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涨价去库存:三四线城市走到哪儿了?(图)

2017-07-01 09:30 作者:齐俊杰 桌面版 正體 0
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【看中国2017年7月1日讯】“要坚持分类调控因城施策,稳步推进房地产去库存,促进房地产市场平稳健康发展。”这是高层对于房地产市场给出的最新的指示,可见去库存还是第一要务。而去库存,我们的思路一直比较明确,就是涨价去库存。而这个效果可是杠杠的。

有人不明白了,别的商品都是打折促销,降价大甩卖,为啥只有房子要涨价去库存?其实,大家说的都对,但现在房子还能算商品吗?有多少人买来房子是要住的呢?大多数人买房的目的已经从炒房赚钱,变成了怕不炒房就亏钱。生生把贪婪变成了恐惧,所以房子已经变成了如今最大的金融品市场,而金融品的特征就是买涨不买跌。你不让他涨价,肯定是卖不掉的。而事实也再次印证了这个判断,之前很多专家觉得三四线城市供给严重过剩,但忽如一夜春风来,当全面炒作开始之后,结果却是没有炒不高的房价。直看的大家一脸懵懂——原来除了北上广深之外,其他的城市也能有这么个涨法……

中国特色的去库存:推升房价……
中国特色的去库存:推升房价……(图片来源:Getty Images)

那么,经过了半年的大幅上涨,三四线城市的库存现在怎么样了?根据招商证券的研究,说涨价去库存的效果“相当明显”。全国其他城市的库存周期,已经从原来的25个月以上,下降到现在的15-6个月,而二线城市的库存,基本快降到跟一线城市差不多了。而从房价的走势来看,三线城市相比于一二线城市,明显呈现出后知后觉的特征。

所以,按照三线城市去库存的速度来看,估计可能还要涨上个半年左右,随后同比涨幅开始大幅回落。三线城市涨上去的速度快,掉下来的速度可能会更快,当一个城市的库存去完之后,会发出明确的限购调控信号,届时三线城市的流动性将彻底锁死。唯一不同的就是,一线城市你努努力,多降价,应该还是能卖掉的。而一旦三线城市流动性收紧,很可能彻底无法变现。

当时笔者就说,学区房炒的是学区而不是房子。北京教改迅速出台,一下让北京学区房瞬间暴跌上百万,而暴跌还在持续之中。现在大家买的其实是金融房而不再是商品房。一旦金融退潮,让房子重回商品属性,那么必然也是暴跌。金融炒作越强烈,杠杆越大的,跌下来的时候损失越惨,而三线城市的房子显然买来就不是为了住或者租的。所以,这里的“以后”必然要付出惨痛的代价。

不要老去看什么地方政府还在高价卖地。地涨了,房价怎么能不涨?同样是卖地,去年和今年截然不同。去年是通过银行表外业务来的钱,而今年要求全部都是开发商自有资金。当然,可能有一大部分也是自筹资金或者是民间借来的钱。所以这个钱跟银行无关,跟地方政府无关。所有的锅都是开发商自己来背,他愿意高价买地,自然也就更愿意卖给他。而他的资金链是否能维持,除了他自己没人关心。一波行情热潮的顶点,通常都是各种资金蜂拥而至,不计成本的抢购资产。当年炒煤炭如此,炒造船炒钢贸都是如此,否则,蔡成功也就不会资金链断裂被高利贷追债了。而现在很多蜂拥而至的开发商,未来十有八九都是蔡成功的下场。地产开发商由于过于激进,将发生大规模的行业整合,众多小开发商将被大开发商吞并,房地产也将从春秋走向战国。

“因城施策”,在解决了一线城市调控思想统一问题的同时,也给了三四线城市投机的机会,大部分三四线的人还没接触过楼市暴涨。以前一说楼市都是北上广深,事不关己高高挂起,但现在真的涨到了家门口,所以这次显得格外恐慌。而恐慌之下,就容易做蠢事。一旦把本就不多的积蓄都扔到房子里,那么这些地方未来的发展,真的就相当不乐观了。

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