中国房地产开发商到了生死存亡的时刻(图)
宣告破产的房地产企业已经增加到了408家。（图片来源：Getty Images）
【看中国2019年10月31日讯】最近，大家都被这么一条新闻吸引，说截止10月底，宣告破产的房地产企业已经增加到了408家，这种趋势在9月份之后，更加明显，在9月份，95家房企融资达到1124亿，环比上升45%，同比上升17%，也就是说大家现在都没钱，疯狂的在找钱，如果找不到钱，那么很可能发生资金链断裂而破产。
但是，就在这个房地产开发商生死存亡的时刻。中国的监管方，在不断地严查银行违规放贷，并时不时的就开出巨额罚单，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币地产贷款4.6万亿元，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。而且央行表态，未来可能都维持在一个25%以下的占比。而之前几年这一数据都是30%以上。
在银行的融资渠道受阻，地产企业只能转向海外去借高利贷，9月份，房企海外融资38亿美元，相比八月多了15.8亿美元，而且利率越来越高，某开发商今年一直有传言，说资金链吃紧，他在7月的时候，海外融资，票面利率已经到了15%，但据说这个水平还不是最高的。发债的票面利率甚至已经超过了他们的净利率，这就好比，你做100块钱的生意，一年也就能赚10块钱，但是你这100块钱中，80%是借的，利息是一年15块钱。这就是地产商的现状，几乎是替债主打工了，甚至弄不好还得倒贴钱。
那么有人说了，开发商如此困难，纷纷倒闭，会不会房价马上就要降了，恐怕现在还得不出这个判断，客观的说，一年倒闭400家开发商，真不算什么大事，而且这些开发商也都不是什么大企业，要知道整个中国有将近10万家开发商，别的不趁，房企有的是，像牛粪一样多。而且几乎每年都破产个几百家，算是一个常态，大家没必要太过上心，现在起码头部的开发商们活得依然很好，万科还在到处拿地，碧桂园也在快速施工，恒大和融创这两更是高调，排名前十的开发商中，也就绿地说今年业绩同比下滑，其他的都依然是同比增长。
生死存亡肯定不至于，但是大家也会明显感觉到情况不妙，跟地产公司的高层聊天，他们就觉得现在环境太差了，甚至是房地产行业这15年以来最差的环境，政策调控似乎完全没有收手的意思，而且银行确实态度比较决绝，以前都是调控2年，放松1年，3年一个周期滚动前进，2007年，2010年，2013年，2017年，都是调控年，2009年，2012年，2015年则都是放松年，现在从2017年开始算，已经到了时间点，但却没有任何的要松的迹象，政策还在密集的出台，所以大家心里也都越来越没底。一开始大家还比较乐观，现在则越来越紧张了，不知道还是否能迎来放松周期，现在大家都在做压力测试，如果就是不放松了，自己还能挺几年。
其实自打提出房住不炒开始，楼市的玩法就已经变了，以前只是限购，但基本内核都没变，而最近这次，大家应该发现不光是限购，限售，限贷，还有人口洗牌，土地供给洗牌，甚至未来通过房产税，地方的收入来源也要进行洗牌，所以这次的动作相当大，而且并不仅仅针对楼市，涉及到整个经济结构的调整，甚至是未来几十年的政府收入方式。
所以绝不可能再是之前那种调控2年，放松1年这么简单了，整个房地产行业也会在这样一次经济变革中被重新洗牌，大鱼吃小鱼，产业集中将不可避免，刚才我们也说了，10万家开发商，这个数量实在是太多了，未来必然会出现大量开发商破产倒闭的情况。
大家可以回忆一下，2012年前，中国大概有几万家小煤矿，10几万煤老板，这是当年最富的群体，后来一场能源结构变革，煤价大幅下跌，让这个行业发生了大量的兼并重组，时至今日，煤老板已经成为历史，当年的巨富阶层，如今已经销声匿迹，甚至债务缠身。应该说现在就是开发商的2012，再过5年，这些曾经巨富的开发商，大多也会如煤老板一样，退出历史舞台，甚至债务缠身。只有头部企业能够幸存下来，但是也已经实力大不如前。
至于房价，现在还有潜力的，只有新一线和二线头部，因为人口持续流入这个事，实在是支撑力太强，即便房价很高，人口如果每年都流入几十万，那么也会推升房价的，就像2015年之前的北京上海一样，房价当时就很高了，但每年都有50万人流入两座直辖市，所以最后还是水涨船高。
相反，如果人口流出，房价还在涨，那就全都是虚假繁荣，城市收缩，过几年必然暴跌，甚至跌一半你也未必能卖的掉。除非刚需，最近2年不买房不行，否则都应该再等等。记住，能不买就别买。即便是自住，也一样，在跌回到2015年的价格之前，最好还是先租着。不要觉得不可能，只要房住不炒再坚持两年，那些没有大量人口流入的地方，十有八九会重新见到2015年的房价。
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