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【纪事本末】房屋政策为金融危机埋伏笔(图)

2022-06-28 18:53 作者:利世民 桌面版 正體 0
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图为香港密集的商业和住宅大厦(摄影:Ruby Tang/看中国)
图为香港密集的商业和住宅大厦(摄影:Ruby Tang/看中国)

香港的财团,大多数都是以地产业务为主,甚至全港最大的公营机构港铁,表面上是公共运输事业,实情也是香港商住地产的重要一员。为何地产在香港如此重要?世界各地大城市,其实一样都有高房价的现象;而这个现象,既是经济繁荣之下的结果,但亦同时是小资产阶级的价值支柱。尤其在 1980 年代之后,香港主流的价值观相信,拥有一个自置自住的物业,是一个家庭由脱离基层生活的标志。亦由此可见,当年“居者有其屋”这个政策定位,定位是如何精准细致。

事实上,居屋政策的背后,更主要原因是要处理公营出租房屋造成的长远可持续问题。要知道,俗称“廉租屋”的公营出租房屋,每租出一个单位,就多一分财政负担。由1970年代起,港英殖民地政府大幅度扩张公共房屋,也就是所谓的“十年建屋计划”,到了1970年代中后期,渐渐对政府构成潜在的财政负担。当时的港英政府就提出,房委会可以不用补地价,兴建出售房屋,一来可以腾空出租公屋单位,增加流动性,二来亦可以让房委会从出售房屋赚取收入,三来更可以满足市民置业愿望。最重要是,居屋政策不像出租公屋般,对公营部门带来长远负担。

1990年代末亚洲金融风暴以及往后的几年,是香港面临过严重的“楼灾”。虽然长远来讲,香港的物业价格整体是上升的,但并不是所有的业主都可以守得过每场金融危机的冲击。当时,不但私楼市场进入寒冬,居屋亦一样滞销。另有人认为,政府为了托市,索性将居屋计划也终止;房委会亦因此失去一个重要的收入来源,后来要以将商场和停车场打包成领汇上市,以弥补财政上的缺口。

主流舆论认为,居屋是德政,而领汇上市则相反。当然,也有少数人明白,其实居屋政策也一样有代价,而领汇上市至今,亦带来不少正面的改变。但始终大多数人对政策,都是以主观直觉去判断,总之是觉得对自己有利,就等于对整个社会有利,但背后的代价,有时却不易察觉,政工作者,亦往往借群众这种思想盲点,影响政策。

2021年9月路透社独家报道,北京向香港下旨,要一众地产财团拥护支持解决房屋问题。但如果解决所谓的问题呢?难道将一手楼卖便宜点?这岂不是制造机会让炒家从中得利?结果香港的财团亦乘机主导舆论,曝露香港城市规划程序的问题;言下之意,就是只要有足够的土地供应,问题自然迎刃而解。

香港经历过由1997年底开始,持续到2003年中的楼市低潮,六年的教训却不足以改变群众对地产信仰,最主要原因是世界各地自1970年代起,都面临钞票购买力不断被削弱的现象。在这种环境下,储蓄的人是被剥削的,而得益者往往是负债的人。对一般人而言,唯一可以用杠杆购入的资产,就是房地产。自自然然,房地产就成为了长远升值的保证。

曾几何时,香港因为经济有实际的增长;而在高增长的环境下,置业是早买早享受;甚至乎买回来的是业权不完整的居屋,感觉也是有赚的。但在周期中短期的逆转,杠杆亦足以将抗逆能力最弱的一群人淘汰。1997亚洲金融风暴的一次,确实也令一部分六零、七零后大失预算。另外,八零、九零后的一群,亦因为是低增长时间的第一代人,所以在他们年龄群中,财富差异亦比过去几代人更明显;其中一个重要因素,就是家庭有没有拥有物业。

香港在过去廿几年,以至目前,真正的问题是:“大多数人的收入,既追不上消费物价膨胀,更追不上地产、股票等资产价格。”其实在中国大陆,甚至世界各地大城市,都有类似情况。按照目前的发展趋势看来,环球低增长时代的新常态,仍然会维持好一段日子,而似乎绝大多数人,亦未接受这个事实。

中央和香港特区政府,将问题聚焦在房屋供应和价格,忽略需求侧的基本问题,可以大胆预言,结果轻则是浪费资源,重则破坏经济基调,埋下另一次金融危机的伏笔。

(本文为《新货殖列传》之六)

利世民
追踪作者 https://linktr.ee/unsubject

(编按:利世民是香港时评人、财经专家,现为香港《看中国》专栏作家。)

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