中国楼市从限购到限卖 都是地产营销套路(图)
各个城市利用各种花样翻新的限制政策来制造市场的恐慌。（Getty Images）
【看中国2017年4月19日讯】从多城限购，到多城限卖，中国内地的楼市政策，已经突破了有史以来的记录，也超乎了人们的想象。根据媒体报道，目前限购政策已从需求端的严控，转移到了对于供给端的严控。
据不完全统计，启动限卖的地区包括了厦门、程度、福州、青岛、广州、珠海、东莞、杭州、海南等等地区。对于房屋的卖方售楼期限做了不同程度的限制，不准一拿到房产证就抛售的现象存在。也就是说，除了对卖方的要求增多以外，就算拿到房产证，也得至少等两三年后才能有资格到楼市交易。
先是需求端，现在又是供给端，限购的花样姿势万变，但是万变不离其宗的，是满满的营销套路。是的，无论是限买还是限卖，不过都是地产营销的套路而已，其最终的效果并没有办法降低房价，反而是最大限度的抬高了人们对于房价再升值的心理预期。
我们不妨把“限购式营销”的套路拆解一下。对于市场的买方和卖方这两大交易主体进行行政限制，受到影响最大的其实是交易双方的心理。在营销学里边，这一招叫做“饥饿营销”。当然，此处的饥饿并不是说真的饥饿，而是人为营造出来的一种饥寒交迫的感觉。用来营造这种市场气氛的工具，主要便是货币政策和行政限购命令。
在各个城市利用各种花样翻新的限制政策来制造市场的恐慌之外，货币收紧、贷款收紧的信号为整个“饥饿营销”的策略做了最到位的环境铺垫。
据央行发布的数据，中国在2017年一季度M2增速回落到10.6%，新增房贷占比明显较往期下降。3月末，以按揭贷款为主的住户部门新增中长期贷款占全部新增贷款的34.6%，较上年末下降了10.3个百分点。与此同时，房地产贷款余额为28.39万亿元，增速比2016年末回落0.9个百分点。
此外，房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额等指标均比以前回落。传媒对于此，倒是有不少冠冕堂皇的理由来解读，比如他们会说：现在买房炒房越来越困难，资金很难再大举进入一二线楼市。房屋将会回归居住的功能。
然而，实际上此举的作用不过是进一步拉抬了不动产投资者的焦虑心理和急迫感。老百姓一边骂房价，但也在盘算着：随着利率提高、钱根收紧，买房困难程度还将继续上升，此刻不买，将来只怕购房就会越来越难。
民众的价格预期和购买预期都被调动起来了。这是套路的前半部分，是关于用信贷、货币、限购令造成的市场的“紧”。当这种“紧”明显拉抬了购房者的心理期待时，房地产将会进入下一个涨价周期，此时的货币会再一次变“松”。购房者之前积蓄已久的购房意愿被大量释放，则必然又会出现大量拥入抢购，再来一波大涨的局面。
这些年，量化宽松在前，收紧市场在后，待人购买意愿难耐时，再来新的一波量化宽松。这个屡试不爽的套路，玩到最后，到底是对谁有利呢？受益者是开发商、炒房客还是别的什么机构呢？
众所周知，土地财政是中国过去二十年以来的地区发展套路。出让地皮给开放商建楼成为地方创收的主要财源，在这种趋势最盛行的时候，土地出让收入占到地方非税收收入的60%。
据国土资源部数据，早在三年前，全国土地出让价款已经超过4万亿元，在13年间上涨超过30倍，总额累计19.4万亿元。而之所以全国各地都在玩这种创收套路，根本原因在于当年分税制改革后，以前原本归属地方的财政收入被上收，地方财政陷入捉襟见肘的地步。于是一动脑筋想出这么个多快好省的创收办法。
可见，房价的源头土地，本身在中国就已经很大程度上金融工具化了，成为撬动地方财政杠杆、实现地方账户收支平衡一种金融工具。除了出让土地所得之外，与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入接近28%。而在限购限卖的城市中，超过十个以上对于土地财政的依赖度超过80%。
实际上，以地生财早已成了地方的主要财政收入来源，建筑在这种土地这种金融工具之上的房子，试问怎么可能会仅仅是“用来居住”的呢？因此，说中国在建的全部商品房早已足够全国人民居住还有余，所以以后房价会跌，这种论点从一开始就是错的，因为房子的根本——土地本来就是一种地方的金融工具。
我们姑且把它称为一种金融制度创新吧，但这玩意横竖和人们的居住需求没有直接联系。真的，在中国，房子的居住功能，仅仅是一种“辅助功能”。这一点也不讽刺，因为从源头的制度设计来说，就是这么设计的。
正因为这样的金融源代码从一开始就被嵌入了中国的房地产开发，并且被售楼市场进一步发酵，因此泡沫自始至终都伴随着我们，并且让不少人从泡沫中收割，成为楼市最早的受益者。这些依靠楼市泡沫赚到真金白银的人成为了其他人眼里的榜样，自然也拉高了整个社会的购房预期。
而民间对于政府托市、房市泡沫不灭的信徒众多，在赌徒心理的影响下，才纷纷不断的渴望进入楼市。这和居住一点关系都没有。就如地方政府出让土地创收，人们买房也是为了将来的创收。
所谓的限购、限卖，说到底都是套路，但套路要想奏效，需要各方合作，每个人都要相信这个套路。实际上，经过这些年的不断倒腾，中国的房地产大部分已经从政府和开发商手里转移到了接盘的老百姓手里，形成流动性耗散，现在则是收紧货币，再利用限购造成市场上房源供给不足的假象。
但实际上，已彻底赌博化的房地产不存在供需问题，只存在价格问题，遵从于价格高者得的规律。但这个最终价格，其实不完全由竞价者的出价来决定，也要由大庄家手中的那根忽紧忽松的风筝线决定，几时放几时收，早已深埋在套路之中。
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