中國樓市「國進民退」的真實原因(圖)

國企和央企大舉搶進樓市，「國進民退」現象引發關注。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2022年6月14日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國首套房貸利率跌破5%，多地密集發布救市措施，房地產市場是否到了拐點？另外，國企和央企大舉搶進樓市，「國進民退」現象引發關注。

在北京當局「房子是用來住的，不是用來炒的」（房住不炒）的基調下，中國房地產市場告別高增長的時代，持續處於下行狀態。自2021年6月以來，房地產行業爆雷不斷：大量債務違約、大面積信託違約、票據兌付違約……

中國國家統計局數據顯示，今年1-4月份，中國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元人民幣，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

截至目前，鄭州、青島、天津、濟南、蘇州、呼和浩特、宜春、唐山、九江、西寧、南通等多地的首套房貸利率已降至4.25%。

而多個地方政府密集發布了救市政策，在放寬限購、限售、降低首付款等政策外，近日又推出公積金購房新政，直系親屬可提取住房公積金，幫助購房者支付購房款及償還房貸。

房地產市場接下來會走勢如何？綜合來看，房地產行業的現金流危機仍在持續，民營房企的風險仍在持續，同時，債務危機和疫情風險疊加，二季度大量房企美元債即將到期，部分房企因為現金流緊張而被迫停工、延緩交付，嚴重衝擊市場信心。

而有政府資金背景的國企和央企近期積極進入房地產市場，從土地競標數、中標金額或是入股民企的併購案件數來看，都顯示中國的樓市出現「國進民退」的趨勢。對此，市場觀察人士認為，國企和央企大舉搶進，並非要救民企，而政府若過度干預，恐不利房地產的長期發展。

「天鈞政經」研究員宋維駿指出，國企和央企擁有政府政策和銀行信貸資源的傾斜，受到經濟下滑和疫情的衝擊相對民企比較小，收納土地可以作為資產而體現在資產負債表上，這樣財報好看。並且，民營房地產開發商也是有優質資產的，而民企在債務的壓力之下資金鏈緊繃，國企趁機吞下民企的資產。

房地產研究機構克而瑞的數據顯示，民營房企1-5月拿地比率僅佔1成，國企和央企反成今年土地市場的「大買家」。其中，得標金額前50名的房企中，國企及央企的佔比達74%，資金優勢明顯。

以北京為例，據不完全統計，參與該市6月初大規模土地拍賣的房企總計30家，其中民企僅4家，佔比不到二成，而華潤置地、中建等國企和央企都是收穫頗豐，顯示出現「國進民退」的現象。

《華爾街日報》引述榮鼎集團(Rhodium Group) 的分析指出，國企開發商近期透過炒底，逢低買入優良資產，目的在增加自身的收益，而非拯救民企。同時引述香港大學金融學講席教授陳志武的預測稱，中國民營房地產開發商遭國企不斷擠壓，2年內恐被擠出市場。

據美國之音6月13日報導，陳志武在接受採訪時指出，中國樓市「國進民退」的趨勢恐將持續，「我覺得，未來(國央企的房產銷售份額佔比)80%都有可能，甚至於90%。現在官方並沒有明確的政策要把民營地產公司擠出去，但是實際效果是這樣。不管是銀行還是債券市場，都不太敢給民營企業提供支持，所以，我們最近2、3年看到，越來越多的民營房地產公司出現債務違約，被賣掉或是關掉，這個趨勢我看不出來會有根本性的扭轉。」

香港嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所所長何濼生認為，中國民營房企大多以債養債，債務槓桿偏高，隨著官方祭出「三條紅線」的財務指標後，多數民企面臨下調負債比的困境。此時，官方透過國企和央企並購或入股民企，是整頓樓市非常明顯的信號，但無助於重整受困民企。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)