涨价去库存：三四线城市走到哪儿了？(图)
【看中国2017年7月1日讯】“要坚持分类调控因城施策，稳步推进房地产去库存，促进房地产市场平稳健康发展。”这是高层对于房地产市场给出的最新的指示，可见去库存还是第一要务。而去库存，我们的思路一直比较明确，就是涨价去库存。而这个效果可是杠杠的。
有人不明白了，别的商品都是打折促销，降价大甩卖，为啥只有房子要涨价去库存？其实，大家说的都对，但现在房子还能算商品吗？有多少人买来房子是要住的呢？大多数人买房的目的已经从炒房赚钱，变成了怕不炒房就亏钱。生生把贪婪变成了恐惧，所以房子已经变成了如今最大的金融品市场，而金融品的特征就是买涨不买跌。你不让他涨价，肯定是卖不掉的。而事实也再次印证了这个判断，之前很多专家觉得三四线城市供给严重过剩，但忽如一夜春风来，当全面炒作开始之后，结果却是没有炒不高的房价。直看的大家一脸懵懂——原来除了北上广深之外，其他的城市也能有这么个涨法……
中国特色的去库存：推升房价……（图片来源：Getty Images）
那么，经过了半年的大幅上涨，三四线城市的库存现在怎么样了？根据招商证券的研究，说涨价去库存的效果“相当明显”。全国其他城市的库存周期，已经从原来的25个月以上，下降到现在的15-6个月，而二线城市的库存，基本快降到跟一线城市差不多了。而从房价的走势来看，三线城市相比于一二线城市，明显呈现出后知后觉的特征。
所以，按照三线城市去库存的速度来看，估计可能还要涨上个半年左右，随后同比涨幅开始大幅回落。三线城市涨上去的速度快，掉下来的速度可能会更快，当一个城市的库存去完之后，会发出明确的限购调控信号，届时三线城市的流动性将彻底锁死。唯一不同的就是，一线城市你努努力，多降价，应该还是能卖掉的。而一旦三线城市流动性收紧，很可能彻底无法变现。
当时笔者就说，学区房炒的是学区而不是房子。北京教改迅速出台，一下让北京学区房瞬间暴跌上百万，而暴跌还在持续之中。现在大家买的其实是金融房而不再是商品房。一旦金融退潮，让房子重回商品属性，那么必然也是暴跌。金融炒作越强烈，杠杆越大的，跌下来的时候损失越惨，而三线城市的房子显然买来就不是为了住或者租的。所以，这里的“以后”必然要付出惨痛的代价。
不要老去看什么地方政府还在高价卖地。地涨了，房价怎么能不涨？同样是卖地，去年和今年截然不同。去年是通过银行表外业务来的钱，而今年要求全部都是开发商自有资金。当然，可能有一大部分也是自筹资金或者是民间借来的钱。所以这个钱跟银行无关，跟地方政府无关。所有的锅都是开发商自己来背，他愿意高价买地，自然也就更愿意卖给他。而他的资金链是否能维持，除了他自己没人关心。一波行情热潮的顶点，通常都是各种资金蜂拥而至，不计成本的抢购资产。当年炒煤炭如此，炒造船炒钢贸都是如此，否则，蔡成功也就不会资金链断裂被高利贷追债了。而现在很多蜂拥而至的开发商，未来十有八九都是蔡成功的下场。地产开发商由于过于激进，将发生大规模的行业整合，众多小开发商将被大开发商吞并，房地产也将从春秋走向战国。
“因城施策”，在解决了一线城市调控思想统一问题的同时，也给了三四线城市投机的机会，大部分三四线的人还没接触过楼市暴涨。以前一说楼市都是北上广深，事不关己高高挂起，但现在真的涨到了家门口，所以这次显得格外恐慌。而恐慌之下，就容易做蠢事。一旦把本就不多的积蓄都扔到房子里，那么这些地方未来的发展，真的就相当不乐观了。
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