火爆的全球樓市帶來了什麼？

美房地產繁榮背後是當短期利率上升1.5％，30年房貸利率僅上升0.1％

　　美房地產繁榮背後是當短期利率上升1.5％，30年房貸利率僅上升0.1％

　　從倫敦到紐約，全球房地產價格上漲的步伐勢如破竹，而低利率無疑是發動機。

　　火爆的2004年全球樓市

　　有機構估計，在未來幾年，美國、歐元區的房價將繼續走高，但上漲速度將會有所減緩。

　　目前，歐元區的短期利率為2.0%，美國則是2.5%。如此低的利率無疑在一定程度上助長了房價上揚，僅僅去年一年，世界平均房價就上升了10%。

　　路透社的調查顯示，歐元區內2004年房價平均上漲了12.5%，其中法國、西班牙漲幅居前。

　　同期，美國的房價上漲了11.2%，尤其值得一提的是，在接近去年年尾之際，美國房價突然猛漲，同比漲幅高達18%！

　　「泡沫論」案例：美國樓市

　　在過去5年內，美國從東海岸到西海岸的房價幾乎翻了一番。而美國的決策者們一再聲稱美國的房地產市場沒有泡沫。美聯儲主席格林斯潘以及聯邦政府官員們在發言中再三強調房地產沒有泡沫，他們認為，日趨升高的收入和低利率的政策使得消費者購房能力增強是房地產市場繁榮的主要原因。

　　然而，仍有不少有關「泡沫」存在與否的爭論，不少人持不同意見。

　　美國聯邦房屋企業監督辦公室的數據顯示，美國房價增長速度在去年第四季度有一定的減緩，從2004年第三季度的上漲4.79%下降為上漲1.69%。但是，正如我們前面提到過的，在一些大城市，臨近年末之際卻出現了價格的急速上升。

　　一些分析師覺得緩慢但穩步上升的借貸支出將會減緩房價的上升。同時，他們也為這樣的原因而擔憂：如果房產價格、廉價房產抵押、房產再融資以及住房按揭都一一碰壁、停滯不前的話，這很有可能將使美國乃至全球的經濟受到衝擊。

　　事實證明，房地產市場的崛起，在相當程度上延長了美國自上世紀90年代以來的消費繁榮。如果沒有房地產市場的支撐，那麼2000年美國股市泡沫的破滅就會給整個美國經濟帶來巨大的傷害。正是由於房地產市場的牛市，在一定程度上彌補了股市下跌所帶來的損害。

　　我們不應該低估近年來美國房價上漲對全球經濟帶來的好處，美國民眾消費能力的增長極大地拉動了美國的進口。因此，倘若現在美國房價走勢趨緩的話，許多專家就開始擔心這將給原本就無精打采的美國和世界經濟一記重拳。

　　美國長期利率的走向

　　在近幾年來，美國的長期國債市場的表現可謂莫名看漲。買家們買入、開倉，樂此不疲。這抬高了美國國債價格，同時也降低了其收益率。最終結果就是即使美聯儲八個月內六次調高利率，但長期貸款利息仍在低位徘徊。

　　正因如此，美國房地產市場的繁榮得到了進一步的延續。在短期利率上升了1.5%之際，美國當前30年期的房貸利率平均為5.67%，這僅僅比一年以前的水平高了10個基點（0.1%）。

　　今年美國的長期利率非常可能會上升。就在上週，格林斯潘就曾暗示遠期利率會走高，其弦外之音就是針對房地產市場而言的，這無疑會對房屋的需求產生影響。

　　據市場人士估計，如果房屋貸款利率為3%，那麼將會有24%的家庭可以承擔售價50萬美元的物業。但是，如果利率到了4%的水平，那麼就只有19%的家庭有能力購買同樣價格的房屋，而當利率升至6%時，這個比率就跌到12%了。

　　同時，如果宏觀貨幣政策強制性抑制了購買新房的需求，再加上人口因素的影響，譬如由於「9•11」事件而導致的移民人口減少，那麼對整個市場而言，產生過量供給的風險就相當高了。

　　現實對這些掌握利率高低的決策者而言，實在很難找到一個兩全之計。

　　當倫敦的房價曾以驚人的速度上漲。為此，英國央行調高了利率，希望可以藉此來減弱這個當今世界最活躍房地產市場之一的購房者們的胃口。然而，美聯儲卻表示沒有明顯痕跡證明在全國範圍內有房地產泡沫。歐洲央行則相信到目前為止，政府可以做的就是告誡大眾不要人為地去創造地產泡沫。