示警指标超过上次金融危机 楼市有大麻烦(图)
历次房地产泡沫破裂都跟货币政策收紧和加息有关。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2021年6月15日讯】（看中国记者文龙综合报导）据彭博经济研究的指标，已经超越上次金融危机时期的高点，楼市风险越来越高。虽然时代和国家不同，但是历次房地产泡沫破裂都跟货币政策收紧和加息有关。
由于因对疫情而采取财政刺激、货币超发等因素，全球房地产价格正发出自上次金融危机后从未出现过的警告信号。
据《彭博》报导，彭博经济研究（Bloomberg Economics）经济学家沙阿（Niraj Shah）指出，包括创纪录的低利率、无与伦比的财政刺激计划、封城期间的储蓄、住房存量有限、全球经济强劲复苏的预期等多种因素正将全球房价推向前所未有的高度。另外一些国家政府提供购房税收优惠，亦刺激需求。
据彭博经济研究的指标，新西兰、加拿大、瑞典为世界上泡沫最大的房地产市场，英国、美国也接近风险排名的前列。该指标根据经济合作与发展组织（OECD）的5项数据，包括房价租金比、房价所得比等来衡量一个国家楼市的泡沫程度。该指标显示，去年第四季度达到116.9，超越2007年第二季度的高点112.6。
彭博分析认，虽然风险指标上升，但是现在利率仍然低位、贷款标准普遍高于过去等因素影响，未来的房地产市场特点更可能是降温而非崩溃，不过当房价同步上涨时风险会更大，就像当前周期的情况一样。
另外根据美联储发布的消费者期望调查，房价预期中值为上涨5.5%。一年前在疫情初期，该预测曾降至零。美国南部和东北部的上涨最为强劲，并且各个年龄段、教育层次、收入层次群体均预计房价上涨。
租金预期已连续第五个月上升，消费者预计未来一年房租上涨9.5%。不仅高于3月的9.3%，更是一年前的大约两倍。
未来一年总体消费者通胀预期升至3.4%，是2013年8月以来最高。未来3年通胀预期中值为3.1%，是2014年7月以来最高。
由于房地产市场影响数十个行业，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆市场，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关。例如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入“失落的二十年”，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机触发了全球的金融危机。
虽然时代和国家不同，但历次房地产泡沫破裂都跟货币政策收紧和加息有关。例如，日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日，时任副总理的朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。
随着各国应对疫情而采取的刺激措施逐渐退出，货币政策收紧，未来资产泡沫破裂的声音已经清晰可闻。
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