分房 买房 炒房 选房：中国人住房50年简史(图)

从“分房”到“买房”，从“炒房”到“选房”，普通人并没有真正走出住房焦虑，只是被迫以不同方式承担同一套制度留下的成本。（图片来源：JADE GAO/Getty Images）

1978年，中国城市人均居住面积只有3.6平方米，甚至低于1950年的4.5平方米；全国缺房户达869万户，占当时城镇总户数的47.5%。在城市人口持续增加而住宅建设长期不足的背景下，住房紧张几乎是那个年代最普遍的生活经验之一。

后来，中国人经历了从“分房”到“买房”，再到“炒房”与“选房”——一场持续五十年的责任转移：国家和单位曾经直接承担住房供给与分配；随后，中共保留土地所有权与土地供应控制权，却把住房的购买、按揭、保值和风险转移给家庭；在房地产高增长阶段，地方政府、开发商、银行与家庭被绑进同一套土地—金融—城市扩张机器；而今天，当人口、债务、存量与市场预期都改变后，最后的风险正在以“流动性不足”的方式回到普通家庭身上。

一、分房：“福利”为什么短缺？

在福利分房时代，房子不是市场商品，而是单位制社会的一部分。国企、机关、事业单位和集体单位，承担宿舍、食堂、医疗、托幼、子女教育和退休保障等功能。一个人被分配到什么单位，很大程度上决定了他住在哪里、何时能结婚、能不能调房、孩子在哪里成长。

住房资源由组织体系调配。工龄、职务、职称、婚姻状况、家庭人口、是否双职工，都会成为分房排序的依据。谁资历更深、谁家庭人口更多、谁所在单位更有资源，谁就更容易进入家属院、职工宿舍和福利房的名单。因此，福利分房绝不是“人人都有房”，它提供的是有限的、等级化的福利。它确实让一部分城市职工以极低成本获得住房，却也把居住条件深深绑定在组织身份、行政级别和单位资源上。

数学家陈景润的经历尤其能说明这一点。二十世纪七十年代末，他仍住在中关村88号楼约6平方米的单身宿舍中。那是一栋由中国科学院多个研究所共用的筒子楼，许多单身职工结婚、生子后也难以搬离，走廊两边摆满炉子。后来，胡耀邦亲自察看后，数学所才设法给陈景润调整出一间16平方米、朝阳的房间。那时，一个已闻名全国的学者，想改善十几平方米的居住条件，也必须通过高层行政介入，普通家庭更没有多少选择。

福利分房时代住房被高度组织化，却长期短缺，个人没有真正意义上的产权与选择。

二、买房：几代人来完成？

1998年是住房制度的关键转折点。当年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），提出停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化，同时发展住房金融，培育和规范住房交易市场，并建立多层次住房供应体系。

官方叙事常将这场改革概括为：告别福利分房，让居民通过市场改善居住条件。过去，单位直接建房、修房、分房，因此也直接承担住房短缺和福利成本。房改后，单位逐步被剥离“办社会”的职责，职工则通过工资、住房补贴、公积金、父母支持和银行按揭进入商品房市场。

也就是说，住房责任从单位转向家庭，住房风险也从公共体系转向私人家庭。过去，一个家庭没有房，人们首先会问：为什么你们单位不分房？房改之后，问题改成：你还没有攒够首付？父母能帮吗？谁承担月供？

这正是住房市场化最深的变化。它把原本与单位资源、土地供应、户籍制度、城市公共服务紧密相关的结构性问题，转换成了家庭自身的支付能力问题。房改当然让很多人获得了产权，也改善了城市居住条件。1998年城市人均住宅建筑面积为18.7平方米，2010年达到31.6平方米。这两项指标与1978年“人均居住面积”的口径并不相同，不能直接比较，但仍可说明：在住房市场化、城市扩张和住宅投资快速增长的共同作用下，城市住房条件确实得到显著改善。

然而，从此以后，“首付”“公积金”“按揭”“月供”“商品房”“二手房”进入普通家庭的日常对话。年轻人结婚，不是再等待单位分房了，而要计算首付；父母以前帮子女照顾孩子，现在也要在关键时刻掏出积蓄帮着买房；一对夫妻结婚，也常常意味着共同承担二三十年的债务。

1998年房改之后，房子从单位福利变成家庭项目，而这个项目往往需要两代乃至三代人共同出资完成。

三、70年产权：国家保留土地家庭买下债务

提到中国房地产，不得不讲“70年产权”。1988年宪法修正案明确，土地使用权可以依照法律规定转让；1990年国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地使用权的出让最高年限为70年。

因此，通常所说的“70年产权”，严格来说并不等于房屋所有权只有70年。城市土地属于国家所有，购房者取得的是房屋所有权，以及附着其上的住宅建设用地使用权；居住用地使用权的出让最高期限为70年。这就是中国房地产制度最核心的政治经济安排。中共并没有把城市土地私有化，也没有继续由单位直接建房、分房，而是在国有土地制度之下，通过土地使用权出让建立商品房市场。地方政府掌握土地供应与出让，开发商通过拿地、融资、建设和销售获利，银行通过开发贷和个人按揭扩张信贷，家庭则以首付和长期月供换取房屋及其附着的土地使用权。

地方政府没有把土地永久卖掉，却可以一轮又一轮出让土地使用权；开发商以土地为起点撬动融资；银行以房贷将家庭未来二三十年的收入接入金融体系；普通人则以长期负债，换取一个在城市中“安身”的资格。这正是中国房地产与许多市场经济体最大的不一样之处：土地所有权仍由国家掌握，房价却主要由家庭承担；城市扩张的资金与金融体系的现金流，很大程度上来自居民不断加杠杆买房。因此，所谓“买房”从一开始就不是一笔普通消费。

《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期；续期费用缴纳或者减免，依照法律、行政法规办理。所以，“70年后房子一定被收回”是误解；但“70年后一定免费续期”同样没有法律依据。

来看看2016年3月，温州市民王先生的遭遇，他花65.8万元买下一套二手房，办理过户时却发现，原房东的土地使用证已经在3月4日到期。温州在上世纪八九十年代出让土地时，为缓解开发商资金压力，一部分住宅只收取了20年而非70年的土地出让金。当地国土部门起初的方案，是要求业主重新缴纳土地出让金才能续期，估算费用约30万元，接近房价的一半。这在全国引发了一场关于“70年产权”的大讨论：《物权法》第149条明明写着“自动续期”，但续期是否收费、收多少，法律也没有明确？事情一直拖到当年12月，国土资源部才出面表态，温州等地可以“不需要申请、不收取费用、正常办理交易”，才算暂时平息。但这只是一次“过渡性安排”，不是立法层面的最终解决。

这个案例说明的是，“土地使用权70年”这个制度设计里，从一开始就留了一个没人真正说清楚代价由谁承担的缺口，而这个缺口，可能最终给买房的普通家庭制造麻烦

更重要的是，普通家庭需要面对的并非遥远的70年后，还有眼前：土地使用权剩余年限、房龄、贷款期限、房屋维护、城市更新、人口流向和未来交易需求，将如何共同决定一套房的现实价值。

四、炒房：“买房必赚”？

1998年之后，房地产并未立刻成为全民财富神话。房改初期，许多人仍不习惯花大钱买房。在福利分房的旧观念里，住房本应由单位解决，花几十年积蓄、再背上贷款买一套房，并不划算。住房市场、按揭制度、产权交易和居民心理，都需要时间磨合。

后来，这几股力量在同一时期叠加，导致房价上涨——城市化加速、人口向城市迁移、住房供给扩张、按揭信贷普及、地方新区建设、基础设施改善，以及教育、医疗、就业机会不断向城市集中。商品房由此被拉入一个更大的增长计划，地方政府需要土地出让以组织城市建设、基础设施投资和新区扩张；开发商需要不断拿地、融资、预售和再投资；银行需要长期、规模化的信贷资产；钢铁、水泥、装修、家俱、家电、物业等行业需要房地产的持续拉动；家庭则需要一套能结婚、育儿、入学、看病、养老并期待增值的房子。

房子由此不再只是住处，而成为土地、地方发展、金融扩张和家庭储蓄之间的枢纽。

这套机制运转多年后，地方财政对土地的依赖程度明显上升。2012年到2023年间，土地出让金占地方财政收入的比重平均为34%，2020年这个数字达到43%。但这套依赖也在近几年明显松动：全国国有土地使用权出让金从2021年的8.5万亿元，降到2023年的5.8万亿元，跌幅达31.7%。这意味着，当住房市场降温时，受冲击的不只是买房的家庭和开发商，地方政府自身的财政能力也在同步收紧。

2012年，全国商品房销售面积为111304万平方米；到2016年，增加到157349万平方米。按销售额除以销售面积折算，全国商品房销售均价由2012年的约5791元/平方米升至2016年的约7476元/平方米，四年上涨约29%。2016年12月，合肥新建商品住宅销售价格同比上涨46.3%，厦门同比上涨41.5%。

房子涨价后，几乎从资产成为一种“全民信仰”。买房被等同于安家，房产证被视为婚姻与家庭稳定的证明，首付被理解为父母对子女最重要的支持，学区房被当成教育竞争的入场券，多套房则被想像为养老和财富传承的保障。教育、医疗、户籍、就业、养老等本应由公共政策更均衡承接的风险与焦虑，被越来越多地压缩进一套房里，房价必然被抬高，超过普通家庭承受能力。

五、1998年会重演吗？

今天，常有人说，中国房地产可能“重走1998年的老路”。这种说法最容易产生误解。所谓“重走1998年”，不应被理解为房价即将重新进入二十年的普遍上涨周期；真正可能重演的，是住房制度与住房观念又一次发生底层切换。

1998年之后的长期上行，建立在一组今天已很难复制的条件上：城镇化快速推进、人口持续流入城市、商品房供给相对稀缺、家庭负债较低、居民加杠杆空间较大，以及城市基础设施和公共服务不断扩张。今天的环境已经不同。

第一，城镇化仍在进行，但人口红利和无差别的新增购房需求正在减弱。2025年末，中国常住人口城镇化率为67.89%，城镇人口较上一年增加1030万人。这说明城市仍有新增人口，但人口、产业和就业机会不再平均分布。少数核心城市、都市圈与产业集聚区仍可能吸引人口，而许多中小城市、远郊新区和人口外流地区，很难再依靠“总量城镇化”获得同样的住房需求支撑。

第二，居民部门的处境不同了。九十年代末，城市家庭的房贷普遍较少，住房商品化刚刚开始，家庭加杠杆空间相对充足。经历二十多年房价上涨和按揭扩张后，许多家庭已背负长期房贷，父母积蓄也已在子女首付中被提前动用。即使利率下降、购房政策放松，家庭对继续借钱买房的意愿也会更谨慎。

第三，住房供给结构不同了。1998年前后，市场上的商品房数量有限，大量居民仍住在老旧公房、家属院和住房条件较差的单位房中。今天，经过长期大规模建设，城市已有庞大的存量住房和二手房市场。未来住房市场的重心，不可能仍只是不断卖新房，也越来越取决于老房子如何更新、二手房如何流转、空置房如何消化、老旧小区如何维护。

第四，政策定位不同了。1998年房改的重要任务，是通过住房市场化扩大供给、改善住房条件、带动投资与内需；今天，政策面对的是债务、交付、库存、人口、地方财政与金融稳定的叠加难题。2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，同时强调“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。这表明政策重点已从单纯扩大市场，转向控制风险、稳定预期和重新安排住房保障。

六、选房：市场不再兜底家庭风险自付？

当整体市场不再普遍上涨，“选房”才真正变成一个严肃问题。过去，人们买房更容易相信“只要买了就不会错”。城市扩张、房价上行和持续的新增需求，曾经掩盖许多房屋本身的问题：地段偏一点、通勤远一点、户型差一点、房龄老一点、物业弱一点，只要市场整体上涨，总有人会接手。如今，这种普遍兜底正在消失。

一套房未来的命运，还取决于它所在城市有没有持续的产业与就业支持，所在区域是否能吸引年轻家庭，交通、教育、医疗、商业和养老配套是否可靠，小区维护是否到位，同类房源是否过多，以及它能否在未来顺利进入二手房交易市场。“选房”，表面是在选户型、地铁、物业和学区；实质是在选一个地区的公共资源、人口趋势、产业基础和城市治理能力。

最重要的是看“流动性”，即能否在合理时间内、以接近市场价格完成交易。

对普通家庭而言，这关系到一套房是否能够在换房、养老、医疗、失业、离婚、子女教育或迁移城市时，及时转化为可用资源。房价下跌并不是最可怕的结果。价格下跌，至少还有可能通过更低的价格找到买家，房子长期卖不动、出租困难、租金不足以覆盖持有成本、同类房源越来越多，最后变成账面上看似有价值、现实中却难以退出的资产，这些才是令人担忧的。

回看五十年，中国住房制度最深刻的变化，是住房责任的不断转移。

福利分房时代，国家和单位承担住房责任，代价是短缺、排队和等级化分配；1998年以后，国家保留土地所有权与土地供应控制权，却将买房、还贷、保值和家庭生活的风险转移给个人；在房地产高增长阶段，地方政府、开发商、银行和家庭在上涨预期中形成共生关系，但普通家庭承担的是期限最长、刚性最强、最难退出的债务。

今天，当房地产不再普遍上涨，人口、债务、存量和地区分化都开始显现，住房风险又以更具体的形式回到家庭面前：买错房、卖不掉房、房龄老化、现金流紧张、资产难以变现。从“分房”到“买房”，从“炒房”到“选房”，普通人并没有真正走出住房焦虑，只是被迫以不同方式承担同一套制度留下的成本。