中国楼市新动向：开始有城市宣布限价令(图)
调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2019年6月1日讯】在部分城市楼市升温之际，据中国内地媒体报道，江苏省苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门日前召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。会议称，如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。
目前的情况是：1、今年一季度以来，苏州市土地市场过热、一、二手房价格出现倒挂，四月底房地产价格指数提高5%， 已超过苏州全年调控目标5%的界限。
2、苏州已被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围（之前并不在列）。
3、苏州将会对岀让的每一块土地做到岀让条件设置精细化管理，在适当的范围内，下调土地的指导价格。
最受关注的是苏州房价全年调控目标是5%，这意味着对楼市启用了限价，再加上之前苏州对部分地区商品房限售，本次可以理解为楼市调控的升级。
早前在5月11日，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年，二手房限售5年。
从媒体报道的内容来看，本次苏州限价包含限房价和限地价，苏州被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围，这意味着今后房价水平如果没有能控制在预定范围，还将会出台更大的收紧政策。
为什么苏州选择这时候出手呢？
1、苏州对部分区域的限售举措效果欠佳，5月20日-22日，苏州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量，和调控前差不多。
2、苏州楼市的火热引起了高层的关注，早前，中国住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
3、房价上涨会刺激居民买房欲望，导致量价齐涨，据悉，4月份苏州新盘去化率达到80%，越来越多人的贷款买房，导致居民负债快速增加，今年3月份，苏州住房贷款达1.03万亿，存款达1.02万亿，相当于借的钱和存的钱一样多，手里已经没有余额，容易催生杠杆，引发金融危机。
有业内人士认为，中国的楼市已经从黄金时代向白银时代过渡。所谓白银时代就是房价还可能会上涨，但这个速度会明显放慢，为什么？
1、居民购房能力有限，中国居民的房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)已经从2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%，10年间上升37.9%。也就是说居民可以自由支配的资金中多数用来买房，如果房贷收入比继续上升，那么将严重影响生活质量。
2、人口增速放缓，根据社科院报告，中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长。这就意味着中国人口进入利用存量的阶段，一个地方的房价涨看涨，表面上是看政策、资金，归底到底还是人口，在总人口增量有限的情况下，未来就会进入到利用存量阶段，有的地方人口会减少，有的人口会增加，类似于股市的板块轮动一样，人口（资金）往哪走哪里的房价就会上涨，反之就会下跌，总之，全国房价普涨的时代已经告终。
3、防范金融风险的需要，房价太快上涨也会产生金融风险，居民债务水平和房价走势关联度非常大，，2018年，中国居民的杠杆率达到了53.2%，比上年上升3.8%。国际货币基金组织认为，超过65%会影响到金融稳定，现在看来距离65%越来越近了。
4、货币增速放慢，房价是货币的产物，现在中国的总货币量是GDP的两倍之多，这么多的钱房价还能不涨？2017年以前，中国的广义货币M2两位数增长，2017年下半年后以个位数增长，说明货币增速放慢，房价增速自然也会是放慢。
之所以说房价会放慢，而不是下跌，那是因为城镇化红利还在，人口由“农村-县城-小城市-大城市-特大城市”流动的过程，就是房价上涨的过程，只是这个速度变慢。更为重要的是，中国经济仍高度依赖房地产，要想摆脱对房地产的依赖，从虚拟经济上要做到“轻货币重资本”，说白了就是发展资本市场，增加股权融资比重，降低债权融资比重，比如现在的注册制、科创板等，都是在为债权向股权时代切换做好铺路。
从实体经济上，要做的是发展科技，发展第三产业从而减轻房地产的依赖，这个过程短期能做到吗？当然不能，所以房地产未来一段时间内仍然是经济增长的重要推动力，只是它的增速变慢，就像苏州提出的全年房价目标控制在5%内一样。
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