“这是一个房龄十五年的小区，这是一个房龄二十年的，而这个小区的房龄已经超过三十五年了，三十五年前能住上电梯高层的，也可以算是身份的象征了吧。那现在呢，绿化约等于零，外墙开裂渗水，两部电梯，现在也就剩一个了，这个已经彻底停用了，这公摊更是大的心疼啊。”
“家人们，你家小区有没有遇到这种糟心事？二零零八年建成的小区才住十五年，就集中更换电梯，每户要分摊二点一万元。二零一零年的城市豪宅标杆外墙保温层大面积脱落，维修费高达每平方米五百元。
业主群里炸开了锅，有人算账，有人抱怨，更有人忍不住发问，这房子真的能撑到七十年产权到期吗？千万别觉得这是个例。如今，类似的维修难题，正在全国各地的高层小区上演，这不是偶然的麻烦，而是高层住宅的结构性风险，更是未来十年。每个城市中产家庭在资产配置中都要警惕的隐患。”
现在人们渐渐发现，那些二三十层的高层电梯房，很多人当年争抢的“高端住宅形态”，或许正在悄悄走向另一种命运。一方面是时间带来的沉重成本。电梯房住上十几年后，电梯、电气设备开始老化，居住体验会越来越差。
“我们要搞清楚一个核心逻辑，房子的寿命从来都不是看那些钢筋混凝土能撑多久，真正决定居住体验的是电梯水管电路和消防系统。从经济学上这些设备有一个非常明确的十五到二十年的生命周期，而中国的高层住宅爆发期是从二零零零年以后，这意味着到二零三零年，我们将迎来高层住宅集体衰老期。到时候我们会发现电梯动不动就罢工，停车漏水漏成水濂洞，外墙瓷砖像下雨一样往下砸。”
有些朋友可能会说，房子坏了就修啊，但是事情并没有那么简单。多数小区的维修基金在设立之初就存在着额度不足的问题。面对动辄数百万甚至上千万的维修工程，这笔钱往往连一半还都不够。
“物业跑路了，维修基金早就被掏空了。国内已经有三十三层楼的高楼电梯一停就是四个月，业主天天爬楼建身，这哪里是住宅呀？这是垂直极限的挑战基地。”
最后剩下的唯一选择就是再次向业主集资。而集资的过程，往往就是矛盾爆发的过程，谁住得久该多掏？低楼层住户是否应与高层分摊同等的费用？空置房或出租房的业主是否出钱？这些问题讨论了一圈又一圈，最后通常是争论不休，只能勉强修一部分，留下更多的安全隐患。
一栋三十层的高楼，少说也有七八百户，每户补偿一百万，仅补偿成本就需要七八亿元，再加上重建费用，开发商根本没有利润空间。这就意味着大多数老旧高层的最终结局是：修不完、卖不掉、拆不了。在日复一日的损耗中，这些房子慢慢失去了居住价值。
更值得注意的是，连建筑行业内部人士都在悄悄避险。近年来，多家大型建筑集团减少甚至回避三十层以上的纯住宅项目，风险评估报告早就指出，超高层住宅的全生命周期运维风险极高，后期的烂摊子几乎没人愿意接手。当开发商和施工方都在规避这类项目时，如果普通购房者还被所谓的“视野好”“气派大”所吸引，那就需要格外的谨慎了。
现实中，也别指望有人为这些风险兜底。很多人幻想政府会救场，保险能覆盖损失，但实际上，旧改资源优先用于产权复杂、历史遗留问题的老公房，商品房社区基本不在兜底范围，财产险对建筑自然老化造成的损坏大多免责，最终的维修成本只能落到业主自己头上。
另外，越来越多的人不选择高层住是因为安全与便利的现实考量。二三十层的高楼，一旦遇到火灾或地震，电梯停运，居民只能依靠楼梯疏散。层数越高，逃生时间越长，外部救援难度也就越大。相比之下，低层住宅的住户更容易快速到达地面安全区域。过去人们羡慕“高楼视野好”，如今却开始重新审视“高楼风险大”。
再一个就是“公摊”的隐形成本。多层住宅的公摊面积通常在10%—15%，而高层电梯房往往达到25%—30%。买一套标称100平方米的房子，真正能使用的面积可能只有七十多平方米。也就是说，同样的预算，实际到手的空间更小。更关键的是，物业费、取暖费往往按建筑面积计算，业主为“看不见、用不着”的空间持续买单，心理落差自然不小。
有博主表示，现在的高层住宅，二十年后很可能会逐渐演变成“空中的贫民窟”，这并非危言耸听。原因其实很现实，一方面人口密度过高，比如有的热门小区，竟塞进了六十万人，居民平均每天只能享受三个小时的阳光。电梯早高峰时甚至比地铁还要拥挤，公共设施极度超负荷，很快就会出现严重老化。
云南最近就有电梯事故发生，这绝非偶然，而是长期管理和维护不足的必然结果。
“二零二五年七月十日，昆明一电梯故障，冲顶至五十九岁业主身亡，事发时，电梯轿厢五十五秒，内从十七层高速冲顶至三十三层。业主多次按压选层按钮自救无果，涉事电梯由奥德斯制造，最后一次维保就在事发当天。”
另一方面，如果大量房屋转为租赁，物业收取的费用也难以维持，小区公共资源就更容易被破坏。楼道边、垃圾场和绿化带被当作临时公厕的现象，在上海一些不到二十年的小区里已经屡见不鲜，这也预示着高层住宅如果缺乏长期规划和管理，未来衰败几乎是必然的趋势。
日前，一位博主就实地走访了一处老旧高层小区，记录下了她所看到的真实景象。
“走着走着一抬头，突然间发现楼上一直在哗哗的流水，也不知道是什么情况，电动车乱停乱放，连个充电的地方都找不到。单元入户门口全部停的都是电动车。楼道的墙体全部都烂了，消防通道里边晒的全部都是衣服，晾衣架，到处都是广告，走廊里边还有车子。”
博主还指出，一走到电梯门口，就能闻到一股刺鼻、令人不适的气味。她特意拍下了物业的公示，上面明确写着“不可随地大小便”，但电梯周边的环境仍然很糟糕。
进入电梯后，他感受到最明显的就是难闻的烟味，而且电梯在运行时会有明显抖动，让她在狭小空间里感到非常害怕。她还提到，上一次他的同事就曾被困在这部电梯里，经历过非常不安的情况。
博主表示，阳光花园从2015年开始陆续交房，到现在已经将近十年了。小区公示显示，早在2024年就已经启动了电梯更换工作。一个交房不到十年的小区，就开始动用专项基金大规模的更换电梯，这也让人不禁思考：为什么越来越多的人说，未来的高层住宅可能会逐渐演变成“贫民窟”？
有业内人士建议，高层电梯房住10年以上就得赶紧出手找人接盘了。像这种房子已经很难在市场上流通了，他甚至迈不过同样房龄的步梯房，而且以后这种小区会越来越多。
你可能会问，为什么会这样？原因其实很现实，低层住宅小、公摊小，得房率高，地段往往更好；而高层住宅公摊大，电梯和公共设施长期都是负债，未来维修几乎是无底洞。大家宁可住老旧房，也不愿意去承受一个修不起的未来。
另外，要知道，对于已经在贬值的房产而言，持续投入维修费用，难免让人心生犹豫。经济条件稍好的住户选择搬离，而留下的往往是无力承担持续维修成本的人群。维修资金不足、设备维护滞后，楼宇品质逐渐下滑，房价随之进一步缩水。
另一方面，房贷制度也反映了房地产的潜在风险。在中国，银行普遍的设定是三十年的房贷期限，这并非随意为之，而是考虑到房屋寿命的实际问题。
再来看楼市的整体环境。自2022年开始，中国楼市就像一辆突然松了油门的列车，速度越来越慢，方向越来越迷糊。二三线城市率先回调，一线城市也纷纷跟进，全国平均房价跌幅超过30%，流动性也在枯竭。
官方数据显示，2026年1月，70个大中城市新建和二手住宅价格继续下行。一线城市新房环比下降0.3%，二手房下降0.5%；上海、北京、广州、深圳二手住宅同比降幅在6.8%至8.7%之间，武汉、成都等城市挂牌量均超过20万套。成交周期被拉长到18个月以上，房源半年无人问津已成常态。价格在跌，房子也越来越难卖。
SOHO中国联合创始人潘石屹表示，买房不是为了暴富，是为了安身立命。过去只要闭眼买房，就能赚钱的时代结束了。现在房价跌涨不定，白城二手房连续下跌40多个月，全国六七成城市环比下降。房子从“投资品”正在回归“消费品”：买房是为了孩子上学、一家人住得踏实，而不是明年翻倍赚钱。租售比上升到1.8%-2%，越来越理性，炒房玩法已经不管用了，住得舒服、租得出去才是硬道理。
另外，几年前，企业家曹德旺就说过：“房子只是一堆水泥砖头，以后会越来越不值钱。”这话一度被认为偏激，但看看现在的市场走势，你会发现，这番判断颇有现实感。
百万粉丝房产博主“一路向北”也曾持续提醒：房价可能继续下行，二手房挂牌量还会增加，普通家庭应降低房地产配置比例，多保留现金。结果，今年农历新年，他的账号被永久封禁，引发了广泛关注，不仅是因为一个账号消失，更因为它触碰了市场情绪和舆论空间之间的微妙平衡。
一些辽宁网民表示，最近几个月，网络上关于房价下跌、商业冷清的内容明显减少，“视频发不出去，或者发出来很快被限流”。在房地产这样一个与家庭资产高度相关的领域，多元观点对于购房者判断风险至关重要。如果悲观声音被排除，普通家庭可能无法全面了解市场信息，这对决策显然不公平。
业内人士表示，中国2026年的房地产，不再是融资游戏，而是偿债游戏。信达地产有息负债532亿元，资产负债率70.83%，净亏损76.2亿元，这只是冰山一角。过去，拿地靠贷款、盖房靠预售、旧债填新坑，现在银行关门、融资冻结、现金流断裂。以前比谁销售破千亿，现在比谁能活过明天。但别误会，这不是清算完成，而是行业“去杠杆”的中段：央企压负债到50%红线，中小房企只能被动出局。
另外，现房销售正在全国蔓延。海南现房比例已达70%，全国接近三分之一。听着像利好？错。对房企而言，这是断血。预售曾是现金输血管道，如今被拔掉，没有预售现金流，很多企业根本撑不到交房那天。你看到的是安全感回归，市场看到的，是现金流窒息。这意味着未来两年，更多项目可能停摆。
很多人以为跌了这么久，该到底了。但真正的底部有个特征，恐慌出清完成。现在呢？大量债务尚未重组，地方财政深度绑定土地，库存仍高位运行。这不是终章，而是下半场。房地产不会消失，但“靠胆量暴富的楼市”已经结束。真正的底部，可能要等到杠杆彻底消化、库存清零、信心彻底破碎之后，那一天，还没到来。
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