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【紀事本末】房屋政策為金融危機埋伏筆(圖)

2022-06-28 18:53 作者:利世民 桌面版 简体 0
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圖為香港密集的商業和住宅大廈(攝影:Ruby Tang/看中國)
圖為香港密集的商業和住宅大廈(攝影:Ruby Tang/看中國)

香港的財團,大多數都是以地產業務為主,甚至全港最大的公營機構港鐵,表面上是公共運輸事業,實情也是香港商住地產的重要一員。為何地產在香港如此重要?世界各地大城市,其實一樣都有高房價的現象;而這個現象,既是經濟繁榮之下的結果,但亦同時是小資產階級的價值支柱。尤其在 1980 年代之後,香港主流的價值觀相信,擁有一個自置自住的物業,是一個家庭由脫離基層生活的標誌。亦由此可見,當年「居者有其屋」這個政策定位,定位是如何精準細緻。

事實上,居屋政策的背後,更主要原因是要處理公營出租房屋造成的長遠可持續問題。要知道,俗稱「廉租屋」的公營出租房屋,每租出一個單位,就多一分財政負擔。由1970年代起,港英殖民地政府大幅度擴張公共房屋,也就是所謂的「十年建屋計劃」,到了1970年代中後期,漸漸對政府構成潛在的財政負擔。當時的港英政府就提出,房委會可以不用補地價,興建出售房屋,一來可以騰空出租公屋單位,增加流動性,二來亦可以讓房委會從出售房屋賺取收入,三來更可以滿足市民置業願望。最重要是,居屋政策不像出租公屋般,對公營部門帶來長遠負擔。

1990年代末亞洲金融風暴以及往後的幾年,是香港面臨過嚴重的「樓災」。雖然長遠來講,香港的物業價格整體是上升的,但並不是所有的業主都可以守得過每場金融危機的衝擊。當時,不但私樓市場進入寒冬,居屋亦一樣滯銷。另有人認為,政府為了托市,索性將居屋計劃也終止;房委會亦因此失去一個重要的收入來源,後來要以將商場和停車場打包成領匯上市,以彌補財政上的缺口。

主流輿論認為,居屋是德政,而領匯上市則相反。當然,也有少數人明白,其實居屋政策也一樣有代價,而領匯上市至今,亦帶來不少正面的改變。但始終大多數人對政策,都是以主觀直覺去判斷,總之是覺得對自己有利,就等於對整個社會有利,但背後的代價,有時卻不易察覺,政工作者,亦往往借群眾這種思想盲點,影響政策。

2021年9月路透社獨家報道,北京向香港下旨,要一眾地產財團擁護支持解決房屋問題。但如果解決所謂的問題呢?難道將一手樓賣便宜點?這豈不是製造機會讓炒家從中得利?結果香港的財團亦乘機主導輿論,曝露香港城市規劃程序的問題;言下之意,就是只要有足夠的土地供應,問題自然迎刃而解。

香港經歷過由1997年底開始,持續到2003年中的樓市低潮,六年的教訓卻不足以改變群眾對地產信仰,最主要原因是世界各地自1970年代起,都面臨鈔票購買力不斷被削弱的現象。在這種環境下,儲蓄的人是被剝削的,而得益者往往是負債的人。對一般人而言,唯一可以用槓桿購入的資產,就是房地產。自自然然,房地產就成為了長遠升值的保證。

曾幾何時,香港因為經濟有實際的增長;而在高增長的環境下,置業是早買早享受;甚至乎買回來的是業權不完整的居屋,感覺也是有賺的。但在周期中短期的逆轉,槓杆亦足以將抗逆能力最弱的一群人淘汰。1997亞洲金融風暴的一次,確實也令一部分六零、七零後大失預算。另外,八零、九零後的一群,亦因為是低增長時間的第一代人,所以在他們年齡群中,財富差異亦比過去幾代人更明顯;其中一個重要因素,就是家庭有沒有擁有物業。

香港在過去廿幾年,以至目前,真正的問題是:「大多數人的收入,既追不上消費物價膨脹,更追不上地產、股票等資產價格。」其實在中國大陸,甚至世界各地大城市,都有類似情況。按照目前的發展趨勢看來,環球低增長時代的新常態,仍然會維持好一段日子,而似乎絕大多數人,亦未接受這個事實。

中央和香港特區政府,將問題聚焦在房屋供應和價格,忽略需求側的基本問題,可以大膽預言,結果輕則是浪費資源,重則破壞經濟基調,埋下另一次金融危機的伏筆。

(本文為《新貨殖列傳》之六)

利世民
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(編按:利世民是香港時評人、財經專家,現為香港《看中國》專欄作家。)

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