尽管救市措施花样百出 中国房价仍继续下跌(图)
中国房价仍继续下跌。（图片来源：ADEK BERRY /Getty Images）
【看中国2024年3月16日讯】（看中国记者李正鑫编译/综合报导）尽管有救市措施支持，中国国家统计局3月15日发布数据显示，2月份70个大中城市的房价继续下跌。而中国经济下滑影响楼市，房贷违约率上升给中国家庭带来更多痛苦。
70个大中城市房价继续下跌
中国国家统计局3月15日发布数据显示，2月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比和同比继续下降。
新房方面，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。
二手房方面，2月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
从房价变化个数看，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有59个和68个，新建商品住宅房价下降城市数量比上月增加3个，二手住宅房价下降城市数量与上月持平。
据路透社3月15日报道，中原地产分析师张大伟表示：“今年需求、购房者收入和信心的恢复需要时间。”他预计3月份一线城市的房价将小幅上涨。
中国官方1月份启动了“白名单”机制，要求国有银行增加对住宅项目的贷款。上海和深圳等更多大城市也放松了限购措施以吸引购房者。但是，尽管有救市措施支持，房地产市场仍在萎缩。
ING大中华区首席经济学家Lynn Song表示：“房价下跌将产生负面财富效应，对消费构成阻力。”
“包括取消限购、房地产项目白名单以及2月份下调5年期贷款优惠利率以帮助降低抵押贷款利率等措施，都是朝着正确方向迈出的一步，但可能仍需要进一步的支持政策。”
中国上个月宣布有史以来最大幅度的基准抵押贷款利率下调，以支撑陷入困境的房地产市场。
李强总理在3月初作政府工作报告时承诺，要采取有针对性的措施稳定房地产业，同时为“合理”项目提供融资。
华宝信托经济学家聂文表示，3月份一线城市销售将有所改善，但整体房地产销售能否触底仍有待观察。
抵押贷款违约率上升给中国家庭带来更多痛苦
在中国南方城市，前金融工作者雷晓宇因抵押贷款拖欠而被收债人追捕，她不再接听电话，试图推迟不可避免的事情。“这是我唯一的房子，我不想让它被银行收走。但我能做什么呢？”这位38岁的女士于2022年年底失业，并停止偿还在惠州购买价值130万元人民币房屋的抵押贷款和信用卡债务。
“我觉得我浪费了我的青春，”她对路透社说，对7年前的买房感到后悔。
与她一样遭遇的中国人规模增长迅速，因为由于房地产业危机、地方政府债务增加和通货紧缩，中国经济的增长仍然脆弱。
分析师表示，抵押贷款拖欠率上升可能会对房地产价格和消费者信心产生负面溢出效应，从而使中国提振家庭需求和巩固经济基础的努力进一步复杂化。
大型独立房地产研究机构--中国指数研究院表示，2023年中国停供房贷房屋数量同比增长43%，仅今年1月份同比就增长64.4%。
华宝信托经济学家聂文表示，“这对消费有一定的收缩作用，也对避免过度投资（房地产）起到了警示作用。”
中国指数研究院的数据显示，2023年共有99,000套房屋在法院拍卖中售出，总价值1500亿元人民币。
专门从事该项业务的北京香拍拍信息服务公司经理段成龙表示，这些拍卖是两三年前债务纠纷的结果，这意味着这一趋势可能会加快。
段说：“疫情大流行后的经济环境不佳，许多人拖欠抵押贷款，其中包括由于就业问题。”
段警告说，未来更多的拍卖将分散潜在买家对常规市场的注意力，这可能会对新房和二手房的价格造成压力。
在中国的一些城市，一些房屋的拍卖屡屡失败。凸显了房地产行业繁荣时期积累的住房供应过剩，此前在高峰期，房地产行业约占经济活动的四分之一。
路透社还采访只透露了自己的姓氏为辛（音译xin）的人，她是一位来自河南省中部驻马店市的 30 岁单亲母亲，她抵押自己的公寓开办了一家儿童娱乐公司，但由于 2020 年新冠肺炎 (COVID-19) 疫情封锁，该公司在几周内就破产了。
该房产2019年估价为31万元，过去一年曾两次拍卖，以偿还辛欠银行的17万元，但未能吸引任何人出价。
辛叹说，“谁会买？同一栋楼里有十多套公寓正在拍卖。”
房地产导致系统性风险
中国民众增加就业、收入增加、楼市去库存，由此产生了关联。房地产市场长期占中国经济大约四分之一的体量。
中国住房和城乡建设部部长倪虹“两会”期间对媒体说，治理楼市依然面临挑战。
他说，“稳定市场的任务依然很难”，政府正努力降息并降低首付。房地产公司“需要破产的应该破产，那些需要重组的应该重组，”“伤害大众利益的人应该被坚决调查，依法处置。”
但是，楼市存在严重麻烦，房地产导致系统性风险。
房企的“优等生”万科处在风暴眼
虽然倪虹称“需要破产的应该破产”，不过，中国官方对房地产开发商也区别对待。
中国监管层最近召集部分金融机构，要求大型银行加强对中国房地产开发商万科（Vanke）的融资支持，并要求私人债权持有人与万科讨论延期。
根据直接了解此事的消息人士说，中国国务院正在协调支持万科的相关工作，金融机构被要求尽快取得进展。
一名匿名消息人士表示：“银行要确保（万科的）融资；保险公司要延长私人债务的期限；并保证公募债券的还款。”
过去几周，投资者出于对流动性的担忧，纷纷抛售万科的股票和债券。万科A股一度跌超5%，港股万科企业跌幅还超过7%，交易债券跌最惨的一只超20%。
据悉，这家曾被市场视为财务状况良好的开发商正寻求与一些保险公司延展债务期限。
另一名消息人士称，上周泰康保险、国有的中国财险和新华保险等保险公司都已收到万科的债务延期请求。
这一切皆因万科的背景，万科的大股东是深圳市国资委。2023年11月6日，深圳市国资委主任王勇健在会议上表示，如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的手段帮助万科积极应对。
2024年3月11日，国际评级机构穆迪下调万科的投资信用评级至垃圾级，并警告未来可能进一步下调。
穆迪一份声明中说，穆迪撤销了万科的Baa3发行人评级，授予Ba1的公司家族评级，并下调高级无抵押债务评级，同时将万科所有评级列入评级下调观察名单。
穆迪高级副总裁曾启贤（Kaven Tsang）说，下调评级反映了穆迪的预期，即万科的信贷指标、财务灵活性和流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱，因为在中国房地产市场长期低迷的情况下，万科的合同销售额下降，且融资渠道不确定性日益上升。
彭博社报道称，此举可能会进一步动摇外界对中国房地产市场的信心，万科一直被视为中国房企的“优等生”， 是中国仅有的几家拥有投资级信用评级的房地产开发商之一。目前标普全球评级和惠誉评级对万科的评级仍为非垃圾级。如果任何一方也将万科降至投资级以下，可能促使高评级债券的投资者抛售万科股票。
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