我的「美國夢」之買房

2007-10-22 22:10
所謂的「美國夢」就是有自己的房子，有自己的汽車，好多移民來到美國，首先要考慮就是買輛車代步，買套房子安居。但是，美國房地產價格逐年攀升，已經不是一般工薪階層可以說買就買的了。想想我二十多年前來的時候，還是很傳統的心態：怕貸款。我的會計師不知道說了我多少次：你必須要改變這種心態，哪裡有人會存夠了才買房子的呢？我就是不敢。看見大學裡的美國同事好些人收入比我低的都開好車、住大房，我還是租房住，直到我父母來探親，實在住的太擁擠了，怕老人家受罪，才狠心去買，這樣就開始學會買樓了。



由於中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中美房價很難進行直接的比較，除了紐約這樣密度比較大的城市之外，大部分美國住宅是2-3層的樓房，或者聯排住宅（他們叫做condominium ）一般都附帶車庫，有些有游泳池，相當於中國的高級別墅和聯體別墅；美國房產商所經營的比較多是現房，有裝修，而買房時候說的面積，也不像是中國所謂的 「建築面積」，也就是沒有或者很少我們叫做的「公攤」面積。買房的面積計價，就是直接以統計上公布的面積為基礎推算的單價來算，美國住宅面積數據相對低估，其測量方法下的單元住宅單價還需要打折。根據美國地產商規範運用的住宅建築面積概念，美國單元住宅全國拉扯平均計算的話，單價在每平方米8000元人民幣之下。如果按照住宅的條件，比如有自己的院子、泳池、車房來看，比國內的同類房子還便宜一點。



不過這種價格低的情況不包括大都會區，比如紐約、洛杉磯、舊金山這些城市，人口密集，房屋價格就高多了。美國房地產價格有個全國平均標準，叫做中價位價格，是全國平均拉扯的，如果全國中價位是25萬美元的話，洛杉磯、舊金山、紐約大概要到50萬－80萬之間，所以，住大城市就有大城市的難。但是大城市工作機會多，好像我是個教設計理論的老師，小地方沒有這樣的大學教，不得已只有住大城市，就要承受高樓價的壓力了。



所以，基本人人都要貸款，買房子第一步要做的就是貸款了。如何貸款，用哪種類型的貸款好，我以前是沒有任何經驗的，有個好朋友林修榮先生，住在舊金山，是個理財方面的專家，經常給我們一些很有益的經驗，實在從他那裡學到好多的知識。



貸款就要找銀行借錢，銀行借不借，借多少給你，完全是看你的信用記錄的。而新來美國的人，由於缺乏信用歷史，所以他們，還有低收入家庭、剛剛工作的年青人都不容易取得貸款或信用卡，美國使用了多年的信用評分系統無法為他們計算出評分。



我記得1987年在費城郊區的一個叫做西切斯特大學（ West Chester University）的州立大學教書的時候，問美國同事林伍德·懷特（ Linwood White）：我們剛剛來到美國的人最重要是做什麼？他不加思索的回答說：建立信用！我問他怎麼開始建立自己的信用，他說：申請信用卡啊！我記得當時是到那個小小的大學城裡的一家小小的本地銀行申請一張Visa 卡，因為沒有信用，額度只有500元，我告訴林伍德，他說沒有問題，就是要快用多用，準時還錢，目的是建立信用。我照著做，結果一年之內每個月都刷滿500，立即還，不到一年，銀行給我升級到1000元額度，等我去洛杉磯的時候，已經升級到可以刷一部汽車的水平了。



我是幸運的，因為一開始就在大學教書，銀行看見你有大學的工資單，比較放心，教員一般都有比較穩定的收入，所以雖然我沒有信用記錄都給我發了信用卡。大部分新來的人，卻正是因為沒有自己的信用記錄，申請不到信用卡或貸款，便無從開始建立信用記錄，所以是一個惡性循環。現在據估計全美國有超過五千萬人因信用記錄不足，而沒有信用評分。這個人口比例相當龐大，美國人口三億，就是六分之一人口沒有信用啊！


美國有專門的信用評分機構，負責蒐集全國人口的信用記錄，這點我剛來的時候覺得有些匪夷所思。第一次去買新汽車，錢不夠，要貸款，他們問我要社會保險號碼（ social security number）和駕駛執照，進去查，五分鐘之後從裡面辦公室出來，告訴我評級高低，可以貸款多大比例，我自己的頭款夠，就簽字、開車走人了。好快，才知道他們的系統那麼周密。我今年買車的時候，車行的人說我的信用評級已經是最佳級別，但是年初有一個信用卡公司說我借了60塊錢沒有及時還，所以少少有點影響，我回來立即找那個發信用卡的銀行查，是他們的催款單不知道為什麼郵局沒有送到，我補交了，信用就好了。一個美國人，有沒有拖欠煤氣費、水費也能夠查得到，並且一口氣可以查到你十年前的記錄，這個系統真是有點嚇人。最近美國鬧了次信貸危機，起因也是銀行為了利潤，放低了信貸檢查要求，好多信貸記錄不好的人也獲得貸款，房地產價格下跌，利率上漲，就無力支付貸款了。



生活在美國，每個人都有自己信用記錄，包括過去貸款還款、破產欠稅等資料，由三家主要信用記錄公司收集。當您向銀行申請信用卡或貸款，甚至找尋工作和申請租屋時，都可能被查驗信用記錄。由於銀行要處理大量貸款申請個案，多不願意花費時間去詳細分析每個申請人的信用報告，往往要求貸款人信用評分(Credit Score)超過某一數字，才會進一步考慮申請。


最常用的信用評分系統叫FICO，三家信用記錄公司都採用，但由於每家公司的信用資料都可能不同，同一個人的評分都會有少許差別。一般分數由三百六十五分至八百四十分之間。超過六百六十分，已被視為良好記錄，低於過六百分，便算為不太理想，不過每家銀行的衡量標準不一樣，所以不能一概而論。


FICO分數過去是不公開的，但現今大家可以直接向FICO訂購，在網際網路上即時查閱自己在三家信用記錄公司的評分，並同時取得信用報告。



美國最大的信用評分機構叫做「Fair Issac」，最近宣布一項新的計算評分方法，是特為這類缺乏一般信用記錄的人士而設。它會用一些「非傳統」的資料，例如：銀行帳戶資料、公司分期付款還款記錄等。將來還會加上交付租金記錄等其他資料。Fair Issac利用這些資料，提供信用評分，分數從150至950之間，越高越佳。


目前該評分只供應商業客戶，消費者暫時還未能自己查閱，但短期內估計會開放給一般消費者查閱。估計美國五千萬沒有信用評分的人當中，有二千五百萬人會因此獲得信用評分，對信用卡公司來說，能夠大量增加信用卡客戶當然是個好消息，對新移民也是個好消息。要查閱該信用評分資料，可到www.myfico.com，然後進入business solution 一項查看。


打算買屋的的美國人，一般都應該先到貸款機構去詢問一下貸款條件，順便進行預先批核。這是規矩了，很少有人懵懵懂懂的去看了房子，才知道銀行不給貸款。預先審核很重要，就是到銀行以前，先看看自己的信用條件如何。林修榮先生告訴我，美國的預先批核分成兩種，第一種叫做 「預先合格」(prequalification P)，第二種是「預先批准」(preapproval)，兩者是很不同的。


「預先合格」是一個比較簡單的過程，貸款機構只要求你供給基本的個人財務資料，包括你的收入與債務，然後為你計算出您可以獲得的貸款金額。貸款機構並不要求你提供收入證明，也不會去查證，甚至連你的信用報告也不會去索取。因此，貸款機構發出的「預先合格」信件，只是很初步的顯示你可能獲得的貸款金額。


「預先批准」則要求比較嚴格，不單你要提供個人財務資料，貸款機構也會作一定的查證，包括分析你的信用報告，然後按你準備使用的貸款項目，給你一個相當確實的貸款金額。將來只要你的財務情況沒有重大改變，都應該可以順利獲得貸款。


做這步功夫，主要是讓自己有一個貸款金額範圍的瞭解，這樣就知道自己可以貸款多少，要準備多少錢做頭款了。我問林先生哪種批准類型比較理想，他建議大家爭取效用較高的「預先批准」。不過他還是希望在美國的我們都要注意查查自己的信用記錄，這是關鍵。


西部十三個州的居民在2004年12月開始，每十二個月可以免費取得一份自己的信用報告，是包括三家信用記錄公司的資料。現在有關部門已經宣布要求信用報告的聯絡資料。


最方便是利用網際網路申請，網址是www.annualcreditreport.com ，亦可以打電話申請，電話號碼是1-877-322-8228，用郵件索取可先到以上網址下載申請表，然後寄到：Annual Credit Report Request Service, P.O. Box 105281, Atlanta, GA 30348-5281，十五天後便會收到信用報告。


索取報告時，需要供給姓名、出生日期、社安卡號碼、現今地址。假如在過去兩年曾搬家，便要供給過去地址。在網上索取的話，會被問及需要那一家信用記錄公司的報告，可以要求全部三家記錄公司的報告，之後會自動進入那家公司的網址，上面會要求你回答一些與個人信貸有關的問題，以確定你的身份，然後便可直接在網上看到信用報告。


信用評分(Credit Scores )反映了信貸風險(Credit Risk)，所以有些銀行對不同信用評分的客戶，給予不同的利率。最為貸款機構使用的信用評分系統，簡稱為FICO，它的網址上顯示了信用評分對利率的影響：信用評分在七百二十分以上，信貸利率最低，目前三十年固定貸款利率為6.2%；可是，假如信用評分只有六百二十點，利率便高達8%。不過，目前即使借貸機構加高了利率或費用，都無須通知貸款申請人。



布希總統去年12月簽署的「公平與準確信用法案」，其中一項內容，是規定借貸機構如果因信用評分問題，而要將貸款利率或費用加高，必須通知貸款申請人。


這項新例的目的，是讓消費者更瞭解自己得到的貸款利率。假如知道利率因信用評分較差而增高，便可以取自己的信用報告檢查一下，然後如果報告上的資料有錯漏，便可以及早更正。有些朋友也許會考慮先設法將自己評分調高，才去申請借貸。


弄清楚自己的信用水平之後，就要跟銀行借錢買樓了。在準備到銀行作房屋貸款時，如何知道自己可以借到多少錢呢？銀行借出貸款給客戶，當然先衡量借款人的還款能力。銀行首先計算第一個還款能力的比例，就是按借貸人交稅前的收入，來計算住屋費用的比例。


所謂住屋費用，是包括PITI四個金額。P是本金還款、I是利息、T是物業稅、I是保險。收入越高，能夠負擔的PITI金額便越高，借到的貸款金額便越高。通常銀行要求比例是28％－33％之間，即如果稅前收入是每月三千元，PITI的金額便不能超過三份之一，即一千元；當減去物業稅及保險，便是每個月可以還款的金額。然後按貸款的利率，就可以計算出可以借到的貸款金額。


除了以上住屋費用比例外，銀行也會考慮全部債務的還款比例，就是PITI費用外，尚要加上其他債務還款金額；有關比例通常是不會超過四成。


除了上述兩個比例外，銀行也會考慮大家的頭款及信貸記錄。所以，在尚未找屋前，最好先找銀行或貸款經紀，來計算可以借到的金額，然後發出一封預先批核信。



這個是在美國買樓的「功課」，也是在美國買樓四步曲的第一步，賣樓的經紀人幫我們做，因此到你看樓的時候，已經知道自己要付多少，可以借貸多少了，比較穩當。