负反馈循环带给房地产的是短痛还是长痛？(图)
【看中国2022年8月17日讯】当下的中国土地市场，房企拿地意愿的低迷，将对明年房地产投资及整体经济形成拖累。
过去一年多来，各地各类纠偏政策层出不穷，但房企违约数量还是不断出创历史新高。都说“长痛不如短痛”，那么经过了一阵短期阵痛后，为何地产风险还在向居民端以及金融领域蔓延？如影相随的当然是宏观经济持续的下行压力和潜在的系统性风险。那么，这样的负反馈循环能否被打破？整体经济又何时能回归正道呢？
房地产是短痛吗？
尽管针对购房需求端的松绑政策连绵不断，但刺激力度极为有限。疫情防控实施已经三年了并且还在持续，由此而导致的居民收入明显受损使本轮商品房销售的回升步履维艰。缺乏销量的支撑，上加前期监管趋严的实际影响，作为高杠杆行业的房地产现金流的显著恶化实属必然。
“保交楼、稳民生”，烂尾风险似乎有所控制。据初步估算，若下半年融资环境无显著改变，每家上市房企平均仍将面临约100亿-150亿元的净现金流出，那些销售回款难以覆盖到期债务的房企数量或维持历史高位，因此，不排除违约风险抬升的可能。
房地产是长痛？
自房地产风险大爆发的过去一年多来，各方都在摸索着危机的应对处置方式。但无论是资产转让还是债务重组，这些“慢”的变量似乎追不上行业整体恶化这一“快”的变量。房地产的复杂性、系统性注定了这样的一种结局：若没有政府信用的果断介入，单靠市场力量难以扭转风险趋势。上世纪90年代初，日本房地产不良资产激增，政府早期曾寄望于让市场本身自发消化，因而干预行动迟滞，结果导致后来长期的经济低迷。无独有偶，美国上世纪30年代的大萧条也有类似教训。
房企的深度受损将会引致更多“长痛”。目前，土地购置的收缩幅度远超商品房销售，尤其是违约和风险房企的销售分别同比大幅下滑72%和47%，但拿地降幅则平均超过95%，未来还可能出现无房可卖的窘境，诸多民营房企大概率将退出市场。因此，房地产市场的主要矛盾，或将由当前的供需双弱，逐步转向潜在的供给不足，并在更长时期影响房价且拖累经济。
未来，在“因城施策用足用好政策工具箱”基调下，商品房销售或许会有边际改善，但融资条件要是没有明显变化，加上建筑安全、债务等刚性支出，下半年房企的净现金流仍将显著为负，违约风险很难有实质下降。不难看出，房地产企业拿地意愿的持续低迷，将对明年的房地产投资及整体经济形成明显拖累。
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