我的“美国梦”之买房

所谓的“美国梦”就是有自己的房子，有自己的汽车，好多移民来到美国，首先要考虑就是买辆车代步，买套房子安居。但是，美国房地产价格逐年攀升，已经不是一般工薪阶层可以说买就买的了。想想我二十多年前来的时候，还是很传统的心态：怕贷款。我的会计师不知道说了我多少次：你必须要改变这种心态，哪里有人会存够了才买房子的呢？我就是不敢。看见大学里的美国同事好些人收入比我低的都开好车、住大房，我还是租房住，直到我父母来探亲，实在住的太拥挤了，怕老人家受罪，才狠心去买，这样就开始学会买楼了。



由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中美房价很难进行直接的比较，除了纽约这样密度比较大的城市之外，大部分美国住宅是2-3层的楼房，或者联排住宅（他们叫做condominium ）一般都附带车库，有些有游泳池，相当于中国的高级别墅和联体别墅；美国房产商所经营的比较多是现房，有装修，而买房时候说的面积，也不像是中国所谓的 “建筑面积”，也就是没有或者很少我们叫做的“公摊”面积。买房的面积计价，就是直接以统计上公布的面积为基础推算的单价来算，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价还需要打折。根据美国地产商规范运用的住宅建筑面积概念，美国单元住宅全国拉扯平均计算的话，单价在每平方米8000元人民币之下。如果按照住宅的条件，比如有自己的院子、泳池、车房来看，比国内的同类房子还便宜一点。



不过这种价格低的情况不包括大都会区，比如纽约、洛杉矶、旧金山这些城市，人口密集，房屋价格就高多了。美国房地产价格有个全国平均标准，叫做中价位价格，是全国平均拉扯的，如果全国中价位是25万美元的话，洛杉矶、旧金山、纽约大概要到50万－80万之间，所以，住大城市就有大城市的难。但是大城市工作机会多，好像我是个教设计理论的老师，小地方没有这样的大学教，不得已只有住大城市，就要承受高楼价的压力了。



所以，基本人人都要贷款，买房子第一步要做的就是贷款了。如何贷款，用哪种类型的贷款好，我以前是没有任何经验的，有个好朋友林修荣先生，住在旧金山，是个理财方面的专家，经常给我们一些很有益的经验，实在从他那里学到好多的知识。



贷款就要找银行借钱，银行借不借，借多少给你，完全是看你的信用记录的。而新来美国的人，由于缺乏信用历史，所以他们，还有低收入家庭、刚刚工作的年青人都不容易取得贷款或信用卡，美国使用了多年的信用评分系统无法为他们计算出评分。



我记得1987年在费城郊区的一个叫做西切斯特大学（ West Chester University）的州立大学教书的时候，问美国同事林伍德·怀特（ Linwood White）：我们刚刚来到美国的人最重要是做什么？他不加思索的回答说：建立信用！我问他怎么开始建立自己的信用，他说：申请信用卡啊！我记得当时是到那个小小的大学城里的一家小小的本地银行申请一张Visa 卡，因为没有信用，额度只有500元，我告诉林伍德，他说没有问题，就是要快用多用，准时还钱，目的是建立信用。我照着做，结果一年之内每个月都刷满500，立即还，不到一年，银行给我升级到1000元额度，等我去洛杉矶的时候，已经升级到可以刷一部汽车的水平了。



我是幸运的，因为一开始就在大学教书，银行看见你有大学的工资单，比较放心，教员一般都有比较稳定的收入，所以虽然我没有信用记录都给我发了信用卡。大部分新来的人，却正是因为没有自己的信用记录，申请不到信用卡或贷款，便无从开始建立信用记录，所以是一个恶性循环。现在据估计全美国有超过五千万人因信用记录不足，而没有信用评分。这个人口比例相当庞大，美国人口三亿，就是六分之一人口没有信用啊！


美国有专门的信用评分机构，负责搜集全国人口的信用记录，这点我刚来的时候觉得有些匪夷所思。第一次去买新汽车，钱不够，要贷款，他们问我要社会保险号码（ social security number）和驾驶执照，进去查，五分钟之后从里面办公室出来，告诉我评级高低，可以贷款多大比例，我自己的头款够，就签字、开车走人了。好快，才知道他们的系统那么周密。我今年买车的时候，车行的人说我的信用评级已经是最佳级别，但是年初有一个信用卡公司说我借了60块钱没有及时还，所以少少有点影响，我回来立即找那个发信用卡的银行查，是他们的催款单不知道为什么邮局没有送到，我补交了，信用就好了。一个美国人，有没有拖欠煤气费、水费也能够查得到，并且一口气可以查到你十年前的记录，这个系统真是有点吓人。最近美国闹了次信贷危机，起因也是银行为了利润，放低了信贷检查要求，好多信贷记录不好的人也获得贷款，房地产价格下跌，利率上涨，就无力支付贷款了。



生活在美国，每个人都有自己信用记录，包括过去贷款还款、破产欠税等资料，由三家主要信用记录公司收集。当您向银行申请信用卡或贷款，甚至找寻工作和申请租屋时，都可能被查验信用记录。由于银行要处理大量贷款申请个案，多不愿意花费时间去详细分析每个申请人的信用报告，往往要求贷款人信用评分(Credit Score)超过某一数字，才会进一步考虑申请。


最常用的信用评分系统叫FICO，三家信用记录公司都采用，但由于每家公司的信用资料都可能不同，同一个人的评分都会有少许差别。一般分数由三百六十五分至八百四十分之间。超过六百六十分，已被视为良好记录，低于过六百分，便算为不太理想，不过每家银行的衡量标准不一样，所以不能一概而论。


FICO分数过去是不公开的，但现今大家可以直接向FICO订购，在互联网上即时查阅自己在三家信用记录公司的评分，并同时取得信用报告。



美国最大的信用评分机构叫做“Fair Issac”，最近宣布一项新的计算评分方法，是特为这类缺乏一般信用记录的人士而设。它会用一些“非传统”的资料，例如：银行帐户资料、公司分期付款还款记录等。将来还会加上交付租金记录等其他资料。Fair Issac利用这些资料，提供信用评分，分数从150至950之间，越高越佳。


目前该评分只供应商业客户，消费者暂时还未能自己查阅，但短期内估计会开放给一般消费者查阅。估计美国五千万没有信用评分的人当中，有二千五百万人会因此获得信用评分，对信用卡公司来说，能够大量增加信用卡客户当然是个好消息，对新移民也是个好消息。要查阅该信用评分资料，可到www.myfico.com，然后进入business solution 一项查看。


打算买屋的的美国人，一般都应该先到贷款机构去询问一下贷款条件，顺便进行预先批核。这是规矩了，很少有人懵懵懂懂的去看了房子，才知道银行不给贷款。预先审核很重要，就是到银行以前，先看看自己的信用条件如何。林修荣先生告诉我，美国的预先批核分成两种，第一种叫做 “预先合格”(prequalification P)，第二种是“预先批准”(preapproval)，两者是很不同的。


“预先合格”是一个比较简单的过程，贷款机构只要求你供给基本的个人财务资料，包括你的收入与债务，然后为你计算出您可以获得的贷款金额。贷款机构并不要求你提供收入证明，也不会去查证，甚至连你的信用报告也不会去索取。因此，贷款机构发出的“预先合格”信件，只是很初步的显示你可能获得的贷款金额。


“预先批准”则要求比较严格，不单你要提供个人财务资料，贷款机构也会作一定的查证，包括分析你的信用报告，然后按你准备使用的贷款项目，给你一个相当确实的贷款金额。将来只要你的财务情况没有重大改变，都应该可以顺利获得贷款。


做这步功夫，主要是让自己有一个贷款金额范围的了解，这样就知道自己可以贷款多少，要准备多少钱做头款了。我问林先生哪种批准类型比较理想，他建议大家争取效用较高的“预先批准”。不过他还是希望在美国的我们都要注意查查自己的信用记录，这是关键。


西部十三个州的居民在2004年12月开始，每十二个月可以免费取得一份自己的信用报告，是包括三家信用记录公司的资料。现在有关部门已经宣布要求信用报告的联络资料。


最方便是利用互联网申请，网址是www.annualcreditreport.com ，亦可以打电话申请，电话号码是1-877-322-8228，用邮件索取可先到以上网址下载申请表，然后寄到：Annual Credit Report Request Service, P.O. Box 105281, Atlanta, GA 30348-5281，十五天后便会收到信用报告。


索取报告时，需要供给姓名、出生日期、社安卡号码、现今地址。假如在过去两年曾搬家，便要供给过去地址。在网上索取的话，会被问及需要那一家信用记录公司的报告，可以要求全部三家记录公司的报告，之后会自动进入那家公司的网址，上面会要求你回答一些与个人信贷有关的问题，以确定你的身份，然后便可直接在网上看到信用报告。


信用评分(Credit Scores )反映了信贷风险(Credit Risk)，所以有些银行对不同信用评分的客户，给予不同的利率。最为贷款机构使用的信用评分系统，简称为FICO，它的网址上显示了信用评分对利率的影响：信用评分在七百二十分以上，信贷利率最低，目前三十年固定贷款利率为6.2%；可是，假如信用评分只有六百二十点，利率便高达8%。不过，目前即使借贷机构加高了利率或费用，都无须通知贷款申请人。



布什总统去年12月签署的“公平与准确信用法案”，其中一项内容，是规定借贷机构如果因信用评分问题，而要将贷款利率或费用加高，必须通知贷款申请人。


这项新例的目的，是让消费者更了解自己得到的贷款利率。假如知道利率因信用评分较差而增高，便可以取自己的信用报告检查一下，然后如果报告上的资料有错漏，便可以及早更正。有些朋友也许会考虑先设法将自己评分调高，才去申请借贷。


弄清楚自己的信用水平之后，就要跟银行借钱买楼了。在准备到银行作房屋贷款时，如何知道自己可以借到多少钱呢？银行借出贷款给客户，当然先衡量借款人的还款能力。银行首先计算第一个还款能力的比例，就是按借贷人交税前的收入，来计算住屋费用的比例。


所谓住屋费用，是包括PITI四个金额。P是本金还款、I是利息、T是物业税、I是保险。收入越高，能够负担的PITI金额便越高，借到的贷款金额便越高。通常银行要求比例是28％－33％之间，即如果税前收入是每月三千元，PITI的金额便不能超过三份之一，即一千元；当减去物业税及保险，便是每个月可以还款的金额。然后按贷款的利率，就可以计算出可以借到的贷款金额。


除了以上住屋费用比例外，银行也会考虑全部债务的还款比例，就是PITI费用外，尚要加上其他债务还款金额；有关比例通常是不会超过四成。


除了上述两个比例外，银行也会考虑大家的头款及信贷纪录。所以，在尚未找屋前，最好先找银行或贷款经纪，来计算可以借到的金额，然后发出一封预先批核信。



这个是在美国买楼的“功课”，也是在美国买楼四步曲的第一步，卖楼的经纪人帮我们做，因此到你看楼的时候，已经知道自己要付多少，可以借贷多少了，比较稳当。