中国楼市“国进民退”的真实原因(图)

国企和央企大举抢进楼市，“国进民退”现象引发关注。（图片来源：Adobe Stock）

【看中国2022年6月14日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国首套房贷利率跌破5%，多地密集发布救市措施，房地产市场是否到了拐点？另外，国企和央企大举抢进楼市，“国进民退”现象引发关注。

在北京当局“房子是用来住的，不是用来炒的”（房住不炒）的基调下，中国房地产市场告别高增长的时代，持续处于下行状态。自2021年6月以来，房地产行业爆雷不断：大量债务违约、大面积信托违约、票据兑付违约……

中国国家统计局数据显示，今年1-4月份，中国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元人民币，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

截至目前，郑州、青岛、天津、济南、苏州、呼和浩特、宜春、唐山、九江、西宁、南通等多地的首套房贷利率已降至4.25%。

而多个地方政府密集发布了救市政策，在放宽限购、限售、降低首付款等政策外，近日又推出公积金购房新政，直系亲属可提取住房公积金，帮助购房者支付购房款及偿还房贷。

房地产市场接下来会走势如何？综合来看，房地产行业的现金流危机仍在持续，民营房企的风险仍在持续，同时，债务危机和疫情风险叠加，二季度大量房企美元债即将到期，部分房企因为现金流紧张而被迫停工、延缓交付，严重冲击市场信心。

而有政府资金背景的国企和央企近期积极进入房地产市场，从土地竞标数、中标金额或是入股民企的并购案件数来看，都显示中国的楼市出现“国进民退”的趋势。对此，市场观察人士认为，国企和央企大举抢进，并非要救民企，而政府若过度干预，恐不利房地产的长期发展。

“天钧政经”研究员宋维骏指出，国企和央企拥有政府政策和银行信贷资源的倾斜，受到经济下滑和疫情的冲击相对民企比较小，收纳土地可以作为资产而体现在资产负债表上，这样财报好看。并且，民营房地产开发商也是有优质资产的，而民企在债务的压力之下资金链紧绷，国企趁机吞下民企的资产。

房地产研究机构克而瑞的数据显示，民营房企1-5月拿地比率仅占1成，国企和央企反成今年土地市场的“大买家”。其中，得标金额前50名的房企中，国企及央企的占比达74%，资金优势明显。

以北京为例，据不完全统计，参与该市6月初大规模土地拍卖的房企总计30家，其中民企仅4家，占比不到二成，而华润置地、中建等国企和央企都是收获颇丰，显示出现“国进民退”的现象。

《华尔街日报》引述荣鼎集团(Rhodium Group) 的分析指出，国企开发商近期透过炒底，逢低买入优良资产，目的在增加自身的收益，而非拯救民企。同时引述香港大学金融学讲席教授陈志武的预测称，中国民营房地产开发商遭国企不断挤压，2年内恐被挤出市场。

据美国之音6月13日报道，陈志武在接受采访时指出，中国楼市“国进民退”的趋势恐将持续，“我觉得，未来(国央企的房产销售份额占比)80%都有可能，甚至于90%。现在官方并没有明确的政策要把民营地产公司挤出去，但是实际效果是这样。不管是银行还是债券市场，都不太敢给民营企业提供支持，所以，我们最近2、3年看到，越来越多的民营房地产公司出现债务违约，被卖掉或是关掉，这个趋势我看不出来会有根本性的扭转。”

香港岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长何泺生认为，中国民营房企大多以债养债，债务杠杆偏高，随着官方祭出“三条红线”的财务指标后，多数民企面临下调负债比的困境。此时，官方透过国企和央企并购或入股民企，是整顿楼市非常明显的信号，但无助于重整受困民企。

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