中国商业地产供应严重过剩风险激升

【看中国2016年10月05日讯】2016年以来的中国大陆楼市，越来越难以让人看清。热点城市住房价格快速上涨，商业地产却依然萧条，供应严重过剩风险激升。业内人士认为，住房市场的“非理性”繁荣与商业地产过剩的现实，进一步推升了地产风险。

据大陆官媒报导，郑州航空港空港片区，因自贸区概念等影响，被看作价值洼地。一商业地产项目，虽然配套成熟，却因行情差难出手，最终不得不低价贱卖，亏损近千万。

武汉也有类似命运。武汉光谷步行街曾号称世界上最长的步行街。其总占地面积41.79万平方米，总建筑面积约150万平方米，总长1350米，曾是光谷最繁华的商业购物中心。但光谷步行街自2008年开街以来，现在这个风光一时的步行街却面临着客流量流失、大幅度亏损的状况，甚至多个商户最终不得不关门谢客。值得注意的是，在武汉还有很多商业中心正在凋谢。

写字楼也面临着前所未有的困境。有专业机构报告显示，2016年上半年武汉甲级写字楼新增供应量是去年全年的三倍，需求却减少了三分之一，下半年空置率或许将超过30%。武汉市内一些购物中心的店面空置率已逼近40%。连续经历两年的购物中心开业热潮后，原定于今年上半年开业的多个购物中心也因故延期。

从统计数据看，2015年中国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

中信证券的一份研报显示，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业。过去十多年中，中国商服用地一直占据房地产出让金的30%左右，从销售上看，商业地产占比只有10%。

RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示，中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。同时社科院最新中国商业蓝皮书显示，未来将有超过三分之一商业地产面临闭店。

中指院报告显示，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场，根据商务部对实体百货店、超市、专业店销售额的统计数据显示，2010年三类实体店销售额增速分别为19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度远超消费品零售总额。2015年上半年，万达百货在全国调整收缩门店，物美、高鑫零售、京客隆等大型连锁超市净利润下滑。

有些地方政府有时有一定的盲目性，追求眼前利益。因为每一个综合体无论是土地获取还是对城市土地出让金的贡献，还有大量投资对地方经济的促进和税收的带动，以及商业对城市持续发展带来的贡献，让他们难以抗拒。所以有些地方政府可能意识到了风险，但不愿意去面对。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登认为，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源和社会资金浪费。应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”形成。

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