中國商業地產供應嚴重過剩風險激升

【看中國2016年10月05日訊】2016年以來的中國大陸樓市，越來越難以讓人看清。熱點城市住房價格快速上漲，商業地產卻依然蕭條，供應嚴重過剩風險激升。業內人士認為，住房市場的「非理性」繁榮與商業地產過剩的現實，進一步推升了地產風險。

據大陸官媒報導，鄭州航空港空港片區，因自貿區概念等影響，被看作價值窪地。一商業地產項目，雖然配套成熟，卻因行情差難出手，最終不得不低價賤賣，虧損近千萬。

武漢也有類似命運。武漢光谷步行街曾號稱世界上最長的步行街。其總佔地面積41.79萬平方米，總建築面積約150萬平方米，總長1350米，曾是光谷最繁華的商業購物中心。但光谷步行街自2008年開街以來，現在這個風光一時的步行街卻面臨著客流量流失、大幅度虧損的狀況，甚至多個商戶最終不得不關門謝客。值得注意的是，在武漢還有很多商業中心正在凋謝。

寫字樓也面臨著前所未有的困境。有專業機構報告顯示，2016年上半年武漢甲級寫字樓新增供應量是去年全年的三倍，需求卻減少了三分之一，下半年空置率或許將超過30%。武漢市內一些購物中心的店面空置率已逼近40%。連續經歷兩年的購物中心開業熱潮後，原定於今年上半年開業的多個購物中心也因故延期。

從統計數據看，2015年中國住宅、辦公樓和商業用地這三類物業的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據過去5年的銷售測算，這三類物業的去化週期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業用地去化週期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠大於住宅。

中信證券的一份研報顯示，中國商辦物業的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業經歷了兩輪躍進，多數時候，商辦物業的開發投資增速要遠大於住宅物業。過去十多年中，中國商服用地一直佔據房地產出讓金的30%左右，從銷售上看，商業地產佔比只有10%。

RET睿意德中國商業地產研究中心報告顯示，中國商業地產難題正從招商難、選址難演變為運營難。預計未來將有超過40%的商業地產項目成為品牌入駐低、運營團隊流失、盈利無期的「殭屍」項目。同時社科院最新中國商業藍皮書顯示，未來將有超過三分之一商業地產面臨閉店。

中指院報告顯示，網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場，根據商務部對實體百貨店、超市、專業店銷售額的統計數據顯示，2010年三類實體店銷售額增速分別為19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度遠超消費品零售總額。2015年上半年，萬達百貨在全國調整收縮門店，物美、高鑫零售、京客隆等大型連鎖超市淨利潤下滑。

有些地方政府有時有一定的盲目性，追求眼前利益。因為每一個綜合體無論是土地獲取還是對城市土地出讓金的貢獻，還有大量投資對地方經濟的促進和稅收的帶動，以及商業對城市持續發展帶來的貢獻，讓他們難以抗拒。所以有些地方政府可能意識到了風險，但不願意去面對。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登認為，由於城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市「空殼」和「黑洞」，其後果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源和社會資金浪費。應給地方政府和開發商「降溫」，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從運營管理著手提高質量，預防城市「黑洞」形成。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)