当房价不再上涨 贷款买房人们还好吗？(图)
不在于你的债务率，而在于你的现金流多少。（图片来源：Smileus/Adobe Stock）
【看中国2019年9月22日讯】在资产上涨的周期里，杠杆助你上天堂；在资产下跌的周期里，杠杆推你入地狱。
1、老太的故事
2000年前后，有一个美国老太和中国老太的故事广为流传。在天堂里，一个美国老太和一个中国老太相遇了，她们就拉起家常。中国老太一声叹息，感慨道：我存了一辈子的钱，终于在自己临近升天堂时买到了自己的房子。美国老太听后惊诧惋惜，一脸轻松的说：在临近升天堂时，我终于还清了房子的贷款。
中国老太一生辛苦赚钱攒钱，却没有享受到自有住房的幸福；美国老太虽一生辛苦赚钱还贷，但却享受了自有住房的快乐。同样辛苦操劳，有的人只是辛苦操劳，而有的人却能换取快乐……
观念不同，一生境遇就大不同。这几年流行起来的“认知升级”，其实在十几年前就有了注脚。
后来的故事我们大家都知道了，美国老太的做法被广为推崇，中国老太的做法渐入旧纸堆……人们越来越接受贷款买房的行为，说一个人能否买得起房，实际上是说这个人能否拿得出首付款。
现在回想起来，这应该是某个人出的妙招，仅凭编造的一个故事就足以给中国人“洗脑”，并由此打赢了一场漂亮舆论战、开启了一轮新的经济周期。
要知道在2000年，中国可是面临着内忧外患啊——内有国企改制后大分流大下岗、外有东南亚金融危机后的千疮百孔。为了扩内需拉经济，其中的一个招就是住房商品化——由之前的福利分房转变成市场买房。
大家没有那么多钱怎么办呢？银行贷款啊。
伴随着百姓的贷款买房，信用被源源不断的创造出来，并由此带活了经济、房地产还成了国民经济的重要支柱。
过去二十年，遵循美国老太的生活方式并贷款买房的人，几乎都享受到了房价上涨的红利。
2、一把双刃剑
2000年以来，贷款加杠杆买房赚钱的“中国老太”之所以赚钱，是因为处在了资产整体上涨的周期里。贷款加杠杆是有成本的，即贷款的利息。资产涨幅减去杠杆的成本，其差额就是收益。因为加了杠杆，差额收益乘以杠杆倍数就是资产的总收益。
如：资金成本年化6%，资产涨幅年化10%，若加了5倍杠杆，其年化总收益应是20%[（10%—6%）×5倍]。也因此，杠杆放大了收益。
资产涨幅既可以大于杠杆成本，当然也可以小于杠杆成本啊。当资产涨幅与贷款利息的差额为负数时，其收益就为负……因为加了杠杆，就此会放大亏损，之前助力正收益的杠杆此时会加速反噬。
过去二十年，虽然房价整体上涨，但也不乏一些下跌的小周期，如2008年，那时候北京、深圳的一些高杠杆投资客就不得不割肉离场。
一个人的蜜糖，另一个人的砒霜。关键看谁在使用、在什么样的场景环境下使用……对于负债加杠杆来说，就是看是在资产上涨的周期的使用还是在资产下跌的周期里使用。
2017年至今的两年多时间里，贷款买房、尤其是加了高杠杆买房的“中国老太”其日子并不好过。我们暂且不论房价下跌带来的资产损失，即使房价横盘其损失就不容小觑——房价没涨就是跌啊，毕竟贷款是有利息的、杠杆是有成本的……不说多，每年5%左右的损失是跑不掉的吧？
应对杠杆也有一些策略，即维持杠杆不断裂，直至下一次资产上涨周期的到来——价格涨了、收益有了，资产卖出兑现再去弥补之前的成本，剩下的才是真收益……关键是能活得久、能熬到涨的时候。
3、关键现金流
能负多少债、能贷多少款、能撬多长的杠杆，不在于你的债务额——总共欠了多少钱，也不在于你的债务率——总债务占总资产的比重，而在于你的现金流多少。
现金流越多能撬动的债务就越多，这也很好理解……你负债很多、哪怕有1000万，但你赚得多啊，你有能力结清到期债务、你不会违约。
杠杆不断裂是靠现金流维持的。现金流是什么？就是流入你账户的钱。绝大多数人的现金流就是工资，当然还有附带的奖金、提成等收入，月月年年持续不断的流入你的手里。
其实现金流还有：兼职性劳动收入——有特殊专业技能的人，可以利用业务时间为其他人提供些服务；
资产性收入——房屋的租金收益，债务的利息收益，股票/股份/分红收益或卖出的溢价收益，生意实体的经营性收入等；
意外性收入——买彩票中奖、意外性回报，就像天上掉馅饼，这种收入最不可靠；
还有一个构成很多人都会忽略——融资性现金流，通过贷款获得的现金流，之所以忽略它是因为它有利息成本，但在关键时刻它也能解现金流的燃眉之急。
但这些现金流是有好坏优劣之分的。按照稳定性、持续性、可控性以及对社会的正面影响等因素来考虑的话，应如下排序：
劳动性工资收入>资产性被动收入>信贷性融资收入>不可控意外收入。
鼓励“老太”们买房，是因为按揭房贷的月供在她们的收入承受范围之内——如果月供比她们的收入还高，那就会适得其反，因杠杆过高很容易断裂并引发社会经济问题。
为了增加现金流保证杠杆不断裂，很多人也是想尽了办法：尝试性兼职，多些收入；房屋改造（隔断多出个房间/重新装修增加吸引力等），提高房租；信贷筹划，能贷出更多、更长使用时间、更低利息成本的钱。
4、把握确定性
贷款加杠杆撬资产，成功取决于两点：一是在资产上涨的周期里加杠杆，二是得有现金流维持杠杆不断裂。前者确保加杠杆能赢钱，后者是在选错周期后的补救措施——有现金流维持杠杆不断裂，直至下一次上涨周期的到来。
问题是难在哪里呢？难在周期的判断、尤其是下跌/横盘周期的判断。下跌周期什么时候见底？横盘周期还要持续多次时间？新一轮周期的启动什么时候到来？一定程度上是无法预测的。
之前房产投资界有三五年一个周期的说法……这是以往的经验总结，并不代表未来。你觉得这轮楼市周期会持续三五年吗？要知道本轮楼市调控自2016年9月底起至今也近三年了，可有再次上涨的迹象吗？
有的人也许会说：不看周期看标的。
管他周期的涨跌，只要购买的资产价格足够低、折价足够大，也是在捡漏择笋啊。说的当然没错，可你知道漏什么时候来、笋什么时候出现吗？也是不确定的，带有偶然和运气的因素。
(文章仅代表作者个人立场和观点)