中国多地放松楼市调控 这个城市却在逆行(图)

2019-12-16 21:11 作者:齐俊杰 桌面版 正體 0
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楼市 调控 房价
最高房价的深圳蠢蠢欲动,而房价算是较低的城市长沙却有点意思。(图片来源:Andrey Popov/Adobe Stock)

【看中国2019年12月16日讯】最近一段时期,中国很多城市都开始借着人口政策,逐渐降低了限购的门槛,有的已经无需再出示社保和纳税证明,也就是说,外地人也可以到当地去买房了,而深圳这个房价最高的城市之一,他的做法有点让人看不懂,先是放开了豪宅税,又是取消了商务公寓只租不售。虽然官方回应,说是为了增加市场供给,但是对此我们比较怀疑,楼市并不完全跟供给有关,因为楼市已经成了一个金融品,所以他现在跟预期息息相关,你总是释放松动的信号出来,这样供给会越来越少,需求反而会爆炸。

那些本来观望的投资者,一看到要放松,必然冲进来企图再涨一波,所以这种情况下恐怕事与愿违,你越是这么搞,供需矛盾就越是失衡。虽然我们也承认豪宅税不合理,但是在这个特殊的当口,还是北京和上海的做法更正确,以不变应万变,不能给预期上的变化,否则很可能就又要坏事。深圳现在就有点要控制不住的意思。这都是自己造成的。

最高房价的深圳蠢蠢欲动,而房价算是较低的城市长沙却有点意思,理论上来说,长沙是有放松调控资本的,长沙的房价只有1万出头,而房价收入比是所有城市中最低的只有6.4倍,也就是说要给家庭不吃不喝6.4年就能在长沙买一套房,其他的二线省会城市都得是10-20年,深圳三亚买房得不吃不喝超过30年,北京上海也得25年。

所以长沙人民的买房负担是最轻的,尽管长沙人一直吐槽自己的收入低,但放在房子这个事上,要比全国绝大多数地方幸福的多。按照6.4倍的房价收入比,其实长沙房价就没什么泡沫。

但就是这么一个根本没有泡沫的城市,却偏偏在人家都放松调控的时候,还要继续收紧。近日,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,其中平均利润率为6%-8%。

限制开发商的利润,这事确实挺绝的,要知道开发商的利润可不低,从上市的龙头企业业绩报告能看到,净利率基本都在20%左右,那么也就意味着长沙的做法,基本上要开发商压低一半的利润,往外卖房。举个例子,1万块钱一平米的房子,总共100平米,卖100万,开发商以前的利润是20万,而现在只让他拿6-8万,那么这100万的房子,就要降价到86-88万,一下就把房价再打下来10%左右。新房如果一下降价10%,那么二手房估计就更难卖了,从长沙二手房的走势来说,这一年也是不断回落的。

那么为什么长沙要这么干?前几年有一篇报道,长沙市住建局房地产市场监管处处长就说“没有经济、产业、人口支撑的城市,它的房地产市场是不可持续的。”

长沙房地产市场的整体优势,概括起来用一句话表达就是:高性价比。也就是说,在其他的城市都在努力抢人支撑高房价的时候,长沙反其道而行之,他用高性价比的思路留住人,虽然长沙收入不高,就业机会不多,但是生活成本低,通过这个跟其他城市去竞争。这种低房价策略,成为了长沙的标签,确实也取得了奇效,这几年长沙每年人口流入都在20万以上,而房价也并没有怎么上涨,作为湖南的省会,跟湖北的省会武汉比,长沙房价低了将近一半。

我们也乐于看到这样的差异化竞争,这也给了年轻人更多的选择,其实早就说过,控制人口的北京上海,房价已经不太可能上涨,三线以下是有心无力,头部二线城市,正在竭尽所能争抢人口,这个成为楼市的一大变数,人口大规模流入的地方,房价还有支撑,但是房价如果上涨,其实反过来也会限制人口的增长。

比如厦门这种地方,产业基础其实并不强,房价死贵,未来必然会出问题,西安也是如此,人口大量流入,房价大涨,经济没见起色,到时候恐怕人口也会反向流出,还有合肥也是同样问题,这些城市的性价比不高,而湖南长沙就主要打这个差异化,打造平价楼市之城。将生活负担低,当成自己的核心竞争力,从而反向推动经济增长。以前这么做的还有重庆,但很可惜重庆自打轩辕剑被拔出去之后,就已经失守了。现在也就长沙还在孤军奋战。建议那些想做媒体的,又或者是自由职业者,不想生活成本太高,又想生活在大都市的朋友,可以去长沙看看,生活质量真的会明显高于其他的城市。

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