【看中国2017年7月25日讯】根据前几天的媒体报道，说在广州，购房三成首付已经基本快绝迹了，现在开发商都在逼客户用全款。
消息是这么说的，同样一个楼盘开盘，售楼小姐都会问一句，您是怎么付款，如果全款就可以给您往前排，如果是走房贷或者是公积金贷款，那么只能往后排了，能不能买到您心仪的房子这事就不好说了。另外，贷款人群中也有划分，付的首付越多的，排名越是靠前。你以为有首套房资格，你以为可以享受3成首付和利率优惠，对不起，你以为的并不是你以为的。现实很残酷，这种3成首付的，开发商的售楼小姐根本就不爱搭理你。你问他为什么？他告诉你房子卖的太火了，所以当然会先考虑付款形式好的，这样方便快速回笼资金。
但真的是这样吗？销售好不好这个事可能得区别对待，在楼市最火的去年，当时就爆出一条新闻，说深圳稽查朗泓・龙园大观楼盘，号称日光盘，一天卖出千套房源，但结果一查才发现当天才卖出441套，根本就不是什么开盘即售罄，这种新闻比比皆是，所以开发商为了销售总会制造各种各样的噱头，让你大脑充血，告诉你楼盘正在被疯抢，因为他知道，只要把你放跑了就再也没机会了。那么为什么还不考虑首付3成的呢？这只能说开发商目前的回款压力巨大，而且银行对于房贷越来越谨慎。即使卖给你了，也未必能办下来贷款，或者说不确定要等多久才能拿下来贷款。这有可能会浪费掉他的机会成本。所以对于贷款的客户，特别是高比例贷款的客户，先把这些人往后排。这些购房者有点像鸡肋，食之无味弃之可惜，当然是等全款的高比例首付的这些人买完之后，最后再想到首付3成的人。
这其实一直是开发商的策略，并不是新出现的。开发商之所以有捂盘惜售的勇气就是因为他们有很多关系户，也就是一些金融公司，在新盘开盘后，通常都有很多金融公司大比例的购房，说是购房其实就是抵押，把房子抵给了金融企业，然后承诺每年10%左右的利息，他就这么一边卖，一边抵押，这样开发商就快速回款了，在这中间被人全款买走了当然是好事，没人买也无所谓，反正最后都会被抵押回款，然后进入二手房市场，慢慢卖。随着房价只涨不跌，这个手段屡试不爽。而金融公司也觉得这个东西很靠谱毕竟有房子在手里压着，所以就把这个变成8%左右的理财，卖给大爷大妈们。于是皆大欢喜。但仅限于是房价上涨。一旦房价不涨了，就相当于开发商每年要亏掉10%。当然买理财的大爷大妈也会发现金融公司可能跑路了，因为他们拿到的房子，虽然很值钱，但资产处置相当麻烦。
如果申请法院执行基本能打六折，因为法拍房是不能贷款的，需要在几天内就交全款，而且要求购房人承担所有的税费，甚至差额所得税，也就是说现价减去当年购买价的20%，如果现在1,000万，当年买才200万，那么也就是说800万的20%，是160万。所以背着抱着一边沉，购房人没拿到多少实惠。这种房子非常难执行，所以到时候会相当麻烦，十有八九在民间金融买理财的投资者，也要承担房价下跌的风险。别觉得这事跟您无关。老齐就经历过2015年河北某开发商就这么玩脱线了，结果很多民间金融上门要账，开发商说我拿房子抵债行不行，大家异口同声的说不行。这个处理起来实在是太麻烦了，搞个一年半载的也不见得卖得掉。
所以，这就是房地产的链条，所有的假设都是建立在房价一直涨的基础上的，一旦房价不涨了，将暴露巨大的问题。他已经通过层层杠杆把风险放大了很多，而现在就是这么一个风险时刻，因为银行已经明显在撤退了。银行故意把贷款时间做长，把手续复杂化，这就逼着开发商去找全款的，去找民间金融接盘。而民间金融的钱又来自大爷大妈，银行逐渐在撤出，个人在接盘。现在从贷款数据来看，个人住房贷款增速在回落，在贷款中的占比在下降。很显然是刻意为之。但目前也有个结构上的问题，这些房贷目前都投入到了三四线城市，这并不是一个好信号，相比于一二线，三四线的流动性更差，其实给金融带来的风险也更大。
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