【纪事本末】地产党的前世今生(上)(图)


利世民表示,土地经济之下,香港的很多土地都是填海而来。图为中环的填海土地。(摄影:庞大卫/看中国)

【看中国2023年1月16日讯】每个地方都有自己的都市传说。香港的都市传说就是“地少人多”。

“因为地少人多,所以香港楼市才这么疯癫吗?”首先,世界各地大城市,楼价其实都贵;若以人均收入计,香港楼价甚至首第五名不入。其次,以人口密度计,香港亦不算挤迫。

看到这里,相信会有不少朋友觉得,我是为地产经济辩护。

无错;香港有这样的政治环境、社会及文化,跟地产经济有莫大的关系。但这既非任何人刻意所做成的结果,亦不是说要变就变。若说香港有自己的生命,地产经济就是这个城市命运的一部分。

我知道很多人不喜欢地产经济;他们认为供楼、交租也是一种剥削。也有人说,香港不是真正的低税,土地税就是最重的税。这两个观点的确反映了地产经济的现实,但我们真正要问的问题是:“若非地产经济,另外的可能性又是什么?结果又会是怎样?”

1841年,大清还未正式割让香港予大英,当然英国的驻华商务总监义律,已经偷步举行了香港史上的第一次卖地;而香港史上的第一份宪报,刊登的就是交代卖地章程。

香港土地经济的“基因”,远比大家想像中的要更深入。土地经济之下,香港的另一个特点,就是土地都是人工而成。大清1842年割让香港予大英,十年不到殖民地政府便计划填海造地,是为宝灵填海计划。

但当时这个填海计划,遭到当时在香港的洋行反对;为什么这些洋行要提出反对?原来当时的洋行,卖下临海的地段做码头、货仓,填海之后临海地不再临海,那当然大问题。但更重要是当时的填海计划,财政上根本不可行,而伦敦亦不会愿意为香港的基建出资,结果就是要香港的商家埋单找数,所以不难明白当年洋行大班为何反对填海计划;结果计划一拖就是三十年。

今时今日,我们认识的香港,大多数地段都的确是透过移山填海而来;不论是港岛北沿岸,抑或是九龙,很多平地都是过去一百多年来填出来的。我成长时期的美孚新村,是从前的荔湾海傍;现在名副其实已是沧海桑田,变成了一个大公园。所以,回到最初所讲,每个地方都有自己的都市传说,而香港的就是“地少人多”;其实香港的土地,会随人口膨胀而增长,不是想像中的刚性供应。

“既然土地是可以增加,为什么香港的楼价不可以回落?”任何城市的发展,到了某个临界点,就很难再膨胀。尤其是二次大战后,世界各地的大城市,发展到一定水平,就会出现人口迁移的情况。结果,大都会往往会由市郊的商业中心,再渐渐演变出另一个新市镇;像细胞分裂一样。

城市,其实是有生命;环境会影响城市的发展,但反过来城市的发展,当然也会影响到城市的面貌。但对香港来说,最重要的环境,就是香港的制度,长期与大陆不同。

二次大战前的旧香港,其实主要是港岛以及界限街以南的九龙。界限街以北就是新界,在香港的头一百年,这一带其实只是战略上的缓冲区,由原居民和华人“高度自治”。一直到了战后,尤其是1950年代后,殖民地政府才渐渐开始发展观塘和荃湾。之后的新市镇发展,当然也有不少移山填海,亦同时见证着香港人口增长的过程。

其实早在1970年代,香港政府已经有发展离岛的计划;最先是由近葵涌的青衣岛开始。大屿山发展,最关键就是 1990 年的“玫瑰园计划”。当时正值香港主权移交的过渡期,中方担心英国政府借“玫瑰园计划”掏空香港;说什么“你请客、我埋单”。讽刺是,三十年后的今日,轮到香港人担心“明日大屿”是倒钱落海。(未完待续)

利世民
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