上海豪宅市场底价终于被击穿……(图)
【看中国2023年11月24日讯】过去一个月,几乎整个长三角想买上海豪宅的富人,都去黄浦区看了一套房子。
那是上海豪宅风向标翠湖天地一套三楼的房子,总价2100万,单价:15.8万。
作为上海楼市的定海神针,太平桥高端系列住宅翠湖每一期,都遥遥领先,成为海派豪宅的代名词。2002年,翠湖天地一期雅苑以1.6万元单价开盘时,上海住宅均价不足5000,黄埔、卢湾、徐汇、静安四个市中心区均价不足八千。后来二期御苑、三期嘉苑入市,都创了上海房价记录。
翠湖最近一次开盘是在2020年,均价16万5,比起20多万的二手房,定价不高。可想要拿到资格,据说得交上千万的茶水费。
最近三年,上海不少神盘跌落神坛,只有翠湖二手房价依然坚挺。去年,翠湖三期还成交了一套低楼层房源,单价高达32万。今年年初,翠湖出现了历史总价最低的135平房源,单价仍有21万。
这套15.8万的二手房,算是打破了翠湖的最低价记录,也击穿了上海豪宅市场的房价体系。挂牌不到一个月,连上海以外的富人都听说消息杀入上海,每天来看房的人高达一二十组。
这群帮上海楼市托底的客户们,多数是外地实业富商,他们买下这套特价二手房,不仅为了投资和自住,还想抵押给银行。因为现在,上海房抵经营贷利率只有3点多,比按揭利率还要低。
击穿上海豪宅市场底价的翠湖业主是一位香港籍富豪,不懂国语。他穷尽毕生所学和大陆客户交流时,上海著名豪宅机构丽兹行发布了10月份的市场报告。
这份报告论调极为悲观。丽兹行说今年上海的“金九银十”,是近五年来最惨淡的,10月份二手房网签1.2万套,全市挂牌量高达23-25万套,按当前的去化速度需要一年半:当下的库存,是上海市场过去几十年前所未有的。
比普通二手房更惨的是二手豪宅。10月份库存达到历史最高点,按现在的月均成交量计算,即时不再有新增挂牌,也需要两年半时间才能消化完这些房子。
高库存带来的是豪宅大面积降价。根据丽兹行的成交数据,10月份上海成交的所有豪宅房源,比最初挂牌价降低了32%,比30天前降了17%:这意味着,当下只有降价幅度达到30%的房子,才有可能被客户选择。
和这份市场报告一起统计的,还有一份仅发送给客户的10月份成交房源一年降幅表。里面都是大家耳熟能详的名字:浦东星河湾一年总降幅27%、仁恒河滨城28%、绿城黄浦湾30%、西郊青溪花园39%……因为数据太过触目惊心,有上海自媒体站出来指责丽兹行:“唱空房价没良心。”——咱还是第一次听说,中介竟然会唱空楼市。
因倒挂而火热的上海新房市场,因为二手房价格急转直下,也不稳了。今年5月,杨浦滨江合生缦云开盘,触发积分81.69分,四个月后,二期再次开盘,认购率176%,已经无法触发积分。
最近,项目再次入市,不仅不要积分,不用抢购,开发商还选择了和中介合作:开启分销。
更典型的新房市场在徐汇滨江。半年前,徐汇滨江是一片只有社保巨子能闯荡的江湖。去年入市的御江庭要92分,今年的百汇园106分,半年前的云锦东方入围积分高达118。
但半年后,就在云锦东方附近,同为徐汇滨江板块豪宅的汇元玺和保利天珺入市,认购率都只有270%左右,保利天珺中建一度以为无法触发积分了,是最后两天通过销售积极邀约,才勉强触发:徐汇的信仰差点儿塌方了……
这几天,官方政策又鼓励金融机构扶持房地产。据说,监管机构还在起草一份房地产商的“白名单”,可能有50家国有和民营房企会被列入其中。
金融机构也不容易。我们可以把马牵到河边,但是无法逼着它们喝水。很喜欢有个企业家这两天写的一篇文章,标题是:政策的春风必须化雨。
总不能一边掐着病人脖子,一边又说必须全力抢救病人。
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