【看中国2020年8月28日讯】很久没有谈香港话题了，很多香港和台湾的朋友提议分析一下香港的经济情况。那么，今天我们专门谈一下香港的资产价格，主要是讲楼市，同时也顺带说一下最近中国内地城市房价下跌的事情。
一
最近，苹果公司的市值超过2万亿美元，成为全球关注的热点事件。而就在8月25日，港股第一的阿里巴巴总市值超过了5.7万亿港币，第三的美团逼近了2万亿港币，成为中文媒体报道的焦点，大有向苹果和美国叫板的意思。这种暗战只要是中国人就明白——你们苹果牛，我们的阿里和美团代表的香港资本市场也不差。你们制裁得再凶，我们马照跑、舞照跳，香港还是一片繁荣。
但是，在这种明争暗斗的背后，掩盖不住的是香港的气短。我们看一下，同样是受到疫情冲击，美国道•琼斯指数和香港恒生指数都是从29000多点的高点栽下来，道指现在已经反弹到了28300多点，而恒生指数才反弹到了25500多点，两者的距离一目了然。就算中国资本在香港拉抬股市，港股也是疲软无力，说明资本对两地的信心是不同的。
前段时间美国取消了香港出口到美国的特殊待遇，将以前的香港制造统一标注为“中国制造”。这意味着对香港商品入关检测更加严格，同时对中国加征的所有关税全部都适用于香港，一年香港出口美国数千亿美元，如果加征关税，香港明显是吃了大亏。近日就有报道说林郑当局希望美国能够同意使用“香港中国制造”。这个消息可以说是大快人心，这说明港共政府是被打疼了。当然，正如网友所说，香港制造是被港共政府自己给毁掉的，当然不能怪美国。
国安法之后，香港的资本外流是呈现加速的，新加坡已经取代香港成为月度最大的外汇存款目的地，香港很多金融指标都开始被新加坡超越。而日本正在出台针对香港金融人才的移民新规，吸纳香港金融人才，试图取代香港的亚洲金融中心地位。所以，香港的人才和资本流失也是暗流涌动。
伴随着人才流失的，当然就是卖房移民这个话题。记得之前有资料将1997年和现在做了一个对比。当时也是香港人的一个移民潮，只是那时很多人是将房子留在香港出租，没有卖掉；但是现在这波移民潮，很多香港人都是卖房移民，比如国安法要出台之前，很多香港人抢购出国的机票就是典型的证明，这也说明很多港人对香港未来的绝望。
6月初，美国驻香港领事馆曾经以上百亿的价格抛售美国驻港澳总领事馆宿舍洋房，华谊兄弟董事长王中军以近2.2亿港元的价格出售了自己位于中半山富汇豪庭的两户相连豪宅。这些其实都是做空香港房地产的行为。
只是不是普通的做空。我们看一下香港市民是怎么做的。
二
自国安法推行以来，特别是自从7月初香港爆发第三波疫情后，楼市也是暗潮汹涌……中介挂出的房子售价一降再降，甚至出现了罕见的“亏本甩卖”。在许多人眼里，投资砖头基本是一笔稳赚不赔的生意，但谁会想到牛冠全球的香港房子也有成为赔钱货的一天，大有1997年大跌腰斩的架势。
最近一个月，香港房产市场上的二手房成交量比之前有所回升，但成交价却惨不忍睹！好多案例都是以卖家亏本收场，最惨的一位亏了近1000万！
港人对香港未来的信心崩塌导致不计后果卖房移民，冲击香港楼市（图片来源：PerfectLazybones/Adobe Stock）
根据统计，这个月至少有16套房子业主亏损卖出，平均每两天就有一笔赔钱生意，而且横跨各种户型，纳米楼、豪宅无一幸免。
大埔的比华利山别墅大家听说过吗？豪宅中的豪宅。坐拥吐露港海景，真正的风水宝地，而且私密性强，吸引了不少明星买家，堪称明星小区。但今年的情况非常惨烈，比华利山的别墅卖一栋亏一栋，至今共卖出15套，但其中有12套都是亏钱卖的，最多的一个人亏了30%。
就在这两天，一套面积约2115平方呎（大概是200多平米）、正对吐露港的海景豪宅成交，但成交价只有2280万港币。要知道原业主当初可是花了约3069万买入的，持货9年不赚反亏，光帐面价就亏了789万元，如果再加上中介佣金、手续费、税等，亏损至少945万。总之，最近成交的豪宅几乎都是大幅度亏损收场，房子有多贵就能有多亏！
再比如愉景湾的一个复式单位，原业主在2015年以2970.5万的价格买入，最近出手价2150万，5年下来，账面价就已亏820.5万元，如果把手续费啥的都加上，分分钟破千万。不过这位业主是真有钱，据说是一位内地人，内地海外都有房子，愉景湾这套房子就是买来度假用的，但最近香港封关嘛，他也没办法来香港度假了，空着也是空着，那就卖出去吧……
当然，最厉害的还是下面这套，赤柱富豪海湾最近一套房以7000万出手，2013年买入价7880万，7年亏了880万！而加上杂项及代理佣金共亏约1200万！我个人认为，从2013年到2018年这五年，香港的房价整体是上涨的。从2019年“反送中”运动开始，特别是今年国安法以来，房价是在加速度下跌的。这些亏损上千万都要出手卖房的人，说白了就是对香港的经济失去了信心。
不只是亏钱甩货，还有人刚买房一年多，宁可多交10%的房产税，都要把房子给卖出去。有个狠人是2018年初买的马鞍山云海，也是高档小区，出了名的风水好。买时1060.6万，现在980万卖出，最惨的是他买房还没够3年。按照香港目前的政策，买房不到3年就转手，需要支付额外的印花税，简称SSD，最高税率是房价的20%。这位业主买房已经两年多了，需要再交10%的印花税，也就是98万，但是他还是决定卖房。其实他再撑6个多月就不用多花这100万了。
宁可多交100万的税，也要早点卖房，一般只有两种情况，要么是卖家急等钱用，要么就是卖家非常不看好未来一年的房价，怕房子越跌越低，所以选择及时止损。我觉得两者的可能性都有，比如现在香港的局势急剧恶化，很多人都是在紧急移民海外，所以抛房速度会加快，急着卖房套现，因为大家都在抛房，所以房价急剧下降，就出现了后面一种情况，大家跟风抛房止损。要知道在1997年到1998年，香港的楼市是大跌了60%的。
像这种情况最近真的没少发生，半个月内已经有3位业主是交了SSD亏本转手的。除了这些亏本卖房的，最近香港楼市上银主盘、挞订潮、退租潮……全都出现了。
三
“银主盘”，大家知道什么意思吗？
简单说，就是一个业主向银行贷款买房后，如果突然停止向银行还款了，断供一段时间后银行就会走法律程序收回房子，再拿到市场上拍卖，这种房子在香港就俗称为银主盘（说白了就是银行收回的房子），也就是之前讲到的中国的法拍屋。近年来，上线的法拍屋的数量也是翻倍了，其中大部分都是房价跌得太厉害直接断供的。一旦断供，之前的首付和已还的月供就都打了水漂，这可不是小数目！如果不是因为实在还不起，或者房价跌得太厉害，一般人都不会这么干。
就拿最近北角成交的一个豪宅来说吧，业主也是一个内地人，房子应该是买来投资用的，2018年以2861.2万购入，并向银行贷了款。可能是受疫情影响，这位业主的资金链出现问题，突然停止向银行还款。银行收回房子后重新拍卖，只卖了2160万，亏了701.2万元，两年间贬值25%，这位业主怕是有钱也不想再供了……
银主盘其实也是反应楼市下跌的一个指标，而最近香港出现的银主盘还真不少，北角、何文田、铜锣湾……都有。
和这些上千万的亏损比起来，接下来要说的挞（ta）订潮、退租潮，那就是小意思了。
在香港买新楼盘时会先交一部分订金，一般是10%，一段时间内再付完尾款。但因为最近楼市太惨，不少业主交了订金后看着自己的房子逐日下跌，对香港楼市也没啥信心了，纷纷选择放弃！换句话说订金不要了，尾款也不给了，俗称挞订。
就拿最近的大埔海日湾来说吧，当初买的时候房价是475.6万，买家先交了10%的订金，也就是47.56万元，剩下的钱等收房的时候付清，不过前两天买家已经放弃订金终止交易了。这位还只亏了40多万，这个月内最惨的有一个人，直接放弃了112万的订金。大家想想，为什么他们有这么大的决心，就算100多万的订金都不要，都要退订。除了对未来香港楼市极度悲观，找不出第二条理由。
当年，香港楼市在亚洲金融危机和大量廉价房入世的冲击下，到2004年时，最高已经跌去七成，这也是香港楼市有史以来跌的最惨重的一次。无数投资香港楼市的人血本无归，无数人的资产一夜变成负数，无数人破产，其中就包括香港明星钟镇涛，据说钟镇涛在楼市上共计亏损超过2亿元。
然而，这次危机比1997年更大。1997年只是金融危机，但这次首先就是大量香港人对香港的信心动摇了，对香港未来极度悲观，恐慌带来的移民潮，香港人不计后果卖房移民，冲击香港的楼市。大量的抛盘涌现，就有了现在香港人亏损千万都要甩房的壮观场景。其实这已经意味着香港楼市已经开始崩盘了，香港房价的腰斩之旅已经开始！而楼市是香港金融稳定的基础，在阿里巴巴和美团港股市值创新高的表面繁荣之下，各路资本已经在夺路而逃，香港的金融和经济正在被卷入崩盘的漩涡！这也是香港在失去贸易自由港和国际金融中心地位后，回归渔村的最好证明。
所以，香港朋友们现在要做的就是，尽快甩掉手里的香港资产，包括房产、股票、债券等，能抛尽量抛，现在逃或许还只是亏损10%，明年再逃可能就只剩下了10%。而中国的朋友在香港有账户和大额存款的，尽量转出香港，未来香港极可能进行外汇管制，港币和美元脱钩。现在转出来的可能还是美元，晚了可能就出不来了，只能取得港币或者是人民币！大家可以自己斟酌。
四
以前，中国吸引的外商投资，有70%是经过香港进来的。香港资本的撤离，也必然带动深圳、广州乃至整个内地的资本撤离潮，香港楼市的崩盘，也必然会给广东楼市带来巨大冲击。不说其他的地方，就拿深圳来说，现在深港两地已经很难分家了，算是连成一体。很多香港人在深圳买房、在深圳工作，还有很多深圳人在香港买房、让孩子在香港上学。
这些年深圳房价飙涨，很多住宅、商业房产的持有人都是香港人或者香港资本。一旦香港楼市、股市、汇市等资本市场垮塌、撤离，这些资本和家庭除了抛售香港的资产外，必然也会连带抛售深圳的房产。深圳的商用住宅本身就才100多万套，就算抛售个1-2万套，都能形成很大的冲击。
深圳楼市在前段时间受到严打后现在已经出现下降的趋势，这个趋势其实正好与香港国安法实施后楼市崩盘的趋势是吻合的，撤离的很多都是香港本土的炒房资本或者是经过香港进入深圳炒房的国际资本。
而深圳是一个典型的外地人炒房的城市，高杠杆高泡沫丝毫不比香港逊色，深圳楼市出现弃房断供潮。过去的一年里，深圳的法拍房数量激增60%，未来弃房断供的现象会更多。一旦深圳房子因为大量香港资本抛售而大跌，北上广一线城市也一定保不住，房价会跟风大跌，最终引发全国楼市的崩盘。
这还只是楼市资金，如果港资和海外资本通过香港持有的中国股市、基金、债券等其他资产被一起抛售，极可能引发整个中国的资产垮塌，在新增亿万人失业的大背景下，这样的连锁反应基本是多米诺骨牌，后果相当严重！
所以，现在中国政府保香港资产，制造香港资产稳定的假象，说白了就是金融维稳。他们的目的不仅是在保香港，保自己的面子，也是在保整个中国的资产价格，防止资产价格重估带来的金融危机。
但是，中共再强也无法和经济的大趋势对抗。中共强推的国安法，基本给香港判了死刑。香港的贸易中心、金融中心都保不住，香港的大规模资本外逃也不会停止，楼市目前开始的坍塌只是第一步，股汇债楼四杀才是香港崩盘的高峰。很明显，中共不可能同全世界的资本对抗！就算有限的外储全部砸进去，可能也是杯水车薪，无力回天。
香港这个金融山海关一旦沦陷，整个中国的资产价格都将坍塌，中共会带上14亿中国人为香港陪葬——这可能就是中国人的宿命吧……
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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