中国楼市正经历由量变到质变的过程

【看中国2017年6月28日讯】最近，跟很多北京的不少朋友聊天，依然是10句话不出，肯定会谈到房子，大家都比较慌，有位朋友是北边三环外四环内的房子，据他自己说，每周以10万块钱的速度在降价，已经持续了1个月，这让他基本上寝食难安。现在考虑要不要尽快把房子卖掉。还有几个朋友，也是多套房的持有者，这几天正在卖房，由于价格高，中介不让挂在外网，只能挂在内网销售。但一个多月了，看房者寥寥无几。被迫调低了10%的房价。

目前，北京上海等一线城市的房价，正在经历有量变到质变的过程，之前是价稳量跌，现在价格也快挺不住了，之前疯涨的带学区性质的房子，由于多校区划片已经出现暴跌和成交困难。如今这种趋势开始向其他的高端住宅蔓延，总价越高越难卖。老破小到基本坚挺。而跟一些房产中介聊天，也发现了态度的明显转变，之前是完全站在房东立场吓唬购房人，再不买房价就飞了。现在则开始主动跟房东讨价还价，用它们的话说，现在卖房相当困难，一个门店一个月都未必卖出一套。而购房市场不景气，租房市场同样不好，所以现在收入成了重要问题。很多门店虽然还没有关门，但中介人员已经开始离职。

之前大家一见面聊天，都是你买没买房，房价还会不会涨，现在见面，都在说你们家那跌了多少，我们这边跌了多少。画风已经完全变了。那么我们不妨来盘点一下，高房价的基础是否还存在。

首先，金融因素，货币供应量来看，2008-2009年最高，M2超过20%，直奔30%，大量的货币无锚印钞，形成了洪水猛兽，索性那几年人民币升值，所以没造成大规模财富外流。在2008年之后，中国楼市直接金融化，货币政策宽松，楼市就涨，货币政策紧缩楼市就调整。但之前货币政策再怎么紧缩，货币供应M2也没低于10%，而现在这个指标被打破了，而且美国也加息了，这是最大的变化，之前我们还能靠无锚印钞，现在已经不行了，只要宽松，经济还没起来，你发现外汇已经压力大了。所以可以预见的是，未来几年，金融绝不会放松甚至越来越紧，最近连出海并购比较多的民营企业都被银行查了，足协连买外援的钱都要限制，可见现在已经草木皆兵，防患外汇风险，已经上升到了新的高度。没有金融杠杆推动，谁买的起动辄几百上千万的房子呢？股市去杠杆，价格暴跌，楼市去杠杆，想长期稳住价格的可能性并不大，只是目前通过限制交易，暂时让他冷却一段而已。但这种稳定，可能撑不过明年。价格向下调整的压力，比想象中的要大。

其次，政府因素，今年因城施策，各地政府态度迥异，从城市的角度来讲，北京上海做出了非常好的表率，高压调控，把能够用的政策全部加码上去，不降房价誓不罢休。而其他地方，特别是三四线城市态度明显暧昧，希望让房价再飞一会，好把多年的库存去掉，然后顺便多卖几块地。所以也正是因为因城施策，让之前多年形成的只有一线上涨出现逆转，很多三四线城市可以说10几年来，从没见过这么猛的房价上涨。之前一说高房价就是北上广深，事不关己高高挂起，现在终于涨到了家门口，这是他们第一次感受。所以反应比较强烈。所以这个因素目前只存在于三线，而这个因素还会继续推动这些地方的房价上涨，直到库存去掉，地卖掉为止。那么这些地方是否有购买力呢？其实购买力来自于两点，一个是货币化安置，另一个就是一线城市打工的子女，一线城市限购，才给了这些地方涨价的机会。我身边不少人都是，北京上海买不起了，也不让买了，担心钱会贬值，所以回老家买了好几套。

第三，债务因素。去年其实我们就做了一件事，把全世界最高的非金融企业杠杆降下来，然后加到居民身上，但加着加着发现有问题了，非金融企业杠杆压根没降多少，居民的杠杆倒是快速上涨。甚至已经超出了警戒线，比如厦门居民杠杆已经97%，超过了美国次贷的水平，杭州也达到了71%，美国次贷危机大家都知道，是由于大量的杠杆产生了弃房断供引起的金融机构连环倒塌，那么我们居民杠杆率这么高，这两个城市房价一旦掉头向下，是否也会出现大面积弃房断供呢？这个真得格外留神。所以，房价越热点的城市，其实爆发金融危机的可能性也就越高。这点北京上海看到了，厦门杭州南京合肥等目前领会还不深刻。

第四，经济因素，从全世界来看，房价是长期上涨的，但房价的长期上涨，跟居民收入的增长基本正相关，也就是说老百姓的收入涨了，所以推动房价涨了，而老百姓的收入主要来源于经济活力的提升。一个经济不断发展的地方，房价是可以长期上涨的。这也是一种良性的增长，但大家可以算算，15年来你的收入增长了多少，房价又涨了多少。绝大多数地区的房价严重超过了收入的涨幅，而多增加的这部分其实就是泡沫，而这几年甚至有些制造业城市，因为这样或那样的原因，经济是减速的。比如东北经济减速甚至出现了衰退，哈尔滨，沈阳房价还大涨，这就更加不合理。事出古怪必有妖，没有产业支撑的炒房，基本就是纯炒作。你买进来很容易，问题是几年后你还能卖给谁？

第五，需求因素，大家想的挺好，多买套房，然后用房养老，说白了就是你想通过房子的涨价，像上一代人剥削我们一样，剥削下一代的年轻人。但你确定下一代人还需要房子吗？独生子女让我们这代人可能通过继承，就有3套左右的房子，下一代人手上的房子只会更多，而且可能越来越多。所以从这个趋势看，租房应该越来越便宜，而炒房的基础越来越薄弱。至于农民进城，农民越来越老了，随着三四线的暴涨，还有多少农民进的了城呢？都说我们特殊的土地制度，是推升高房价的原因，那么同样的土地制度，也是限制我们城镇化的最主要原因，农民不能够通过土地得到钱，他拿什么进城？

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