房價在「懷疑中」欲墜

2010-03-03 04:17 作者:尹中立

今年下半年或出現房價下跌

最新數據顯示，今年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，同比漲幅創下2008年5月份以來的21個月新高；尤其需要關注的是，不僅同比數據創新高，而且環比數據也是上漲的。

對此，有觀點認為，政策不會起作用，房價只會越調越高。從2004年以來的房地產調控的結果看，房價的確是越調控越上漲。這次還會重蹈覆轍嗎？

儘管價格依然處在上漲狀態，但按照我們觀察，房地產調控的效果已經顯現，主要表現在春節前後交易量的大幅萎縮。不過人們疑問的是，為什麼交易量已經大幅度下降而價格還堅挺呢？主要原因是2009年房地產商銷售大大超預期所致。2009年的房地產銷售金額不僅比2008年大幅度上漲，而且創歷史新高。全年商品房銷售額為4.4萬億元，比2008年大漲75.5%。在銷售火爆的同時，開發商對未來的形勢判斷卻普遍謹慎，拿地的速度跟不上銷售增長的速度，2009年土地購置面積比2008年下降19%。於是，大多數開發商手裡的資金都比較充裕，無需為回籠資金而求降價銷售。這從開發商信貸資金的餘額中就看得很清楚，2009年年末房產開發貸款餘額為1.86萬億，同比只增長15.8%，在各項貸款中增長速度是最低的。

儘管開發商手裡資金充裕，但推地迅速的加快及金融緊縮措施的落實，開發商將很快出現「缺錢」的現象，房地產的價格回落應該在2010年下半年出現。

當前，對房地產行業採取的金融緊縮手段是收緊住房按揭貸款和房地產開發貸款，金融緊縮會使開發商獲得的銀行貸款越來越少。更重要的是，金融緊縮使地方政府的融資壓力越來越大。需要指出的是，不少城市的市政建設已經大大超出了本地財政的承受能力，必須依靠銀行融資才能「撤東牆補西牆」。從2009年第三季度開始，商業銀行收緊了對地方政府融資平臺的貸款，將使不少城市的資金週轉出現問題，很多城市必將在2010年年初加大推地力度。加大推地力度對地方政府而言可以獲得資金，但對於房地產開發商而言則需要支出資金，經過幾個月的消耗，開發商手裡的資金必然越來越少，不出半年必有公司會因為資金鏈的緊張而降價促銷。而在金融緊縮的同時，稅務和審計部門加大對房地產行業的稅收檢查及國土部門加大對已出售土地的督察力度等措施會進一步促使開發商資金鏈的緊張。根據媒體報導，稅務總局今年將把房地產、建築安裝、藥品經銷及交通運輸四項行業列為稅務稽查重點，其中房地產相關行業佔了兩項。去年11月，國家稅務總局曾下發通知，要求各地方稅務部門按照「依法加強稅收征管，做到應收盡收」的要求，加強對建築業、房地產業兩個重點稅源行業的營業稅徵收管理，不斷提高稅收征管質量和效率。國家稅務總局統計，2009年稅務稽查查補收入創歷史新高，達人民幣1192.6億元，入庫1176.1億元，入庫收入超越過去3年的總和。其中有多少是從房地產行業補收的不得而知，估計數量不會少，這對開發商的資金形成相當的壓力。