中国楼市的流动性已经没了
房子到底该在什么时候买合适？
【看中国2017年8月6日讯】最近，北上广深基本上一天一个楼市政策出台，如果一周没有一个大动作，都觉的好像缺了点什么。很明显现因城施策之后，楼市有了新的变化。在特大城市，调控房价的决心已经是十分的明显。先从流动性再到价格的逆转正在一步一步变成现实。预计未来一年，一线城市将继续这个思路，房价将有更大的跌幅。而正在上涨的三四线城市也将在半年后出现逆转。三四线城市更凶险的地方在于，一旦楼市停涨，马上你就卖不掉了。比如现在的燕郊和廊坊。基本上已经没有成交。楼市跟股市不同，顶点就是底点。在最高点，你是一定卖不掉的。
限购令相当于一场饥饿营销，相当于把需求提前释放。只要限购令一放开，楼市就会跳涨，然后再限购就会反复的加强这个预期，一定要在能买的时候赶快买。否则就买不到了。如果一线买不了就要赶紧在别的不限购的城市买。这是当时普遍的共识。其实投资这个事，真不是靠预测的。而是靠资产间的价格比较做出的。举个例子，为什么2014年敢抄底股市，因为很多股票的股息分红率已经达到了7%，比投资余额宝和债券要划算的的多。而很多债转股也给我们提供了很安全的投资标的。所以这种投资看起来就毫无风险。而到了2015年的5月份，我们为什么看空股市，是因为隔夜拆借的无风险利率大幅上升。股息收益率已经降到了4%以下，而相对应的债券收益率当时两年平均都超过了10%，所以从比较来看，当然投资债券会更安全。股市对于长期资金的吸引力在下降。
那么房子怎么看呢？主要是成本和收益的比较。当你买一套房子，主要是贷款的支出和房子租金的比较关系。从欧美国家的百年房产的走势，每年房价的涨幅很低。基本不会超过4%，所以靠房子发财的很少很少。大家买房子基本还是为了居住，那么如果你买一套房子的每月贷款，比租金更低。那么也就意味着你的买房更划算。因为你租房要付出更高的成本。而如果你贷款买来租给别人，几十年之后你就可以通过租金收回你的投资。房子这时候是一个资产。你还可以通过加大杠杆，放大这种安全的收益。相反就像现在这样，一套房子每月还贷款的数量远远大于你租房子的租金，你基本上已经不可能通过租房来收回房子的成本了，甚至现在已经连贷款利息的成本都收不回来。贷款买一套房，未来30年都是负的现金流，每月都要往房子里扔钱，这就是典型的负债而不再是资产。这就好比，你做一个生意，要先投资30年，才能过盈亏平衡点，才开始赚钱。有点脑子的人，肯定知道这个生意是不能做的。因为30年周期太长，这中间的变数太多。所以专业的投资者，是不会去一掷千金购买负债，然后坐等他升值的。与其那样，还不如去期货市场赌大小赚的更多，期货市场起码有流动性作保证，所以比房子安全的多。
但放到房子里，大家的心态就全变了，因为没有人关注现金流了，大家只关注升值变现。只想把房子卖给后面的傻子，然后卖个更高的价钱，这在投资市场叫做博傻。属于赌方向，赌大小。还有一句话叫做十赌九输，一旦赌错了，房子会让你赔掉所有的钱，而且还可能背负一辈子的负债。这就是赌的代价。有些人说，在中国土地出让是财政的重要收入来源，所以维持高房价才能更多卖地，未来一定会涨涨涨。这就是犯了一个逻辑上的错误，吃一只螃蟹是美味的，吃一只肯定不够，吃三五只满足感才最强。但如果让你吃20只，并且一只吃下去，你会怎么样。吃到20只你会怎么样？这就叫边际！超过了边际的东西边不再是红利，而是负担。房子跟股市也一样，股市一直涨不好吗？当然好，实体经济能够高价IPO发行，企业规模做大，股民看起来也各个发财。但总有人看穿皇帝的新衣，总有聪明人提前离场，无源之水的泡沫一旦被戳破，后面就是暴跌。所以投资市场千万别犯经验主义错误，你之前看到的只是假象，用之前的看到的看未来一定会出问题。
起码现在房子租售比低于2%，相当于一只市盈率超过50倍的股票，在股票市场我们都知道，如果一只股票要维持50倍的市盈率，需要每年保持50%的速度增长，如果放在房子身上，就要求租金每年涨50%，而实际上过去十几年租金每年涨幅不足8%，今年很多地方租金还是下跌的。所以这么高的价格是根本撑不住的，要不是一直在限制交易，估计房价早就已经被玩坏了。记住一句话，当所有人已经都冲进去买的时候，你还指望谁在你后面接盘呢？如果没人接盘，你怎么退出来？如果这两个问题没法回答，那么你的投资十有八九是要损失的。房子跟股票不一样，股票还能止损割肉，房子一旦被流动性套住，将损失掉所有的钱，而且该还的房贷，还一分不能少。
(文章仅代表作者个人立场和观点)