中国楼市新套路 多地银行推房贷“先息后本”(图)
楼市的风险已经感染金融系统。（图片来源：Getty Images）
【看中国2024年6月11日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国多地银行为了促进民众贷款买房，推出房贷“先息后本”政策，有银行最长可10年不用还本金。房地产危机影响中国经济发展，实际上，楼市的风险已经感染金融系统，一些银行开始拒收断供房。
银行推房贷“先息后本”
在中国社交媒体上，有些人发文称，一些地区的建设银行、兴业银行存量房贷可申请调整还款方式为“先息后本”，短期内缓解还款压力。
综合中国大陆媒体6月10日报道，兴业银行回复媒体称，存量房贷客户可申请“先息后本”还款，建设银行、中信银行则称，广州地区新办理房贷业务的客户方可申请此还款方式。
例如，有IP地址显示为上海的网友发帖称，客户可在建设银行APP上申请“降低月供”，还款方式变为“先息后本”。该网友选择了24期“先息后本”，最低每月需还1元（人民币，下同）本金，之后再恢复为等额本息或等额本金的还款方式。
平安银行此前在宣传该行按揭贷款业务时，便提到了特色还款方式——二阶段还款：客户可在前三年内按月付息，无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款。其中要求，贷款期限不少于十年，不超过三十年。该业务已覆盖上海、广州、成都、杭州、重庆、大连、厦门等地区。
某银行贷款经理表示，“若想前期还款压力小，可以考虑‘先息后本’，贷款期限是3年。我行大多会批10年，每三年可做一次无还本续贷。也就是说，如果您征信保持良好，最长可以10年不用还本金。”
然而，财经分析人士指出，“银行套路真深，先息后本，那个本还会产生二次利息，不是利息还了，只剩下本，还有二次利息”。
例如，按当前广州地区房贷新政调整后的首套房利率3.4%，以贷款总额100万、时长30年、等额本息的还款方式来计算，共需596533.09元。若使用了先息后本的新还款方式，前三年总利息共需101999.88元，三年后，共还款利息529580.42元，共需还款631580.3元，较常规还款方式多了35047.21元。
上海易居研究院研究总监严跃进测算，按照目前的月供情况，类似模式下，至少可以减少1/3或1/2的月供压力，具有较好的减负和缓冲效应。不过，前期本金还得少，意味着后期利息会增加。因此，申请人需要更好筹划存量房贷减负成本。
另外，媒体从多家银行总行处获悉，“目前未有下调存量房贷的相关举措”，更有银行人士坦言，若下调将对银行息差带来更大的压力。
严跃进坦言，银行作为商业机构，其决策出发点在于维护自身利益和风险管理，下调房贷利率意味着银行收益的直接减少，除非有政策引导或市场环境变化促使银行作出调整，否则银行缺乏主动下调利率的动力。
银行开始拒收断供房 还主动降月供
所谓的断供房，主要是指购房者在与银行签订《个人住房按揭合同》后，如果连续3个月或者一年内累计有6个月没有按时还款，银行就会将其视作断供，同时发出《催款通知书》。之后仍不还款的业主，或者无法和银行商议变更还款计划的业主，银行就会向法院提起诉讼，那么这类房子就成为断供房。接下来就是法院拍卖房屋（法拍房），当债务人无力履行抵押合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
断供房的涌现，也意味着银行业的坏账风险会随之而来。
中国断供房数量越来越多，2017年国内法拍房只有9000套，而到了2019年法拍房数量就快速飙升到50万套，直接翻了50多倍。截至2023年底，断供房超过350万套。而银行拿了大量法拍房，将会面临无法及时变现的问题。
在中国社交媒体微博上，有人发文阐述近期的自身经历：2021年花175万元在福建省福州市闽侯大学城买了套房，月供6350元，大环境不好，现在已经断供三月了。银行前三月打电话礼貌的问候一下子，中心思想是催还月供，到第四个月不还就该走流程了（银行通知、法院查封、进入法拍程序、最后进行债务清算....）。谁知，竟然收到银行通知——人家不要房子了，现在只还月供的四分之一就行；这种“优待”给延期两年，期间只要按约定还款，两年之后再说。
然而，发生在福建的这个“银行拒收断供房”不过只是冰山一角。对于握在手里的断供房，越来越多的银行开始以一种极其谨慎的方式处理——非但不着急到法院起诉，反而是在想办法劝断供者“回头是岸”。
中国央行统计数据显示，截至2023年末，全国银行业金融机构本外币总资产为417.3万亿元，同比增长9.9%；银行业金融机构不良贷款余额为3.95万亿元，较2023年初增加1495亿元，不良贷款率为1.62%。而许多商业银行的不良贷款细分来看，与房地产有关的不良率从2022年的4.06%上升至2023年的6.48%，而且飙升速度飞快。并且与房地产有关的信贷存量，占中国银行业全部贷款业务的比重有40%之多。
弃房断供的原因
导致中国法拍房数量的快速增长的原因主要有三个：
第一，最近这两年，很多城市房价出现了大跌。有些地方房价已经跌去了30%，把之前购房者的首付款都给跌没了。在这种情况下，一些投资炒房客，就会选择弃房断供。显然，房价在上涨时，投资炒房客跟风买房，而房价一旦出现下跌，把首付都跌没了，炒房者就会选择断供止损。
第二，不少人之前在买房时，每个月都能按时还房贷。但是，这几年中国经济不景气，一旦碰到了收入减少或者失业，就会感到每月还房贷的压力大。甚至喘不过气来。也只好选择断供。这部分人并不是不想按时还房贷，而是实在没有这个能力继续偿还房贷了。
第三，之前一些人买房，主要是看到了周围人都在投资买房，而且有了赚钱效应，也就不考虑自己的实际经济能力，匆忙买房。现在遇到房价连续下跌，自己收入又减少了，这些人开始后悔了。他们后悔当初冲动买房，现在却要承受巨大的还贷压力。于是，这部分人也选择了弃房断供。
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