成共同利益集團,以及為維持GDP增長速度而導致的貨幣發行過多。

要從根本上解決這兩大問題,從而扼制房價不合理上漲,就必須消除腐敗,進行政治體制改革。

《中國青年報》日前發表署名文章說,百姓要實現住房夢,只能寄望政府出售,而解決百姓住房難必須先消除「權力自肥」現象。

文章說,腐敗的存在讓政府的房產調控政策被架空或「短壽」,上有政策下有對策,而對策之所以能得逞,都因為有腐敗配合。

該報還舉例說,被稱為「最嚴厲」的房市新政出臺不久,媒體就有報導揭露一些銀行推出變相房貸產品。

不過,在中國的房地產市場什麼情況下可以稱為「理性狀態」、什麼時候房地產的供需基本達到平衡等問題上,現在還沒有權威性的論斷。

可以肯定的是,中國房市和房價走勢的決定性因素還是政府的政策。跟中國股票價格一樣,中國房地產價格的組成中政策是個重要成分。

有專家研讀「新國十條」後注意到一個前所未聞的要點,就是對政府官員在穩定房價和住房保障工作方面的業績建立考核問責機制。

問題在於,行政意志和政策之手可以在一段時間內左右房價,甚至能讓房價的指針在一段時間內停留在符合官員意志的水平,但房地產市場,乃至社會經濟領域中引起公憤,破壞社會穩定的問題並不會就此消失。
 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)


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