刘强东和京东再次成为热门话题（图片来源：章泽天IG）
【看中国2019年2月14日讯】（看中国记者黎小葵综合报导）“听说京东也要开酒店了？为什么刘强东只当酒店经理，让女助理当法人？”2019年新年后，刘强东和京东再次登上头条。由此引伸出的5大疑点引人关注。
近日京东豪掷27亿元人民币全资收购北京翠宫饭店的消息，引发外界高度聚焦。据工商资料变更记录显示，2019年2月2日，饭店的法人股东由北京市海淀区国有资本经营管理中心，变更为北京京东尚科信息技术有限公司，变更后，饭店经理为刘强东，饭店法人代表、执行董事为张雱。张雱是刘强东的女助理，年仅30岁。
消息传出后，不少人第一反应是：难道刘强东要进军酒店业？
京东副总裁宋旸在朋友圈回应称，“就是用做办公场地，目前在北辰的部分研发兄弟会搬过去，在西边安置办公场所也更方便吸纳研发人才。”
不过，不管是办公还是进军酒店，京东此次大手笔收购翠宫饭店，仍存在不少疑点。
疑点一：27亿收购国企是赚是亏？
《凤凰财经》报导，北京翠宫饭店的设计，是由清华大学建筑学院院长庄惟敏亲自操刀，从1997年竣工至今，20多年来，该案例展示仍放在清华建筑设计研究院的官网上。
根据工商资料显示，北京翠宫饭店有限公司注册资本为4.8亿元，目前缴纳社保人数为82人。
那么，京东为何愿意出27亿元收购注册资本不足5亿的饭店？
《每日经济新闻》报导，位于北京市海淀区黄金位置之一的翠宫饭店，于1998年开业，曾是一家集客房、餐饮、娱乐、购物、写字楼于一体的五星级商务酒店，在官方宣传的辉煌时期，曾是当地知名坐标建筑。
但如今，这家国企饭店背负着大量债务。
据挂牌公告显示，翠宫饭店债权金额合计7.62亿元。饭店建筑面积为6.47万平，均价为4.17万/平。据房屋中介平台显示，翠宫饭店紧邻中关村，中关村附近的普通写字楼，均价为3.5万至5万左右。
业内人士提醒，如果刘强东真的计划进军酒店行业，酒改办（酒店改为办公楼）的装修成本巨大，“酒店每间房都有卫生间，改成写字楼几乎要全部敲掉重新做。”
据了解，翠宫饭店于2013年被取消五星级酒店星级资格，并在2017年歇业。
疑点二：为何酒店频繁转手？
翠宫饭店歇业后“命运”波折。
2016年8月，北京首都创业集团有限公司（简称：首创）退出，将企业法人转让给北京经济发展投资公司（简称：经发投），经发投是首创的全资子公司。
但有趣的是，首创和经发投的工商注册地址都在“北京市海淀区知春路76号翠宫饭店”。
2017年9月，经发投退出，将企业法人还给首创。
2018年1月，首创又退出，将企业法人转给北京市海淀区国有资本经营管理中心，该中心属于海淀区国资委下属机构。
2019年2月，北京市海淀区国有资本经营管理中心再退出，将企业法人转给北京京东尚科信息技术有限公司（简称：京东尚科）。
为何翠宫饭店转手京东引关注？
“之前多次腾挪都是国企之间的事，母公司、子公司之间互相转让、划拨，国资委接管，都非常常见，可以走非公开的协议转让。”一位曾处理过国企产权转让的国企财务高管透露，但翠宫饭店这次转给京东性质不同，因京东是民企，程序复杂。
他还提到国资委32号令。据《国资委32号令》规定，国企产权转让需经内部决策、交易审批、审计评估、实施交易、履行交割等过程，而国企之间的转让，可选择非公开协议转让方式。
但外界留意到，翠宫饭店除多次被转手，还经历过多次挂牌和突然关闭。
2018年8月2日，翠宫饭店在北京产权交易所挂牌，转让全部股权和债权。但一天后的8月3日，交易所发公告称，转让方终结该项目。
2018年11月26日，翠宫饭店全部股权和债券再次被挂牌，挂牌价格为26.8亿元。
疑点三：土地证过期可“无证转让”？
从北京翠宫饭店的产权交易挂牌公告得知，翠宫饭店土地证已过期，没有取得新的不动产权证明。
相关内容显示，“翠宫饭店使用的划拨土地证载面积为11,459.21平方米，原土地证号分别为京市海其国用（2004划）字第10137号、京市海其国用（2004划）字第10138号，为有年限的划拨土地，证载用途为商业服务业，使用权终止日期为2017年1月22日。翠宫饭店与北京市规划国土资源管理委员会于2017年9月15日签订《国有建设用地使用权出让合同》并于2017年10月13日缴纳土地出让金。截至2018年8月31日，翠宫饭店未取得新的不动产权证明。本次将待估宗地按出让性质进行评估。”
也就是说，翠宫饭店原本是国企，土地属性为划拨用地，划拨用地成本低廉，但有使用年限限制，只能用于公共事业，不能进行商业转让。要想转让土地使用权，须先缴纳一笔土地出让金，将划拨用地转为商业用地。
按照规定，应缴不得低于出让土地价格的40%金额。若按照翠宫饭店4.17亿元土地出让金的40%比例计算，这块土地成本为10.4亿元。
截止2018年8月31日，饭店已交转让金，但“未取得新的不动产权证明”。
那么，无证转让不会有风险吗？
“国有企业的土地性质本身就很复杂，既然能公开转让，就说明有协议。”一位房地产企业内部人士这样解释说。
但事实究竟是如何，外界不得而知。
疑点四：为何挂牌价和成交价接近？
翠宫饭店挂牌价格为26.8亿元，成交价格却仅仅是27亿元。
房地产业内人士指出，“像这种大宗土地交易，如果有两个竞争对手竞价，价格会直线往上拉。大宗土地的竞价幅度很多是亿来计算，只要有几个企业竞价，一般不会出现成交价和挂牌价差不多。”
也就是说，若挂牌价和成交价接近，说明没有竞争对象。
疑点五：为何刘强东只当经理不当法人？
目前担任翠宫饭店法人代表的张雱，被外界视为京东“二号人物”。
张雱出生于1989年，年仅30岁，目前是刘强东“得力”助理，名下共有企业429家。其中在195家公司担任法定代表人，涉及京东物流、医药、投资等领域，在198家企业担任高管，在4家企业中担任股东，对294家企业拥有实际控制权。
外界疑惑，刘强东为何如此“重用”张雱？以翠宫饭店为例，刘强东只当经理，而张雱却是法人？
“这种操作非常常见。”国企财务高管表示，企业法人是个麻烦职务，需要处理许多琐事，“很多真正的大老板都不愿意做法人，而是安排企业高管或自己的心腹做法人。 ”
他还提到企业法人存在一定风险，如果企业陷入债务诉讼被法院调查，企业法人代表就会被调查并被限制出境，“现在谁愿意当法人？都不愿意当，风险大，麻烦多。”
据天眼查显示，张雱名下有7630条风险信息，其中两家公司因未履行法律义务，被法院强制执行，多次因商业纠纷被其他个人或公司起诉。
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