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中國的圈地運動

2006-08-29 21:20 桌面版 简体 0
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中國是一個跟「運動」特別有緣的國家。要說搞運動,那簡直是一些人的專長。即使沒有什麼利害關係,他們也可以把一個個運動搞得有聲有色、風起雲湧、波瀾壯闊。如果涉及到利益關係,這個運動就會搞得特別有水平,而且中國特色中還有「上有政策,下有對策」的內涵,在過去將近20年的「圈地運動」中,中國人的聰明才智發揮到了極致。

到2004年6月,全國30個省(自治區、直轄市)共清理出各類開發區6741個,規劃用地面積3.75萬平方公里。據不完全統計,全國已撤銷各類開發區4735個,佔開發區總數的70.2%;核減開發區規劃用地面積2.41萬平方公里,佔原有規劃面積的64.4%。2003年以來,國土資源部與監察部先後對10起重大土地違法案件公開查處、公開曝光。今年上半年,全國立案查處土地違法案件32575件。據《中國農業統計資料》計算:2001年每天大約消失76個村落;2002年大約為每天消失40個村落;2003年大約為每天消失43個村落。平均測算,每天平均大約有53個村落從中國大地上結束了它的生命。

在西方國家,也曾經出現過「圈地運動」,可是,人家的圈地搞得都很單調,比方說英國人,「羊吃人」搞完了也就完了,日本人,炒作一輪,也煙熄火熄了。但是,在過去短短的十多年,中國人的圈地運動卻反覆展開,歷經多個題材多次高潮,至今不衰。

20世紀90年代初:第一輪「圈地運動」

第二輪具有中國特色的「圈地運動」發端於廣東,港資以深圳為基點,不斷湧向珠海、汕頭、廣州以及整個珠江三角洲,各市、縣紛紛建立「開發區」,仿效深圳搞土地有償轉讓,以此吸引外資。但是,在第一輪圈地運動中,最搶眼的卻是海南和廣西的北海。

20世紀90年代,海南人普遍有這樣一種心理:只要圈到地,就肯定有錢賺。在「圈地熱」高峰時期,僅在海口一地,就麇集了600多家房地產開發公司,300多家建工企業和200多家規劃設計單位。這些企業只要自有資金能夠抵付銀行貸款,就大量圈佔土地。有門路的國內外商人常越過基層辦事單位,直接找省、市、縣一級領導批地,市、縣一級的土地規劃部門形同虛設。

截至1993年3月宣布清理時,中國大陸縣級以上的開發區己達6000多個,佔地1.5萬平方公里,比中國當時城市用地面積總量1.34萬平方公里還多出0.16萬平方公里。到2003年12月底,全國共清理出各類開發區(園區)6015個,規劃面積3.54萬平方公里。這些開發區的土地80%以上是耕地,僅1992年我國淨減少耕地就超過1000萬畝。同時,腐敗也隨著「圈地運動」而滋生而蔓延而發展,不少官員倒在了被圈的土地上。1992年的「圈地熱」所種下的苦果,至今還在貽害一方。比如海南、北海和惠州等地的「爛尾樓」就沈重地打擊了當地的經濟,有的地方直到今天仍未恢復元氣。

簡評:第一輪「圈地運動」是一場自發的投機,由於投機性太強,許多人被圈地本身套牢。無論是規模還是影響,都無法與接下來的投機相比。

20世紀90年代末:第二輪「圈地運動」

第二輪圈地運動聲勢浩大,來勢凶猛。因為它披上了一個合法的外衣——經營城市和發展支柱產業(房地產)。第二輪圈地運動遍及大江南北長城內外,幾乎所有的省市縣都受到波及。如果說第一輪「圈地運動」只是讓少數反應快的投機份子獲利的話,那麼,第二輪「圈地」的主力則是正規軍的天下。其中的領軍人物則不乏在第一輪投機中所獲得的經驗教訓。

在這一輪「圈地運動」中,各路圈地大軍瞄準農民的大片耕地,官商勾結,對農民進行肆無忌憚地搜刮。《中華人民共和國農村土地承包法》,《中華人民共和國土地管理法》及憲法等相關法律規定:中國的土地所有方式有國家所有和集體所有兩種方式;城市市區土地為國家所有,農村及郊區土地為農民集體所有;農民所有的土地使用權不能出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;任何單位或者個人進行建設需要使用土地,必須依法使用國有土地;國家為了公共利益的需要,可以依法對集體土地實行徵用。《土地管理法》早有規定,土地使用權可以通過協議、招標、拍賣三種方式進行。

但據2004年11月12日「人民網·經濟觀察」消息,2000年中國出讓的30萬公頃土地中,以招標、拍賣方式出讓的只佔總出讓量的5%。有的地方為了吸引外資,土地對外商而言就基本不收轉讓費了,即使要收,有的地方也只是象徵性地收取幾十元錢了事,有的地方甚至僅收一元錢表示點意思,這其實就是無償使用。有了土地就可以名正言順地用土地作抵押到銀行貸款,貸不到款,地方領導還會出面干預,請求銀行支持,這樣一來,銀行也就套進去了,於是,土地成了一些外商利益的重要來源。新一輪的圈地運動使土地資源與財富的流失達到了空前程度。同時,據五部委的統計,治理整頓期間,全國共查處包括歷年遺漏案件在內的土地違法案件16.8萬件,有738人被依法給予黨紀政紀處分,134人被依法追究刑事責任。受處分738人與違法案16.8萬件的比率是0.439%,何況這僅僅是算違法案的件數,每一個案件中又有幾個當事人呢?追究刑事責任的比例就更少了,追究刑事責任134人只佔違法案件的0.079%。這樣的處分肯定不會有什麼震懾作用。土地違法成本如此之低,違法案如長江後浪推前浪,也就在情理之中了。僅以馬向東為例,劉湧請吃一餐飯後瀟灑地給了馬向東2萬美元,這可是一個廳級官員幾年的工資。另一方面是獲得批文者的收益更高,劉湧2萬美元的效力就大得驚人,僅僅馬向東親手批發的一塊地皮,就使劉湧一夜之間增長3個多億的個人財產。

簡評:國家為了公共利益的需要,可以依法對集體土地實行徵用。國家可以徵用農民/集體的土地,問題是,具體由誰來代表國家徵用?在農村,租賃的最終權仍然由官方掌握,肆無忌憚的開發者和利慾熏心的官員對土地的掠奪仍然是很大的威脅。在沒有約束的情形之下,腐敗才是硬道理,發展經濟和經營城市只是腐敗者尋租的一個幌子。

2000以來:大學城運動

幾乎在一夜之間,全國冒出了五十多座大學城,平均每個省一個半還多。有的省為建大學城已負債20餘億。

大學城的興起始於2000年。這年8月,地處河北省廊坊市經濟開發區的東方大學城正式開「城」。隨後,各地的大學城紛紛上馬,越建越多,越建越大。如湖南「岳麓山大學城」和□西的西部大學城都佔地400公頃,山東菏澤大學文化城佔地466.67公頃,廣州大學城佔地4330公頃,南京則宣布投入50億元鉅資,打造全國最大的仙林大學城,佔地7000公頃。大學城的開發建設,已經脫離了單純解決高校擴招壓力的初衷,成了誘人的「經濟蛋糕」。

陝西的西部大學城佔地4平方公里;

湖南長沙市「岳麓山大學城」是44平方公里;

河南「鄭州大學城」50平方公里;

湖北武漢「黃家湖大學城」50平方公里;

南京宣布投入50億元巨資,打造全國最大的仙林大學城,其規劃面積達70平方公里,相當於26個北京大學……2004年與哈佛並列世界第一的美國普林斯頓大學佔地1820畝,哈佛大學佔地2300畝。這些世界名校與中國的一些大學比起來,真是「小巫見大巫」。

按有關規定,經營性用地一律採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓,但打著辦教育的名義,一切都變得順理成章。房地產商可以用較低的價格從政府手中獲得土地,這無疑對投資商具有巨大的誘惑力。廊坊東方大學城首期規劃的1萬餘畝用地中,高爾夫球場竟然佔據了6640畝地。此外,在東方大學城隨處可見別墅、度假村、美食街等。

國家審計署發布的審計清單中披露,許多高校建大樓的貸款,40%到80%靠收學雜費來還本付息。不斷攀升的高校學費,與大學熱衷建大樓也有著密切關係。據國土資源部調查,全國大多數省份都在興建或擬建大學城項目,少則一兩個,多則八九個,這些「大學城」集教育、商貿、房地產、娛樂等於一體,設施標準一個比一個高。而且佔地多是耕地良田,用地基本是行政劃撥。按規定,經營性用地一律採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓,開發商從政府手中得到低價土地幾乎沒有可能,但若以辦教育的名義,政府則可以極低廉的價格劃撥土地。這一優惠政策如同一塊肥肉,引得投資者蜂擁而上。各地大學城普遍以劃撥方式供地,這些土地中相當部分變成了商業經營性服務用地。大學城建設是官員的政績要求與房地產開發商的利益驅動聯合形成的變相的土地開發。他們依據政策優勢,壓低土地價格,再憑藉行政壓力要求大學來埋單,還樹立了某地方「重視教育」的形象。

大學城建設的資金主要來自國有銀行的貸款,有些校長甚至不敢想怎麼還銀行貸款。大學城動輒從銀行貸款數十億甚至上百億,年息就是很大一個數字。起初設想通過學生學費還貸,但現在多數大學城的實際生源只能達到設計生源的1/4左右,用學費償還利息已很不容易。大學城建設是一種政府主導的投資行為,誰都不會對投資行為負責。由於計畫生育的原因,2008年後適齡大學生數目將會下降,大學城靠學費還貸的設想是不現實的。這會形成新一輪呆賬。中國銀監會日前向各金融機構下發了一份通報,要求高度警惕對一些大學城的貸款。

被征佔土地的農民得到了什麼?開發大學城讓農民成為市民。在我國的50多個大學城的建設用地中,土地大部分為農業用地,並且有83.93%的用地是政府行政劃撥的。土地價格低的2萬∼5萬元1畝,有的甚至不給錢;高的不過20多萬元1畝,也只是按一定比例分到農民手裡。

簡評:大學城建設實際上是地方官員假借重視教育的名義公然圈地。以此招來項目,於公可以增加稅收和提高地方科學文化品位,給政府政績貼金。於私,某些官員則可以從中受益。因為政府在操作過程中往往大量低價批租土地,開發商趁機進行圈地,成片儲備。之後開發商便開始上演土地「圈錢」,將土地抵押給銀行貸款,轉回來向政府壓價吃進土地,再向銀行抵押貸款,如此反覆。在操作過程中,相關官員可以得到許多實惠。

圈地之後撂荒等待升值

「開而不發,圈而不用,多征少用」,是謂之中國式的「圈地運動」。在大量圈地之後,一些開發區陷入了荒蕪。來自國土資源部的消息說,在全國省級以上900餘家開發區中,國家批准規劃的近3000萬畝開發區,已開發麵積僅佔規劃總面積的13.51%,土地閑置現象十分嚴重。

浙江安吉縣經濟開發區的面積從4.5平方公里增加為60平方公里,但至今大部分工業園區還是一片荒蕪,只有少數的房地產項目在無序炒作。全縣10多戶房產商已建和在建的房產面積達130萬平方米,可供10萬人居住。但整個縣城僅有幾萬並不富裕的人口。

在西安長安科技園,高檔商品住宅「紫薇田園都市」正在如火如荼的建設中。「紫薇田園都市」佔去了長安科技園近三分之一的土地,規劃建設有1.3萬套房子,建築面積達180平方米,是西北地區最大的樓盤。

雲南省大理高新技術開發區建區8年來,征地8000多畝,大規模轉讓國有土地開發房地產業,引進了近10家房地產開發商,獲得土地轉讓金4.62億元。

開發商大肆囤積土地,原因只有一個:土地成本與開發收益相比實在微不足道。開發商們能夠大量囤積土地的原因雖比較複雜,但主要有兩點:一是某些地方領導過分倚重房地產業對經濟增長的拉動,指導思想存在偏差;二是少數手中握有土地審批權的人存在以權謀私的現象。在這兩個因素作用下,一些房地產商通過延緩開發獲得更大利益。

中國「圈地運動」的危害

第一,中國的圈地運動已經成為一大社會公害,我國耕地資源被大量圈佔。第二,由於權力的濫用,圈地成為權力尋租的溫床,由於黑箱操作,圈地成為新貴們一夜暴富的金礦,社會財富向少數強勢群體手中集中。第三,一些失地的農民淪為無業遊民,這部分農民的生存權被剝奪。第四,廣大人民面對越來越高的,遠遠超出其購買力的房價。第五,房價的壓力影響到居民的其它方面的支出,包括醫療和休閑,最終會影響到內需的規模,導致總需求不足。第六,短期內,政府財政收入大為增加,但是長期來看,肯定會影響到經濟的可持續發展。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)


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