中國房地產業的黑箱作業大揭秘

房地產商有著自己的生存邏輯,並且從房地產在中國興起之時就開始了,黑幕層出不窮。本文披露的雖是個別地產公司的所作所為,但此類「商業手法」,卻值得北上置業者一讀。

消費者的頭號投訴目標

重慶新東福花園老總攜款潛逃;北京通天苑發生物管打人事件;深圳萬科遭業主投訴;記者採訪中創物業與業主糾紛被暴打……一時間,房地產「問題風暴」席捲全國,房地產商成了面目猙獰的魔鬼,層出不窮的購房糾紛和質量問題使房地產成了頭號投訴目標。

與此同時,炒地皮、偷工減料、假按揭、價格虛高、虛假廣告、空手套白狼、錢權交易,所有被猛烈抨擊的地產界問題沒有任何改變,面對輿論和業主的抨擊,房地產商幾乎沒有受到任何處罰,毫髮無傷,他們彷彿成了不倒仙翁。究竟是甚麼原因讓他們無所顧忌?是甚麼力量讓他們如此囂張?

月前,筆者與一名資深房地產策劃人李丁(化名)進行一番深入的交談,他這樣告訴筆者:「房地產商有著自己的生存邏輯,並且從房地產在中國興起的那一天就開始了,黑幕層出不窮,生生不息……」

地皮是黑色的

在得到不透露姓名的承諾後,李丁向筆者描述了真實的房地產界。

「我從來」S有在正部v渠道批到」L地皮。﹛v李丁說,」u誰不想央v明正大掙」 實在是弄不到手。」

征地是開發樓盤的第一個環節。按規定,房地產開發商具有相應資質就可以申請地皮,但實際操作卻是另外一回事。

「地皮早就被有關係的醜v瓜分了,他們神通廣大醜v膽大包天。比如幾年前瓷v圳寶安土地分局的一個負賣人(事發後畏罪自殺),獨自一人就把城區的土地賣光了。」

按照李丁提供的信息,只要賄金及時交上,至於國家的土地出讓金,可以具體問題具體解決。「很多地方制訂了若乾土地優惠政策,至於如何優惠就看官員的臉色。」

他特別提到他所供職的公司有個秘密賬本,裹面記錄了所有見不得人的開銷,「他們的嫖娼費也記在裹面,這些費用我們要列入樓盤開發總成本的。」

權錢交易成了樓盤開發的第一塊基石,由此衍生的地下土地交易市場,「在每個城市都存在,凡是大權在握者基本上都握著幾張緊俏均v文,即使手頭沒有,他也會通過一些渠道弄到手。」

銀行融資的「特殊渠道」

筆者問他:「多少錢可以操作 一個樓盤?」

李丁:「一個號稱總成本1億元的樓盤,開發商實際總成本不超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出,他們自有辦法。」

拿到批文後,開發商開始到銀行融資。「我們的成本和外界所瞭解的成本不一樣,對於一個開發商,他們的實際成本主要由兩部分組成,公關費和關係費,二者缺一不可。」其他成本則向銀行貸款。

為了鼓勵投資,國家金融政策曾對屆v地產大幅傾斜,而這種政策傾斜成醜v房地產商投機的最佳途徑。按規定,銀行貸款的前提是開發商前期投入25%的資金,但地產商也有對策。

通常,銀行的人會對開發商進行指點。比如向開發商透露只有銀行內部才知道的「打分制度」,這是對開發商資質認定的一個重要指標,不允許向外透露,但行內人士說,「我們會先打聽誰是經辦人,然後通過特殊渠道把他們請來,他們會告訴我們分數是否達標,並指導如何修改資產負債表以提高分數便於貸款。這樣,我們就神不知鬼不覺地成了資產優良的公司。這個環節最關鍵,一旦打通就意味著成功了一半。」

開發商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金後,接下來就是用叫「假按揭」套取更多資金。其典型操作手法是,蒐集員工的身份證或一些不知情的人的身份證,簽訂虛假售房合同,然後和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。

筆者:「銀行不會懷疑?」

李丁:「說句實話,所謂無商不姦,我們這套把戲他們清楚得很。但「拿人手短」,只要能騙過國家,他們自然會睜隻眼閉隻眼。一個樓盤如果運作順利,一般兩年半就可以賣完。隨著銷售結束,這些見不得人的東西自然也就煙消雲散。」

如果追查房地產公司的資金流向,其實樓盤銷售實際上在「假按揭」階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發商的資金退出來,而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤,後期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關係在這個過程中悄悄發生了轉移,而建築成本和樓盤風險實際上由銀行承擔,這就是房地產商津津樂道的「空手套白狼」。這也不難解釋諸多房地產老闆為甚麼能夠「攜款潛逃」。

如果銷售不理想,他們則有另有妙計:「抵押給銀行,按市價評估。」

據瞭解,西部某城市一銀行支行行長是箇中高手,她和開發商串通一氣瘋狂貸款,短短几年,違規貸出資金幾個億。事發後,她迅速和開發商達成攻守同盟,補辦抵押手續,對抵押樓盤高額評估,結果抵押的樓盤價值高於貸出資金,該行長毫髮無傷,甚至要求「官復原 職」!

以上違規操作的後果是:銀行的呆賬,房地產開發商欠款曾在其中佔了24%,與之相比,老百姓按揭欠款只佔0.4%。

「擺平」質量問題

筆者:「質量問題根源何在?」

李丁: 「說來話長。中國有26000多家房地產公司,但有建築能力的有多少?我們主要是通過承包來修建樓盤。我們常常看到這樣的模式:某樓盤由某知名設計院設計,由獲得魯班獎的某建建築公司承建。從正常的項目運作流程來看,這沒什麼問題。建築市場是個大市場,也講究市場細分。但是誰來承包、預算多少就有貓膩了,我們一般會層層轉包。外界炒作的工程招標多半是騙人的,因為開發商內部也存在著不同的利益群體。我們會把工程分包給和自己有關係的人。另外,一些官員也會推薦一些承包商,「花花轎子人抬人」嘛!我經常看到工地上的人根本不是和我們簽合同的人。那些包工頭是房地產生物鏈中利潤最低的一環,他們主要靠剝削工人和偷工減料發財。」

筆者就他所陳述的情況多方求證,發現各開發商操作手段大同小異。

層層轉包的直接後果是層層盤剝。層層盤剝的結果是建設資金嚴重不足,建築商為了保證利潤,只有偷工減料。這就是質量問題層出不窮的根源!

筆者:「開發商為甚麼不干涉?」

李丁:「這就涉及到一個對誰負責的問題。表面上,我們對業主負責,其實,我們面對的是政府和銀行。」

由此可見,目前所看到的諸如「面積縮水」、「房屋滲漏」、「延遲交樓」等問題其實早在開工之初就埋下伏筆,這是必然結果,開發商和建築公司都心知肚明。

按規定,建築施工必須請監理公司現場監理,「但目前的監理公司是買方市場,開發商佔絕對主動權,監理公司形同虛設。開發商為了抬高樓盤身價,請一些知名監理公司監理,但這並不能改變監理公司的被動角色。而有關職能部門的例行檢查不過是走走形式而已。你看到有因質量原因停工的報導嗎?」李丁反問筆者,頓了頓:「即使有也被擺平了。」

採訪中,他用的最多的詞是「擺平」,這幾乎可以認為是房地產業的行規。

地產商自己培養的「記者」

「媒體靠我們養著呢!」談到媒體,李丁流露出一絲不屑。

樓盤開工後,開發商開始策劃包裝上市。通常週末的時間安排是這樣的:上午接受某新報記者採訪;中午和某時報房地產專刊主編吃飯;下午在某咖啡廳和某電視臺廣告部主任喝茶;晚上則和某晨報副主編共進晚餐;「他們只有一個目的--廣告。」

媒體炒作的花樣很多,「污水四流的地方可以被說成天堂,強調的是陽光、綠地、海景。」李丁說,「開發商都培養了一些記者,形成一個內部圈子,他們定期寫吹捧新聞,製造概念。」比如最近報導的北京的一條臭水溝居然被說成水晶樓盤。

在媒體與房地產商的合作中,最具影響力和最有效的莫過於明星樓盤評選。「明星樓盤是媒體的絕妙發明。看起來很堂皇,很現代,實際上,一樣見不得人!」

李丁說,明星樓盤評比的一個重要指標就是廣告投放量,昆明某報的十大明星樓盤幾乎就是廣告投放量排名。一般而言,省級明星樓盤的標準是50萬元,國家級明星樓盤的標準是200萬元。「10個明星樓盤加上若干推薦樓盤,粗粗一算就是千萬純利潤!」

據調查,一個樓盤的廣告投放量從50萬元到500萬元不等,佔開發商實際投資的30%-40%。「現在的房地產公司太多,廣告效果相對幾年前大打折扣,唯一的辦法是加大廣告投入。」

開發商的資本以關係和貸款為主,但廣告卻需要現金投入,因此,開發商只有將後期建設資金投入廣告窟窿。「很多樓盤出現配套設施不完善的問題,在這裹就埋了病根。從某種角度而言,房地產廣告繁榮是以透支樓盤質量為代價的。」

洗刷「原罪」有一套

筆者:「炒地皮、騙貸款、虛假廣告、偷工減料……這麼多問題,開發商不怕法律懲治?」

李丁:「這些隱患是開發商揮之不去的陰影,唯一的辦法是洗刷「原罪」,物管公司就應運而生。物管公司一般建立於樓盤建設尾期,這個期間也是前期積累問題的集中爆發期。」

按常理,物業管理是開發商吸引業主的一個重要手段,而實際操作中卻往往成了開發商的替罪羊。

筆者查閱了最近關於房地產糾紛的報導,發現物管和業主的衝突成了主流,而作為第一責任人的開發商卻置身事外。「他們早開溜了!開發商一般在交樓後期就逐漸從樓盤中淡出,把問題全甩給物管,從而輕輕巧巧把自己的「原罪」洗刷了。更有甚者,他們還反過來譴責物管公司,簡直是賊喊捉賊!即使業主把開發商告上法庭,他們也會想辦法擺脫糾纏,盡量把問題推向物管,而法院怎麼判還很難說。」

筆者:「質檢部門為甚麼放水?按照規定,完工的樓盤必須經質檢部門驗收合格方可交樓。」

李丁:「檢查的人就是給我們發開工證的人。樓盤封頂後,我們會請領導剪綵,至於問題,你覺得他們會說嗎?他們大權在握,誰敢追究他們的責任!」

先天機制的缺陷

所有問題都在一系列暗箱運作中產生,業主總是最後一個知道真相的。等到他們發現自己的房產問題百出時,居然找不到任何一方承擔責任。只有受害者,沒有肇事者。

物管公司沒有這個義務,房子不是他們建的;開發商早巳人間蒸發,即使「健在」,也多半是個空殼;目前流行的解決辦法有兩種:對於大公司,他們為了維持品牌和信譽,一般會給予一定賠償,操作方式是和業主達成和解協議,大事化小,小事化了。對於小公司,他們的做法是破產。先將資金四處轉移,然後資不抵債,宣告破產。總之,損失不會由開發商承擔。

由此產生了一個關鍵問題:破產的房地產公司還能不能開發新的樓盤?答案居然肯定的。李丁說,昆明某房地產公司開發的一個樓盤;出了質量事故後,照樣在另外一塊地皮上開發樓盤,「只不過換了名字而已」。有業主發現後曾向有關部門舉報,但舉報信如石沉大海。李丁說:「開發商都是有背景的人,和一些官員有著千絲萬縷的利害關係,誰敢查!」

月刊「紅色資本家」授權轉載

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