中国楼市以旧换新3.0版 烂尾楼涉4800万套房(图)
中国烂尾楼危机仍无解。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2024年8月15日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国无锡市率先推出商品房异地“以旧换新”，成为全国首例。南京市日前要求开发商安排向业主退房和退首付，但中国经济前景不佳、政府财政收入下降，退房退款难成为解决烂尾楼问题的示范。
楼市以旧换新3.0版
今年以来，商品房“以旧换新”成为热议话题，江苏多地出台了相应的“以旧换新”实施细则。
所谓住房“以旧换新”，是指政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧房、换新房。统计数据显示，全国已有超过100座城市推出住房“以旧换新”政策。
综合中国大陆媒体8月14日报道，作为国企的无锡市梁溪城市发展集团有限公司（以下简称“梁溪城发集团”）发布商品房以旧换新3.0版公告，将该市“以旧换新”政策的适用范围进一步扩大至无锡全市的优质公寓、优质商铺，并包括苏州全市、常州全市的存量二手商品住宅。
与其他大部分城市不同的是，此次梁溪城发集团发布的以旧换新3.0版公告有了升级举措：
原公告中，梁溪城发集团指定主体收购无锡市存量二手商品住宅（不包括房改房、私房、办公类物业），本次扩大以下范围：增加对无锡全市优质公寓、优质商铺的收购；增加对苏州全市、常州全市等城市范围内存量二手商品住宅的收购；增加多换一；增加直系亲属新旧产权所属人变更；增加新楼盘参与。
梁溪城发集团在“报名须知”中明确：无锡全市、苏州全市、常州全市等城市，在上述条款规定范围内拥有自有物业的居民（居民个人征信正常，无不良贷款记录且有权处理该套旧房），均可参与以旧换新，在无锡市梁溪城发集团下属控股楼盘换购商品住房。
这也意味着，无锡成为了中国最早主动打破地域限制，跨市实施商品房“以旧换新”的城市。
彭博社：中国4800万套房未完工已售出
根据彭博行业研究的一份报告，中国至少有4,800万套房屋在建设完成之前就已售出，表明中国房地产危机不会很快解决。
彭博社指出，这个数字高于德国2021年总住房存量，基于2015年至今年上半年的预售数据。分析师Kristy Hung和Monica Si写道，这对开发商收入构成直接威胁，因为人们可能避免购买新开发项目的预售房，转而购买已建成或二手的房屋。
分析师表示，从2000年到今年上半年，中国房屋竣工量短缺84亿平方米，约占累计总量的38%。未完工率从2015年前年平均17%，飙升至2015～2023年的47%。
中国买家的偏好也在发生根本性转变，去年现有房屋销售面积首次超过新房。报告显示，上半年已完工房屋占新房销售的27%，而2021年全年这一比例为10%。
中国房地产行业在巅峰时期曾占GDP（国内生产总值）的四分之一，但2021年以来，一系列大型房地产开发商相继违约，大量建筑工地闲置，留下大量的烂尾楼。
中国楼市一蹶不振，不仅冲击中国经济，也冲击中国人的财富，因为中国家庭财富很大一部分是投入在房产上。目前该行业已经持续成为中国经济主要拖累因素。
8月14日，台湾中华经济研究院副院长王健全在论坛上分析，中国房地产对中国经济造成的庞大威胁。
王健全说：“过去20几年都是中国，都是房地产驱动的经济成长。现在的房地产是不能用来炒，所以政府就地方政府就没有收入，没有办法去刺激这个GDP。所以整个情况就陷入困境，所以中国可能未来25%的GDP，是一个真空的状态。”
学者表示，中国经济下行，对全球市场外溢效果降低。中国经济持续放缓，对台湾传统产业些许冲击，中国科技成熟制程，对全球易有产能过剩。地缘政治、战争冲突与经济挂勾，美国大选不确定性，使全球经济动能持续不稳。
目前，中国房地产行业面临多重阻力。克而瑞研究中心日前公布《2024年1～7月中国房地产企业销售TOP100》报告。报告显示，7月份中国大型房地产开发商的新房销售下滑速度加快，中国前100大房地产开发商的销售额年减20%至2,791亿元人民币，降幅较6月份的17%扩大。销售额环比下降36%。
野村（Nomura）经济学家在一份报告中称，中国房地产业尚未触底，尽管一些关键指标可能显示出积极迹象，但危机尚未结束。
野村警告，除新房销售额下滑速度加快之外，新的不利因素已经出现，可能会进一步抑制购房需求。野村说，北京最近一轮房贷利率下调（刺激需求的最新举措）无异于杯水车薪。
退房和退首付不能解决烂尾楼危机
中国恒大集团债务危机引爆的房地产危机，导致各地出现大量烂尾楼项目，也出现大批已交首付但收房无期的烂尾楼业主。
已停工二年的江苏南京珠江四季悦城项目，近期传出安排业主退房退首付的消息。根据中国《界面新闻》报道，该项目的总承包商苏中建设因涉及恒大事件影响而停工。有业主今年6月在人民网留言板发帖，表示该项目已在2022年7月停工，业主处于进退两难的局面，要求政府出面处理，让开发商安排退房。事隔约一个月，南京市江宁经济技术开发区回复该名业主的留言，表示已完成协商，房地产开发商会安排业主退房退首付，但不能要求赔偿相关的利息，又说，大部分业主已签订退房协议。
这次属烂尾楼业主能退房退款的全国首例，引发中国民众的高度关注。
旅美经济学者程晓农接受自由亚洲电台采访认为，南京退房退款的做法是特殊案例，该项目总承包苏中建设早于1949年成立，参与上海世博会场馆等大量官方工程，并曾打入中国500强企业排名等背景推断，相信有一定的官方背景，迫使官方不得不出手介入。
程晓农说： “全中国有一些比较资格老的房地产公司都有政府股份，因为你老板是政府，你就逃不掉。有可能就是南京市政府为了保住自己，就让这家公司把以后开发房地产的最后一点钱拿来赔付，多少会对他的官声会有一点点帮助吧。但这种事情很显然，你换一个条件就做不到。你想如果是恒大，银行是不可能说在政府的命令下拿钱出来去帮这个要倒闭的企业。
也有分析认为，南京官方出手协调更大可能是要自救，中国多地政府已负债累累，官方和开发商均无能为力大规模为烂尾楼业主退房退款，南京的做法难起示范作用。并且南京的做法会对银行体系造成很大的影响，加剧银行资金紧张，相信北京当局不会让特例变成处理烂尾楼问题的范例。官方希望利用消费者的羊群心态，就算不能拉动民众对房地产市场的信心，最少可以使部分希望拿回本金的业主，打消断供的念头，暂缓银行不会因大量断供出现资金紧张的情况。