房價跌40%會有斷供潮

國務院的房貸新政策出臺後,各地的房價已經事實上停漲,而部分區域甚至出現了小幅度的下跌。

而如果房價出現大幅下跌,貸出大量房貸的銀行資產將會受到怎樣的影響？根據銀監會日前的新要求,各銀行要按季度開展房地產貸款壓力測試工作,而記者也從各銀行瞭解到,目前新一輪的房貸壓力測試正在進行中,結果暫時沒有。不過,從之前的壓力測試結果來看,房價下跌30%以上將會影響銀行房貸資產,如果房價下跌40%以上,將會出現大規模的斷供現象。

近兩三年內,銀監會曾要求各商業銀行做過不止一次的銀行壓力測試,但壓力測試的結果卻從未對外公布過。

價格和利率為主要風險

據瞭解,在國外(地區),風險壓力測試是很普遍的風險管理方法。2005年年底,香港「金管局」擔心本港某些銀行可能未必承受得起息率大幅飆升而遭到重創,曾進行一套壓力測試,評估在大幅加息的環境下各家銀行面對的影響。但在中國內地,金融機構壓力測試起步較晚,由於人才匱乏、經驗不足等原因,目前還處於嘗試和探索階段。

自2007年起,銀監會開始要求各國有商業銀行、股份制商業銀行、資產規模在500億元以上的城市商業銀行以及在華外資法人銀行,對自身房地產貸款情況展開「風險自查」。「之後就開始不定期地進行壓力測試,監管部門還進行過培訓,有一套專門的系統,但是沒有按季自查這麼頻繁。」某股份制銀行個貸部門人員說。但一季度房價高漲背後,信貸資金推動因素明顯。央行日前發布的最新數據顯示,一季度個人購房貸款新增了5227億元。此舉也造成了監管層加強了房貸壓力測試的要求。

據業內人士介紹,壓力情景假設為轄內房地產價格及利率水平發生高、中、低不同程度變動的情況,重點測算在壓力情景下銀行房地產貸款質量變化可能對銀行帶來的損失,併進一步評估其對銀行體系穩健性的影響。考慮房地產貸款的風險特徵,壓力測試設定房地產價格和利率為主要風險因素,還考慮到了借款人收入的下降。

上海銀監局2009年設定的壓力情境分別是:輕度壓力是房價下跌10%、利率上升54個基點、借款人收入不增長;中度壓力是房價下跌20%、利率上升108個基點、借款人收入下降5%;嚴重壓力是房價下跌30%、利率上升162個基點、借款人收入下降10%。

房價跌40%以上會大規模斷供

興業銀行廣州分行表示,總行4月21日已經下文,要求各分行配合總行進行房貸壓力測試,仍在進行之中。記者採訪的另一股份制銀行也表示正在進行測試,7月初應有結果。

上海某大銀行的高管曾表示,壓力情景設置不容樂觀,該行按照嚴重壓力房價暴跌三成進行初步測試,測試結果讓整個分行「膽戰心驚」——幾乎所有的首付為兩成的首套房貸將發生大面積的斷供潮,另外首付為四成的二套房貸中將有至少三分之一的客戶也很可能斷供。如果再考慮利率上升和收入下降兩項因素,那麼該行的房貸將因為遭受斷供衝擊而「全面癱瘓」。

而記者向多家股份制銀行採訪瞭解到,這些銀行以前做過的壓力測試結果是,房價下跌30%以上將影響銀行房貸資產,如果房價下跌40%以上,將會出現大規模的斷供現象。

一家股份制銀行首席經濟學家稱,房價下跌不僅會對銀行信貸資產造成影響,還會對銀行利潤影響到當期利潤;如果撥備夠,則對當期盈利沒有影響,但未來還要再提撥備,對後續利潤有影響。另一業內人士表示,如果房價出現下行,引發的風險將包括借款人「斷供」、購房者負資產、開發商資金鏈斷裂、相關行業調整、以房產作為抵押的貸款風險等。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)