【看中国2023年4月28日讯】2021年，万达广西商管团队把北海市合浦县，选作进入广西县城的第一站。他们自诩是县城的白衣骑士，对合作方说：我们是来拯救合浦的。
这个千年古郡现在的常住人口约90万，4万平的商城随后在新老城区交界处拔地而起，背靠廉州古城，面朝还珠广场。
2021年12月底，万达轻资产运营的合浦万达满铺开业。就算2022年疫情管控最严时，系统上，平均每天还有几千人流。一切看起来，都是这么美好。但巡场的合作方却数不到那么多，他们看到的是商户大批闭店，别说客户，也别说店员：连苍蝇都不打算进来。
一年零四个月之后，三层楼94个铺面，共出现20个空缺。一开始是“苏墨点心局”和“金六福”，然后是“周大生”和一点点，再后来，“OO&VV”和步步高小天才都离开了……这些品牌的名字，雷碧（指中国国内山寨版的“雪碧”饮料）来了都要叫大哥。
一楼空出三分之一，现场脚手架和梯子散落，被五颜六色的隔板遮住。系统上的出租率和租金收缴率，也被这些隔板遮住了，仍是岿然不动的100%——广西商管因此受到了表扬。
100%，是个专属于万达商管的数字。这个数字一度托起万达商管的希望，王健林也借此重回地产首富。但现在，首富魔咒再次降临，如巨石般压住他们。
4月21日，王健林对内部确认，集团因为商管上市拖延，遇到阶段性困难。第二天，媒体开始报道，大连万达获得境外银团同意，境外总计13亿美元贷款触发提前还贷时间，调整到了11月30日。
没人能承受万达无法上市的代价。现在他们又把一切，押注在第四次递表成功上。
万达投资作为商管的血库，已经开始了大裁员，据说将会独立运营，自负盈亏。4月23日，上海二中院将万达地产列为失信被执行人，关联案件合计被强制执行：近11亿。
现在再回头看，万达商管2022年创造的商业奇迹，有点荒诞。朋友说，业内谁都知道，收缴率超过95%就比较奇怪，因为永远会有经营不好的店交不上钱。万达商管对收缴率的要求，向来是100%——收不到100%，就垫到100%。
万达团队为了实现这个数字，经常是项目总经理一正两副三个人，轮流垫或者凑份子垫钱，主管垫个几万也正常，后续再私下向店铺讨债。当然，店主可能真还不上钱。
前些天，笔者的好朋友曝光了万达上市遇到的阶段性困难，下面很多知情人感叹万达垫资之重。有位朋友说，合肥天鹅湖广场的万达广场，近两年时间换了十多任招商运营副总，大家一到这个岗位就找后路：实在垫不起了。
一位知情的朋友告诉说，天鹅湖万达是万达在安徽第二优质的商业了，而第一优质的那个广场，基层主管也要垫资五位数。
出租率也有很多技巧，协调不退押金，多用两个月，都属于入门级别的手段。商管还有套路，比如一家100平的店，旁边连着空出了500平。项目会以主力店或者次主力店的名义上报，商户不用多交钱，系统里600平都能算成他的。
本来这一切都无人戳穿，风平浪静。就在王健林确认上市遇到困难的前两天，万达商管还放出过消息，说他们正在按证监会新规准备IPO文件。
今年2月，中国证监会发布了境外上市备案管理相关制度规则，主要内容就是3月31日起施行《境内企业境外发行证券和上市管理试行办法》。这份《试行办法》主要内容包括完善监管制度、明确备案要求等。完善监管制度方面，新规对境内企业境外上市活动统一实施备案管理，明确了备案主体、备案时点、备案程序等等。
按规定，发行人应当在境外提交发行上市申请文件后3个工作日内向中国证监会备案。万达算新规之前已经申请IPO的，按要求，新规发布后，如果已经拿到证监会核准发行批文了，有效期内可以继续推进上市事宜。但万达一直只有证监会小路条（境外上市受理函），没有大路条（H股发行批复）。这种情况要不要重新备案，材料里没有明确说。
看了一下证监会的审核进展数据，他们收到万达商管的上市备案材料，已经是新规实施的20天后，万达迟到了17天！
首富本以为，他将珠海国资引为股东，能获得一点微小的特权。但现在，他再次看清了自己的位置……
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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