房地产去库存有新招数 中国央行背后撑腰(图)

中国房地产去库存有新招数。（图片来源：Adobe stock）

【看中国2024年1月11日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国房地产市场持续萎缩，库存不断增大，楼市前景低迷。1月11日消息，8个试点城市政府获中国央行低息贷款，收购存量商品房用作保障性租赁住房。

8个试点城市获中国央行低息贷款

中国央行此前推出了租赁住房贷款支持计划，这也是中国央行专门设立的结构性货币政策工具，该工具目的是引导包括中国工商银行在内的7家银行为试点城市盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。对于符合要求的贷款，中国央行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。试点城市共重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个。

1月11日，官媒背景的《经济观察报》报道，一位地方政府人士透露，8个试点城市已经着手寻找合适的房源并上报，试点城市之间要比拼速度，因为这笔贷款并非定额分给8个城市，而是依据项目条件来，原则上成熟一个项目就批一个，“先到先得”。

目前，已有青岛、福州等多个城市用住房租赁贷款购买了商品房，纳为保租房，并对外出租。部分城市通过城投平台作为借款主体，购买了城投体系内的现房，用作保障性租赁住房，一定程度上缓解了化解地方债的压力。

前述地方政府人士透露，这笔借款期限长，只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本。既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存。更重要的是，短期内，地方政府能通过城投平台融到一笔钱，缓解现金流。

据悉，天津滨海城运、天津城运的多个项目被收购为保障性租赁住房，上述贷款预计将于2024年第一季度下发。这笔贷款由国开行（国家开发银行）牵头，借款人为天津城市运营发展有限公司。

而听到住房租赁贷款的消息后，多家房地产开发商也行动起来了，希望争取让地方政府收购其在售的滞销或尾盘项目，目的是变现。

但是，“先要看地方政府有没有意愿收购城投体系以外的项目，再看对方砍（价格）几折，”一位央企投资人士表示。

中国央行重启一个货币工具金援三大工程

中国央行1月2日在官网披露，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元（人民币，下同），期末抵押补充贷款余额为32522亿元。

PSL（Pledged Supplementary Lending）即抵押补充贷款，是央行结构性货币政策工具之一。PSL工具创办于2014年4月，最初用途是为国家开发银行支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。

从2015年10月起，发放对象拓展为国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行，用途扩大至发放棚改、重大水利工程项目等特定领域贷款。

具体运作流程来看：央行向政策行投放PSL，政策性银行以该笔资金向地方政府发放棚改专项贷款，为地方政府棚改提供资金支持。地方政府取得资金后，通过棚改货币化安置手段，向棚户区居民提供货币补偿。地方政府拆迁可获得卖地收入，再以此偿还政策性银行借款。政策性银行通过该款项偿还央行发放的PSL，最终形成资金闭环。

值得一提的是，PSL兼具“准财政+宽货币”双重功能：一方面，PSL资金投放具有针对性，仅通过政策银行支持特定项目，包括棚改、地下管廊建设、重大水利工程等，具备财政的特点；另一方面，PSL相当于央行投放基础货币，具有定向宽松的效果。而且PSL期限一般较长，能达到5年，属于中长期流动性投放。

中国券商研究机构分析认为，PSL在棚改货币化安置中发挥重要作用：

2008年金融危机后，“4万亿计划”刺激之下，棚户区改造全面启动。2008年-2013年，受制于地方政府的资金来源问题，棚改以实物化安置为主。2014年之后，经济增速放缓，房地产库存快速累积。中国央行推出PSL贷款，政府能够获得足够的资金支持棚改货币化安置，助力房地产去库存。

从此，货币化安置逐渐取代实物化安置。经历了 2015年开始的一轮较强的棚改货币化安置后，对地产销售和投资拉动效果明显，房地产库存大幅降低，三四线城市房价出现明显走高。

中信证券首席经济学家明明对中国官媒《证券日报》介绍，PSL是央行货币政策工具之一，由央行向政策性银行提供期限长、成本低的资金支持，兼具基础货币投放和定向贷款支持两大功能定位。

明明表示，当前保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”项目需要大量中长期低成本资金，预计本轮新增PSL资金将主要投资于上述领域，且规模可能不止3500亿元，后续或将继续投放。

中国央行很快还有大动作

彭博社1月9日报道称，中国央行发出信号，准备通过降低银行存款准备金率来保持宽松政策，这强化投资者对未来还会有更多宽松举措的预期。

中国央行货币政策司司长邹澜1月8日在接受官媒新华社采访时表示，中国央行将运用多种工具，为信贷合理增长提供“有力支持”。

邹澜强调，“存款准备金”是一种选择，暗示政策制定者已考虑将下调存款准备金率作为提振放贷能力和支撑信贷的一种方式。

值得注意的是，在中国央行去年9月份下调主要银行的存款准备金率之前，邹澜在7月也曾发表类似的公开评论。

投资者和分析师一直在押注中国今年将出台宽松的货币政策，因为中国经济继续显示出疲软迹象，而信心尚未反出现弹。

彭博社指出，预计即将公布的数据将为中国经济复苏的进展提供更多线索，包括上月的借贷活动状况，以及中国的通缩压力仍有多严重。

Evercore ISI驻纽约的中国研究董事总经理Neo Wang说道：“尽管注入创纪录的流动性，但中国央行仍欠市场一次降准行动。”

Wang预计，中国央行将很快下调存款准备金率25个基点，同时还有可能下调政策和基准利率。

降低存款准备金率（降准），简单来说，存款准备金是指银行要将存款的一定比例交给央行来保管，而存款准备金占银行存款总额的比例就是存款准备金率。降准之后，银行等金融机构有更多资金可以运用。

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