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謝國忠:無處容身

2010-03-24 23:10 作者:謝國忠 桌面版 简体 8
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如果沒有實實在在的改革,中央的調控政策對樓市泡沫不會有大的影響

中央又出臺了一輪加強對房地產行業監管的調控措施。這次,政府大幅收緊了住房按揭貸款政策。首套住房貸款的利率優惠幅度降低,二套房貸利率優惠被取消,並且最低首付比例提高到了40%。第三套房貸的利率由放貸銀行決定,而首付比例被提高到了60%。

意料之中的結果,是一手房和二手房成交量同時大幅下滑。但是市場上並沒有出現恐慌情緒。為什麼呢?他們不是應該因為政府重拳出擊而驚恐萬狀嗎?

這情形我們似乎很早以前就看到過,以前中央也頒布過好幾次遏制房價過快上漲的政策,但是一旦這些舉措開始奏效,政府就會放鬆要求。市場信心的底線是:地方政府稅收很大程度上要依靠房地產,中央因此也間接依賴房地產。因而市場並不相信,政府真的會拿出壯士斷腕的勇氣,砍掉自己的收入來源。

地方政府和房地產商手裡都有大把的流動資金,去年的地皮和房產銷售讓他們獲益頗豐,再加上在經濟刺激計畫實施的寬鬆信貸環境下,他們還拿到了大量信貸資金,這讓兩方都可以穩坐釣魚臺。

如果大家都認為中央的政策很快就會又一次寬鬆下來,那麼降價就是毫無意義的事情。現在的信貸政策幾乎是把二套房和三套房的買家擋在了市場之外。要賣掉手裡的房子,開發商就得指望降價來吸引購買第一套住房的人,這些人收入水平低,又沒有多少家庭資產。只有中央政府讓所有人相信,目前的規則會持續實施到地方政府和開發商手裡的流動資金耗盡之後,所有的相關者才會接受自己的新角色。

但與中央的政策初衷恰恰相反的是,各地方政府已經在著手為新一輪的地產價格膨脹做準備了。過去一段時期,地方政府一直在利用銀行貸款開展拆遷安置工作,拆遷費漲幅驚人,因為要按照目前的房價給拆遷戶足夠的補償來購買新居。除非房產價格繼續大幅上升,否則地方政府就會因為拆遷而賠錢,這是他們不可能接受的結果。

這種再安置行動對去年的房產需求起到了重要的支持作用。購買自住房的很大一部分人很可能是這些拆遷戶,他們用拆遷補償款交了首付。10年前公房廉價賣給私人以後這些年,拆遷費是政府對居民的最大規模財產支付,同時可能也是政府對現今經濟活動最重要的支持。

拆遷費的正面作用也帶來了兩個重要的負面影響。第一,這實際上是一個增加社會需求的政策槓桿。地方政府借款來支付拆遷費用,而以土地作為抵押。拆遷戶用這筆拆遷費作為首付再來進行住房按揭貸款。也就是說,充當住房按揭貸款抵押物的款項,依然是政府向銀行借貸的資金。從銀行的金融流程來講,這筆貸款相當於沒有真正意義的抵押物。

第二,高昂的拆遷補償費用,雖然對拆遷戶是有利的,但是卻把地方政府變成了房產價格進一步膨脹的利益相關方。最終這些花費還是要由中國剛剛出現的中產階級來承擔。過去幾年中央的經濟政策對低收入階層還是比較有利的,城鎮最低生活補貼,農村土地政策改革以及對日常消費品的限價措施都體現了這一傾向。拆遷制度也是幫助低收入階層的又一波新政。

但是代價卻是由中產階級負擔的,他們最重要的幾項花費—買房、養車和子女受教育—都在快速膨脹。除非政策體系有巨大的調整,中產階級面臨的壓力只會越來越大。

中國的地產市場就是一個巨大的泡沫,普通的中國大陸居民至少要花掉他們20年總收入才能買一套房子。這泡沫可能還要繼續,因為中國的銀行系統流動性非常充足。這部分歸功於國際熱錢的流入,部分源於政府有足夠的政策槓桿將資金引入市場。但是泡沫終歸是泡沫,積累得越久,對國民經濟的損害也就越大。

現代社會的穩定要依靠中產階級,如果中產階級人數眾多,並且對自己的處境滿意,社會就會穩定發展。高房價政策事實上是對中產階級徵收的一項重稅,這會限制中產階級的成長。中國可能會發展成為這樣一種社會結構:少部分人巨富,很多人無房,中產階級為數不多。這樣一種社會結構無益於長期的社會穩定。

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