中国房地产市场持续萎缩。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2023年12月6日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）房地产市场持续萎缩，中国央行行长潘功胜谈及房地产称坚持“房住不炒”定位。12月6日，有经济学家演讲表示，楼市是否触底要看流动性风险和疫情“疤痕效应”这两个信号。
流动性风险和疫情“疤痕效应”
12月6日，安信证券在上海举办2024年度策略会，安信证券首席经济学家高善文发表“房地产市场是否超调”、“流动性风险”、“价格泡沫化”等房地产相关主题演讲。
房地产市场超调方面，高善文认为中国长期房地产投资的中枢也许会在8%左右，至少不低于7%，现在房地产投资的绝对水平已明显背离这一中枢，2024年中国房地产投资占GDP（国内生产总值）的比重预计会跌破6%。如果将7%作为合理中枢的下端，那么现在房地产市场的投资毫无疑问已经明显低于它的长期合理中枢。
高善文认为需求走弱的一个原因，是受疫情的冲击，地方政府、企业和普通住户面临较大的资产负债表的损害，使其风险承受意愿和能力下降，既带来了股票市场的调整，也带来了房地产市场需求的快速下降。尽管正常条件下的高周转模式是可以应对需求滑落，但行业的流动性风险使得需求加速下滑。房地产市场已经严重超调，但是不一定见底。
在高善文看来，房地产见底有两个信号，一个信号是房地产行业的流动性风险必须被阻断，特征之一是地产行业筹资性现金流停止“失血”，理想条件下，一部分大型房企能够恢复市场化筹资行为；另一个信号是疫情“疤痕效应”的消退，人们需要逐步建立和恢复对生活的信心、对持有风险资产的信心以及对恢复消费的意愿。
中国央行行长潘功胜再强调“房住不炒”
中国央行行长潘功胜日前在中共党报《人民日报》撰文称，加强与财政、监管等政策的协调配合，做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融五篇大文章。
对于房地产方面，潘功胜写道：“主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒（房住不炒）的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。”
潘功胜还提到，为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。
楼市下坠仍未见底 各地方政府不断救市
据官媒《中国基金报》11月30日报道，临近年末，各地楼盘营销工作仍在持续进行中。例如，湖北省武汉市8个楼盘推出“30天无理由退房”活动；江西省抚州市推出最高100万元（人民币，下同）奖励的“买房抽大奖”活动；浙江省杭州市也传出部分新盘摇号不用验资的消息。
11月29日下午，武汉市房地产开发协会发文称，在协会的倡议下，武汉市的8个在售楼盘自愿参加“30天无理由退房”活动。
该活动是在11月28日至12月31日之间，正常认购并签署《30天无理由退房协议》的购房人，自认购之日起30日内可享受无理由退房服务1次。购房人提交无理由退房申请及相关资料后，由房地产开发企业在约定时间内据实退还购房人己付的全部款项，且不收取任何违约金（具体时间在《30天无理由退房协议》中明确，需办理合同网签备案注销手续的，时间可适当延长）。
据悉，这一承诺，是在官方主管部门的指导下，目的是为了增强购房信心。
然而，业内人士指出，虽然购房者可以向房地产开发商提出30天无理由退房，但如果在这期间购房者和银行签订了按揭贷款协议，那么房贷问题将是大麻烦。
江西省抚州市的救市手段更为直接，具体活动规则为：2023年1月1日至2023年12月31日期间，市中心城区每完成网签备案1000套新建商品住房，组织开展一次抽奖活动，若最后一期备案的商品住房不足1000套，则该期抽奖活动取消。每期抽奖活动设特等奖1名（奖励全额购房款同等现金，最高为100万元）、一等奖2名（奖现金30万元）、二等奖3名（奖现金20万元）、三等奖4名（奖现金10万元）。区财政金融局按照房屋网签备案户数占抽奖活动名单比例，配套相关资金贡献奖池。
对于近期各地推出的楼盘促销措施，上海易居研究院研究总监严跃进表示，“说明各地楼盘的销售压力还是很大，说明去库存的工作还需要继续，要进一步促进房地产合理住房消费需求的提振或释放。”
中国国家统计局数据显示，今年10月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，二手住宅价格指数环比下跌0.6%。
中国房地产市场仍在萎缩
潘功胜11月28日出席香港金融管理局－国际清算银行高级别会议，被问到房地产时表示，“目前已经能够看到一些积极发展的迹象。总体来讲，中国的房地产业正在寻求新的平衡”。
他还特别提及，“中国房地产市场的情绪和价格都开始呈现正常化的趋势，预计房地产市场已经见底。”
但是，萎靡不振的中国房地产行业仍然在萎缩当中。据中国指数研究院(中指研究院)调查，今年11月中国楼市成交量整体同比和环比均下降，其中二线城市整体环比下降近两成。
中指院11月27日公布的数据显示，一线城市成交面积环比小幅上涨1.23%，其中上海11月涨幅12.31%最大，北京则下跌18.86%。二线城市以武汉跌幅58.71%最为严重。在同比方面，报告指，11月监测城市总体供求同比下滑，宅地推出量同比降近1成，整体成交量跌价涨，一线城市成交量降逾5成。
中指院11月21日在一场针对中国房地产市场趋势的闭门会议上指出，房地产与经济高度相关，与金融也密不可分。当前房地产市场整体预期偏弱，行业仍在筑底，市场问题的核心是流动性问题，一方面，行业融资受限，导致房企流动性承压；另一方面，部分城市住房需求存在透支、居民对房价预期转变、疫情造成的“疤痕效应”等导致购房需求疲软，对行业流动性造成影响。“2024年市场仍有下行压力，稳定预期是关键。”
深圳大学经济学副教授马春辉认为，中国城市化率已经达到了65%，城市居民自有住房也将近60%，家庭人口数量在不断下降。“按照发达国家的经验，人口出生率下降，城镇化率达到65%以上，房地产基本上是与经济增长水平保持同步发展。因此，中国楼市发生一个转折点也合乎社会经济发展的逻辑”。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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